Далее, вас беспокоит возможность признания дома самовольной постройкой. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, возведенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения и являются действующими на дату выявления постройки. Санитарные правила, устанавливающие обязательность соблюдения санитарно-защитных зон, относятся к числу таких норм. Если при строительстве дома не были получены необходимые согласования (например, у Роспотребнадзора) либо разрешение на строительство выдано без учета ограничений санитарной зоны, или же зона была установлена позднее, но строение оказалось в ее границах — это может являться основанием для признания постройки самовольной. При этом регистрация права в ЕГРН не является абсолютной гарантией: если суд установит, что при строительстве были допущены существенные нарушения санитарных норм, регистрация может быть оспорена. Однако в контексте предоставленных норм нет специального указания на то, что регистрация снимает риск самовольности; напротив, ст. 222 ГК РФ прямо указывает на оценку на момент строительства. В вашей ситуации ключевое значение будет иметь: было ли получено разрешение на строительство с учетом санитарной зоны, и соответствует ли дом установленным санитарным правилам.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройко
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Проверка законности размещения дома в санитарной зоне напрямую связана с разрешением на строительство. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на участке в соответствии с разрешенным использованием и ограничениями, установленными законодательством. Если санитарно-защитная зона (ограничение) была установлена на момент выдачи разрешения, то разрешение должно было учитывать это ограничение. Если же разрешение выдано без учета зоны, или дом построен без разрешения, то налицо нарушение, которое может стать основанием для признания постройки самовольной. Вам необходимо запросить у продавца разрешение на строительство и проектную документацию, чтобы оценить, как были учтены санитарные ограничения.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом ... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Отдельное внимание — ответственности продавца. Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц. Санитарная зона — это не право третьего лица, а публичное ограничение, но оно обременяет имущество. Если вы не согласны принять участок с таким обременением, а продавец его не раскрыл или утверждал, что это «ерунда», у вас есть право требовать уменьшения цены либо расторжения договора. Если же в будущем у вас возникнут убытки (например, из-за приостановления эксплуатации дома), вы можете ссылаться на ст. 461 ГК РФ: при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан возместить убытки. В вашем случае «изъятие» может выражаться в судебном запрете проживания или сносе по инициативе Роспотребнадзора. Важно: продавец не сможет ссылаться на то, что вы знали об обременении, если вы не давали явного согласия на его сохранение в договоре.
- Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
- При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461
Качество недвижимости также подлежит оценке. В силу ст. 557 ГК РФ к последствиям передачи недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ. Если дом расположен в санитарной зоне, что делает его непригодным для проживания (например, из-за превышения допустимых уровней излучения или шума), это является существенным недостатком качества. Вы вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение недостатков или отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Продавец, уверяющий, что «все нормально», фактически скрывает недостаток, что исключает его освобождение от ответственности.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 557
- Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
- В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаче
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 475
Теперь о санитарно-эпидемиологических требованиях. Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что санитарно-защитные зоны должны соблюдаться при планировке и застройке (ст. 12). Эта норма прямо указывает, что при разработке проектов планировки жилых районов и установления их санитарно-защитных зон, а также при проектировании и строительстве жилых домов должны соблюдаться санитарные правила. Следовательно, сам факт нахождения зарегистрированного жилого дома в санитарной зоне радиовышки и котельной может свидетельствовать о нарушении санитарного законодательства. Роспотребнадзор вправе давать санитарно-эпидемиологические заключения (ст. 51) и при выявлении нарушений, создающих угрозу здоровью, принимать меры по приостановлению эксплуатации объектов (ст. 51 пп.5). Таким образом, если будет установлено, что проживание в таком доме опасно, Роспотребнадзор может запретить эксплуатацию дома. Снос напрямую не предусмотрен, но фактически запрет на проживание делает дом непригодным для использования по назначению, что ведет к значительным убыткам.
Статья 12. Санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке. 2. При разработке ... проектов планировки ... жилых районов ... и установления их санитарно-защитных зон, а также при проектировании, строительстве ... жилых домов ... должны соблюдаться санитарные правила. Санитарно-защитные зоны устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 12
- давать гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам санитарно-эпидемиологические заключения, предусмотренные статьей 42 настоящего Федерального закона; ... 5) при выявлении нарушения санитарного законодательства, которое создает угрозу возникновения и распространения инфекционных заболеваний и массовых неинфекционных заболеваний (отравлений), принимать в установленном законом порядке меры по приостановлению: ... эксплуатации объектов, производственных цехов и участков, помещений, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств, выполнения отдельных видов работ и оказания услуг; ...
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 51
Для проверки санитарной обстановки вы можете обратиться в органы Роспотребнадзора или к аккредитованным организациям за проведением санитарно-эпидемиологической экспертизы. Статья 42 названного закона прямо предусматривает возможность проведения таких экспертиз для установления вредного воздействия факторов среды обитания. Получение заключения — ваше право, закрепленное в ст. 8 (право на информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке). Если экспертное заключение покажет несоответствие санитарным нормам, это будет весомым доказательством необходимости расторжения договора или снижения цены.
Санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и иные виды оценок соблюдения санитарно-эпидемиологических и гигиенических требований могут проводиться должностными лицами, осуществляющими федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, аккредитованными в соответствии с законодательством Российской Федерации об аккредитации в национальной системе аккредитации, и экспертами, аттестованными в установленном Правительством Российской Федерации порядке, в целях: 1) установления и предотвращения вредного воздействия факторов среды обитания на человека; 2) установления причин и условий возникновения и распространения инфекционных заболеваний и массовых неинфекционных з
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 42
Граждане имеют право: на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; получать в соответствии с законодательством Российской Федерации в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, и у юридических лиц информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, качестве и безопасности продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов, товаров для личных и бытовых нужд, потенциальной опасности для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг; обращаться в органы, уполномоченные на осуществление федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора,
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 8
Наконец, если в результате нарушения санитарных норм вам будет причинен вред (например, ущерб здоровью или имуществу из-за невозможности проживания), вы вправе требовать его возмещения от причинителя вреда — в данном случае от продавца, если он не предупредил о санитарной зоне, или от владельцев радиовышки/котельной, если зона установлена с нарушением. Статья 57 этого же закона устанавливает, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина вследствие нарушения санитарного законодательства, подлежит возмещению в полном объеме. Кроме того, ст. 55 предусматривает дисциплинарную, административную и уголовную ответственность за такие нарушения, что дополнительно подтверждает серьезность риска.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица вследствие нарушения санитарного законодательства, подлежит возмещению гражданином или юридическим лицом, причинившими вред, в полном объеме в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 57
За нарушение санитарного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 55
Таким образом, законность регистрации дома в санитарной зоне — под вопросом: регистрация не снимает обременения и не гарантирует отсутствия нарушения санитарных правил. Дом может быть признан самовольной постройкой, если разрешение на строительство не учитывало зону или строительство велось без согласований. Ваши риски включают приостановление эксплуатации по решению Роспотребнадзора, невозможность проживания, а в крайнем случае — снос по суду. Вы вправе прописать в договоре купли-продажи ответственность продавца за наличие обременений (ссылками на ст. 460, 461, 475, 557 ГК РФ), а также обязанность возместить убытки при изъятии товара или существенных недостатках. Для проверки запросите у продавца разрешение на строительство, проектную документацию, выписку ЕГРН с полным перечнем обременений, а также обратитесь за санитарно-эпидемиологическим заключением в Роспотребнадзор или аккредитованную лабораторию.
