Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельные паи

Можно ли написать одно общее обращение в МИЗО от двух дольщиков земли сельхозназначения, если один дольщик через доверенное лицо, и нужно ли специально прописывать право на обращение в доверенности?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подготовьте два отдельных извещения в МИЗО: от вас лично и от второго дольщика за подписью его представителя.
  2. 2
    Проверьте доверенность представителя: если в ней нет прямого права на подачу заявлений в органы власти, оформите новую с таким полномочием.descriptionДоверенность на представление интересов в регистрирующем органе
  3. 3
    Направьте каждое извещение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на почтовый адрес МИЗО.
  4. 4
    Сохраните почтовые квитанции и вернувшиеся уведомления как доказательство надлежащего извещения.
  5. 5
    Предварительно уточните в канцелярии МИЗО актуальный почтовый адрес для корреспонденции по преимущественному праву покупки.
  6. 6
    Запросите у адвоката по земельному праву проверку текстов извещений и доверенности перед отправкой.

Документы и доказательства

  • Два отдельных извещения о намерении продать долю (от вас лично и от представителя второго дольщика).
  • Если представитель второго дольщика согласится оформить новую доверенность с прямым указанием права подавать извещения в МИЗО: Нотариальная доверенность представителя второго дольщика с прямым указанием права подавать извещения в МИЗО.
  • Почтовые квитанции и уведомления о вручении заказных писем с описью вложения, направленных в МИЗО.
  • Копия доверенности представителя, приложенная к его извещению, если в ней нет специального полномочия.
  • Сопроводительное письмо со ссылкой на ст. 182 ГК РФ при недостаточности полномочий в доверенности.
  • Если мИЗО предоставит письменное подтверждение актуального почтового адреса: Письменное подтверждение от МИЗО актуального почтового адреса для корреспонденции по преимущественному праву покупки.

  • Срочно: первые шаги

    • Сохраните почтовые квитанции и вернувшиеся уведомления — они подтвердят дату и факт извещения.
    • При возможности закажите проверку текстов извещений и доверенности у адвоката по земельному праву до отправки.

  • Сроки и риски

    • Подача одного общего извещения от вас и представителя второго дольщика рискованна: МИЗО может признать процедуру несоблюдённой, безопаснее направить два отдельных уведомления.
    • Онлайн-подача извещения в МИЗО законом не предусмотрена; единственный надёжный способ при нахождении в разных регионах — заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
    • Если в доверенности представителя нет прямого указания на право подачи заявлений в МИЗО, есть риск отказа в приёме документов — рекомендуем оформить новую доверенность с таким полномочием.
    • Риск: если МИЗО сочтёт извещение ненадлежащим, сделка может быть признана недействительной, а вы лишитесь возможности продать долю без судебных споров.

  • Чего не делать

    • Не подавайте одно общее извещение от вас обоих — это риск признания процедуры несоблюдённой.
    • Не используйте онлайн-подачу: закон требует только вручения под расписку или заказного письма.
    • Не полагайтесь на общие полномочия в доверенности — прямо пропишите право на обращение в МИЗО.
    • Не отправляйте извещение без описи вложения и уведомления о вручении — иначе не докажете дату.
    • Не игнорируйте проверку доверенности: если нет права на подачу заявлений, оформите новую.
    • Не действуйте без предварительного уточнения почтового адреса МИЗО для корреспонденции.

  • Региональные особенности

    • Проверьте доверенность представителя: требуется прямое указание на право подачи заявлений в МИЗО.
    • При отсутствии такого полномочия оформите новую нотариальную доверенность с нужной формулировкой.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

У вас в собственности находится 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения. Вторая половина принадлежит другому лицу, чьи интересы представляет доверенное лицо на основании генеральной доверенности. Вы планируете совершить действие, которое требует обязательного уведомления Министерства имущественных и земельных отношений (МИЗО) — скорее всего, это предстоящая продажа или иное распоряжение своей долей, либо иная сделка с участком.

Юридически значимым является факт надлежащего уведомления МИЗО о вашем намерении (обычно — о желании продать долю). Законодательство устанавливает специальные правила для извещения о продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, так как у публичного образования (в лице МИЗО) есть преимущественное право покупки такой доли, если участок используется в соответствии с целевым назначением.

По первому вопросу: вы и представитель второго дольщика являетесь двумя разными субъектами права — один действует от своего имени, другой от имени третьего лица. В законе прямо не сказано, что извещение должно быть строго индивидуальным. Однако подача одного общего обращения возможно только в том случае, если оно подписано обоими сособственниками лично или их законными представителями, и выражает единую волю обоих дольщиков. Если подпись от второго дольщика ставит его представитель, необходимо, чтобы доверенность явно допускала совместные действия и подписание таких документов. При отсутствии такой возможности каждому дольщику (или его представителю) безопаснее подать отдельное извещение, чтобы избежать споров о том, было ли надлежаще выражено волеизъявление второго участника.

По второму вопросу: ключевое значение имеет не столько способ подачи (онлайн или лично), сколько юридически достоверное подтверждение факта и даты получения извещения МИЗО. Личная подача в орган с получением входящего номера и отметки на втором экземпляре — наиболее надежный способ, так как вы сразу получаете доказательство приема документа. Онлайн-подача через портал госуслуг или региональный портал также допустима, если такой сервис предусмотрен вашим регионом, но риски связаны с техническими сбоями и необходимостью электронной подписи. Если вы находитесь в разных регионах, личная подача может быть неудобна, но она же дает максимальную правовую определенность. Альтернатива — направление заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении, при этом датой уведомления считается дата получения письма органом.

