Имеет место ситуация, связанная с реализацией участниками общей долевой собственности права на выдел доли одного из сособственников (участника А) в натуре из состава единого земельного участка. Правовая природа возникших отношений относится к сфере регулирования гражданского и земельного законодательства, а именно к институту общей собственности и способам распоряжения земельными участками.
Суть происходящего заключается в том, что несколько лиц владеют земельным участком на праве общей долевой собственности, и один из них желает прекратить свою долю в общем имуществе, получив взамен индивидуально-определенный земельный участок, границы и площадь которого соответствуют его доле. Для этого стороны намереваются заключить письменное соглашение, проект которого подготовлен юристом.
Юридически значимым обстоятельством является то, что земельный участок относится к недвижимому имуществу, а сделки с ним, равно как и возникновение, переход и прекращение прав на него, подлежат особому правовому регулированию. Соглашение о выделе доли в натуре — это не просто договоренность между соседями, а юридический акт, который влечет за собой правовые последствия в виде прекращения права общей долевой собственности на исходный участок и возникновения права индивидуальной собственности на новый, выделенный участок у каждого из участников (включая участника А и оставшихся сособственников на остаток исходного участка).
Ключевой вопрос, который нуждается в квалификации, — это форма такого соглашения. В общем правиле для сделок с недвижимостью закон устанавливает обязательность письменной формы. Однако для сделок, связанных с отчуждением долей в праве на недвижимое имущество (в том числе при выделе), действуют специальные требования о нотариальном удостоверении. При этом необходимо определить, распространяется ли это обязательное нотариальное удостоверение именно на соглашение о выделе доли, или же данная сделка может быть оформлена в простой письменной форме. От ответа на этот вопрос зависит юридическая сила подготовленного юристом проекта соглашения — будет ли он являться полноценным правоустанавливающим документом или лишь проектом, который требует дальнейшего нотариального оформления.
Кроме того, значимым является и последующий порядок государственной регистрации права. Даже если соглашение будет подписано, для возникновения права собственности на выделенный участок необходима его регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом регистрирующий орган проверяет не только содержание документа, но и его форму. Если для данной сделки закон требует нотариальной формы, то документ в простой письменной форме не будет принят на регистрацию, и право не возникнет.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, выдел доли из общего имущества возможен по соглашению между участниками общей долевой собственности. В вашей ситуации участники планируют заключить такое соглашение, и закон не предписывает для него обязательной нотариальной формы, если иное не предусмотрено специальными нормами. Таким образом, соглашение может быть оформлено в простой письменной форме, составлено юристом и подписано всеми сособственниками — это будет юридически действительным для целей выдела доли.
"Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
При этом само по себе соглашение о выделе доли в натуре является основанием для возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость. В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, любые вещные права на недвижимость, включая право собственности на вновь образованный земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. То есть после подписания соглашения для перехода права собственности на выделенную долю требуется не нотариальное удостоверение, а именно регистрация права в Росреестре.
"1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
Далее, процедура выдела неразрывно связана с образованием нового земельного участка. Статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что при выделе исходный участок прекращает существование с даты регистрации прав на образуемый участок. При этом данная статья прямо не содержит требования о нотариальном удостоверении соглашения о выделе доли, а лишь указывает на необходимость письменного согласия иных правообладателей (землепользователей, арендаторов и т.п.). Следовательно, для вашего соглашения достаточно простой письменной формы, если все участники общей долевой собственности согласны.
"Статья 11.2 ЗК РФ регулирует образование земельных участков, в том числе путем выдела. Пункт 2 устанавливает, что исходные земельные участки прекращают существование с даты государственной регистрации прав на образуемые участки в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Пункт 4 предусматривает необходимость письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных участков, за исключением случаев, перечисленных в подпунктах 1-4. Однако статья не содержит прямых требований о нотариальном удостоверении соглашения о выделе доли."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Наконец, порядок государственной регистрации права на выделенный участок установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 41 этого закона специально регулирует особенности кадастрового учета и регистрации прав при образовании объектов недвижимости, в том числе при выделе доли в натуре. Она не содержит дополнительных требований к форме соглашения, но указывает, что регистрация проводится на основании заявления и необходимых документов, включая межевой план и соглашение о выделе. Таким образом, соглашение в простой письменной форме, подписанное сторонами, является полноценным основанием для регистрации права, при условии что оно соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства.
"Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости. 4. Государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности..."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
Резюмируя: нотариальное удостоверение соглашения о выделе доли в натуре не требуется ни по Гражданскому кодексу, ни по Земельному кодексу, ни по Закону о регистрации. Соглашение в простой письменной форме, подписанное всеми участниками общей долевой собственности, имеет полную юридическую силу и может быть представлено в Росреестр для регистрации права на выделенный участок.
