Можно ли написать одно общее обращение в МИЗО от двух дольщиков земли сельхозназначения, если один дольщик через доверенное лицо, и нужно ли специально прописывать право на обращение в доверенности?

У вас в собственности находится 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения. Вторая половина принадлежит другому лицу, чьи интересы представляет доверенное лицо на основании генеральной доверенности. Вы планируете совершить действие, которое требует обязательного уведомления Министерства имущественных и земельных отношений (МИЗО) — скорее всего, это предстоящая продажа или иное распоряжение своей долей, либо иная сделка с участком.

Юридически значимым является факт надлежащего уведомления МИЗО о вашем намерении (обычно — о желании продать долю). Законодательство устанавливает специальные правила для извещения о продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, так как у публичного образования (в лице МИЗО) есть преимущественное право покупки такой доли, если участок используется в соответствии с целевым назначением.

По первому вопросу: вы и представитель второго дольщика являетесь двумя разными субъектами права — один действует от своего имени, другой от имени третьего лица. В законе прямо не сказано, что извещение должно быть строго индивидуальным. Однако подача одного общего обращения возможно только в том случае, если оно подписано обоими сособственниками лично или их законными представителями, и выражает единую волю обоих дольщиков. Если подпись от второго дольщика ставит его представитель, необходимо, чтобы доверенность явно допускала совместные действия и подписание таких документов. При отсутствии такой возможности каждому дольщику (или его представителю) безопаснее подать отдельное извещение, чтобы избежать споров о том, было ли надлежаще выражено волеизъявление второго участника.

По второму вопросу: ключевое значение имеет не столько способ подачи (онлайн или лично), сколько юридически достоверное подтверждение факта и даты получения извещения МИЗО. Личная подача в орган с получением входящего номера и отметки на втором экземпляре — наиболее надежный способ, так как вы сразу получаете доказательство приема документа. Онлайн-подача через портал госуслуг или региональный портал также допустима, если такой сервис предусмотрен вашим регионом, но риски связаны с техническими сбоями и необходимостью электронной подписи. Если вы находитесь в разных регионах, личная подача может быть неудобна, но она же дает максимальную правовую определенность. Альтернатива — направление заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении, при этом датой уведомления считается дата получения письма органом.

По третьему вопросу: полномочия представителя должны быть прямо и недвусмысленно закреплены в доверенности. Право на обращение в МИЗО с заявлением (извещением) не является автоматическим следствием общих полномочий на «управление» или «распоряжение» долей. Для подачи такого извещения представителю необходимо иметь специальное полномочие: либо прямо указанное в доверенности (например, «подавать извещения о намерении продать долю в МИЗО», «осуществлять права дольщика при преимущественной покупке», «вести переписку с Министерством имущественных отношений»), либо вытекающее из общей формулировки о совершении всех действий, связанных с государственной регистрацией прав и сделок. Без такого прямого указания существует риск, что МИЗО откажется принимать документ, сославшись на недостаточность полномочий представителя.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец обязан направить извещение о намерении продать земельный участок. В вашей ситуации два собственника (вы лично и доверитель второго дольщика) — каждый из них является продавцом своей доли. Закон говорит об обязанности «продавца» в единственном числе, поэтому формально каждый дольщик должен известить МИЗО о своей доле. Однако подача одного общего обращения от вас обоих не противоречит существу требования, если в нём ясно выражена воля каждого сособственника и указаны все обязательные сведения. Такое обращение должно быть подписано обоими (вами лично и представителем второго дольщика на основании доверенности) или содержать две отдельные подписи. Вместе с тем для минимизации риска отказа или спора о соблюдении процедуры надёжнее подать два отдельных уведомления — от вас как от собственника и от представителя от имени второго дольщика. Это полностью соответствует букве закона.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 8

Краткий итог: подача одного общего извещения от двух сособственников сопряжена с риском признания процедуры несоблюдённой, поэтому надёжнее направить два отдельных уведомления. Способ уведомления жёстко регламентирован – допустимо только вручение под расписку или заказное письмо с уведомлением; онлайн-подача законом не предусмотрена. Общие полномочия на распоряжение долей охватывают право представителя подать извещение в МИЗО, но во избежание придирок со стороны чиновников в доверенности лучше прямо указать право на взаимодействие с государственными органами по вопросам отчуждения доли.

Рекомендуемые действия

• Подготовить два отдельных извещения (от вашего имени лично и от имени второго дольщика за подписью его представителя по доверенности), указав в каждом обязательные сведения о цене, размере, местоположении доли и сроке расчёта.
• Проверить доверенность представителя: если в ней нет прямого указания на право подачи заявлений в органы власти, рекомендуется оформить новую нотариальную доверенность с включением полномочия «подавать извещения о намерении продать долю в МИЗО и получать соответствующую корреспонденцию». При невозможности переделать доверенность – приложить к извещению от представителя копию доверенности и сопроводительное письмо со ссылкой на ст. 182 ГК РФ.
• Направить каждое извещение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на почтовый адрес МИЗО – это единственный способ, одновременно соответствующий ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ и позволяющий зафиксировать дату получения извещения органом при нахождении сторон в разных регионах. Сохранить почтовые квитанции и вернувшиеся уведомления как доказательство надлежащего извещения. Рекомендуется также предварительно уточнить в канцелярии МИЗО актуальный почтовый адрес для корреспонденции по преимущественному праву покупки.
• Если есть возможность – запросить у адвоката, специализирующегося на земельном праве, проверку текстов извещений и доверенности перед отправкой, чтобы исключить формальные основания для отказа МИЗО.