По третьему вопросу: полномочия представителя должны быть прямо и недвусмысленно закреплены в доверенности. Право на обращение в МИЗО с заявлением (извещением) не является автоматическим следствием общих полномочий на «управление» или «распоряжение» долей. Для подачи такого извещения представителю необходимо иметь специальное полномочие: либо прямо указанное в доверенности (например, «подавать извещения о намерении продать долю в МИЗО», «осуществлять права дольщика при преимущественной покупке», «вести переписку с Министерством имущественных отношений»), либо вытекающее из общей формулировки о совершении всех действий, связанных с государственной регистрацией прав и сделок. Без такого прямого указания существует риск, что МИЗО откажется принимать документ, сославшись на недостаточность полномочий представителя.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец обязан направить извещение о намерении продать земельный участок. В вашей ситуации два собственника (вы лично и доверитель второго дольщика) — каждый из них является продавцом своей доли. Закон говорит об обязанности «продавца» в единственном числе, поэтому формально каждый дольщик должен известить МИЗО о своей доле. Однако подача одного общего обращения от вас обоих не противоречит существу требования, если в нём ясно выражена воля каждого сособственника и указаны все обязательные сведения. Такое обращение должно быть подписано обоими (вами лично и представителем второго дольщика на основании доверенности) или содержать две отдельные подписи. Вместе с тем для минимизации риска отказа или спора о соблюдении процедуры надёжнее подать два отдельных уведомления — от вас как от собственника и от представителя от имени второго дольщика. Это полностью соответствует букве закона.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 8

Способ уведомления, предусмотренный той же статьёй, — исключительно письменный: вручение под расписку или заказное письмо с уведомлением о вручении. Закон не предусматривает подачу через портал госуслуг или по электронной почте, если иное не установлено региональным законом. Поскольку вы находитесь в разных регионах, наиболее надёжным вариантом будет заказное письмо с уведомлением о вручении — оно обеспечит юридически значимое подтверждение получения МИЗО. Личная явка в МИЗО с регистрацией входящего номера также допустима, но потребует физического присутствия хотя бы одного из вас или вашего представителя. При направлении общего обращения заказным письмом подпись второго дольщика может быть учинена его представителем, если доверенность даёт такое право, а ваша подпись — вами лично. Учитывая территориальную удалённость, почтовый способ является разумным компромиссом.

Полномочия представителя второго дольщика определяются доверенностью. Согласно ст. 182 ГК РФ представитель действует от имени представляемого и совершает сделки, а также иные юридические действия, входящие в объём его полномочий. Если доверенность выдана «на управление и распоряжение долей», то подача извещения о намерении продать долю является действием, непосредственно связанным с распоряжением (отчуждением) этой долей. Следовательно, специального указания на право обращения в МИЗО не требуется — оно охватывается общими полномочиями на распоряжение. Вместе с тем, ст. 185 ГК РФ указывает, что доверенность есть письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами. МИЗО является таким третьим лицом. Если в доверенности чётко перечислены полномочия на подписание договоров купли-продажи, подачу заявлений и получение документов, то извещение о намерении продать — это этап той же процедуры. Однако риск отказа МИЗО принять извещение от представителя, если в доверенности не упомянуто право на обращение в этот орган, существует. Для надёжности рекомендую включить в доверенцию прямое указание на право подавать и получать извещения и иные документы в органах государственной власти по вопросам распоряжения долей.

  1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
  2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182
  1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицам
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185

Ст. 185.1 ГК РФ лишь устанавливает, что доверенность на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами (включая долю в земельном участке) должна быть нотариально удостоверена. Это требование вы уже должны соблюсти, если подписываете доверенность для представителя. Однако эта норма не содержит указаний на необходимость специального упоминания права обращения в МИЗО — вопрос решается по общим правилам ст. 185 ГК РФ.

Краткий итог: подача одного общего извещения от двух сособственников сопряжена с риском признания процедуры несоблюдённой, поэтому надёжнее направить два отдельных уведомления. Способ уведомления жёстко регламентирован – допустимо только вручение под расписку или заказное письмо с уведомлением; онлайн-подача законом не предусмотрена. Общие полномочия на распоряжение долей охватывают право представителя подать извещение в МИЗО, но во избежание придирок со стороны чиновников в доверенности лучше прямо указать право на взаимодействие с государственными органами по вопросам отчуждения доли.

Рекомендуемые действия

  • Подготовить два отдельных извещения (от вашего имени лично и от имени второго дольщика за подписью его представителя по доверенности), указав в каждом обязательные сведения о цене, размере, местоположении доли и сроке расчёта.
  • Проверить доверенность представителя: если в ней нет прямого указания на право подачи заявлений в органы власти, рекомендуется оформить новую нотариальную доверенность с включением полномочия «подавать извещения о намерении продать долю в МИЗО и получать соответствующую корреспонденцию». При невозможности переделать доверенность – приложить к извещению от представителя копию доверенности и сопроводительное письмо со ссылкой на ст. 182 ГК РФ.
  • Направить каждое извещение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на почтовый адрес МИЗО – это единственный способ, одновременно соответствующий ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ и позволяющий зафиксировать дату получения извещения органом при нахождении сторон в разных регионах. Сохранить почтовые квитанции и вернувшиеся уведомления как доказательство надлежащего извещения. Рекомендуется также предварительно уточнить в канцелярии МИЗО актуальный почтовый адрес для корреспонденции по преимущественному праву покупки.
  • Если есть возможность – запросить у адвоката, специализирующегося на земельном праве, проверку текстов извещений и доверенности перед отправкой, чтобы исключить формальные основания для отказа МИЗО.