Начнём с первого вопроса: является ли законной сделка по приобретению дачи, если в подтверждение прав переданы лишь выписка из решения правления о предоставлении участка в бессрочное пользование и квитанция об уплате паевого взноса, а членская книжка отсутствует. Прежде всего необходимо определить правовую природу полученных документов. Выписка из решения правления о предоставлении земельного участка площадью 6 соток в бессрочное пользование прямо противоречит действующему законодательству. В силу ст. 39.9 Земельного кодекса РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляться только ограниченному кругу лиц — органам государственной власти, местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов и Банку России. Физические лица, включая садоводов, таким правом обладать не могут. Следовательно, решение правления товарищества о предоставлении участка вам именно на этом праве изначально ничтожно и не порождает никаких юридических последствий. Выписка, подтверждающая такое незаконное основание, не может служить правоустанавливающим документом.
- Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". 2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
— Земельный кодекс РФ, ст. 25
Статья 25 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации. Вам передана лишь выписка и квитанция, но никакой государственной регистрации права не произведено, и основания для её возникновения отсутствуют. Сама по себе квитанция об оплате паевого взноса при отсутствии членства и надлежащего решения о приёме в члены товарищества не создаёт права собственности. Согласно ст. 218 ГК РФ член дачного кооператива, полностью внесший паевой взнос, приобретает право собственности на имущество, но только при условии, что он является членом кооператива. Вам не передана членская книжка, нет доказательств, что вы приняты в члены. Поэтому ст. 218 ГК РФ не может быть применена в вашу пользу.
- Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 218
Анализ второго вопроса: каков правовой режим бессрочного пользования земельным участком в садоводческом товариществе и возможно ли впоследствии зарегистрировать право собственности на такой участок. Как уже отмечено, бессрочное пользование для физических лиц не предусмотрено законом. Даже если бы товарищество имело право предоставлять участки на каком-либо вещном праве, документ о бессрочном пользовании, выданный физическому лицу, не соответствует требованиям ст. 39.9 ЗК РФ. Кроме того, отсутствие государственной регистрации такого права (что невозможно для физических лиц) делает его юридически ничтожным. Приобрести участок в собственность на основании такой выписки нельзя. Более того, ст. 39.16 ЗК РФ содержит специальное основание для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, если участок уже предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования — а это именно ваш случай. Таким образом, выписка из решения правления фактически блокирует возможность оформления собственности, поскольку товарищество не могло законно распорядиться участком на этом праве.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, в том числе: если участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 2); если участок образован в результате раздела участка, предоставленного садоводческому товариществу, и заявитель не является членом товарищества (п. 3). Эти положения касаются возможности приобретения участка в собственность, что связано с вопросами 2 и 4.
— Земельный кодекс РФ, ст. 39.16
Третий вопрос: какие документы необходимы для подтверждения членства в садоводческом товариществе и права пользования земельным участком. Членская книжка является основным документом, подтверждающим членство. Её отсутствие — серьёзный признак того, что вас не принимали в члены товарищества в установленном порядке. Выписка из решения правления сама по себе не подтверждает членство, так как решение о приёме в члены должно приниматься общим собранием, а не правлением. Квитанция об оплате паевого взноса — лишь платёжный документ, но без заявления о вступлении, протокола общего собрания или приходного ордера она не доказывает, что вы стали членом. В силу ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выданными в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Выписка из решения правления таким документом не является. Таким образом, без членской книжки, без договора купли-продажи или иного гражданско-правового договора, без акта приёма-передачи вы не можете считаться законным владельцем дачи.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
— Земельный кодекс РФ, ст. 26
Четвёртый вопрос: правовые последствия и способы защиты, если сделка оказалась мошеннической или товарищество не может предоставить надлежащие правоустанавливающие документы. В вашем действии просматриваются признаки обмана: вам сообщили, что участок можно будет оформить в собственность, а по факту вы получили документ на несуществующее вещное право. Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной. Обманом считается и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых продавец (товарищество) обязан был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась. Товарищество обязано было предупредить, что бессрочное пользование для физических лиц невозможно, и что право собственности не может возникнуть на основании такой выписки.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 179
Если сделку признают недействительной, применяются последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ: стороны возвращаются в первоначальное положение. Продавец обязан вернуть вам уплаченные деньги, а вы обязаны возвратить участок (хотя фактически вы им, скорее всего, не владеете юридически). Кроме того, при наличии умысла на хищение ваших средств действия продавца могут содержать состав мошенничества по ст. 159 УК РФ. Установление таких обстоятельств — основание для обращения в правоохранительные органы.
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
- При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 167
- Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается...
— Уголовный кодекс РФ, ст. 159
Наконец, если вы решите добиваться признания права собственности в судебном порядке, ст. 59 ЗК РФ предоставляет такую возможность — признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Однако в вашей ситуации это будет крайне затруднительно, поскольку отсутствует законное основание приобретения права (выписка на бессрочное пользование ничтожна). Вам потребуется доказывать, что вы вступили в члены товарищества, полностью оплатили пай, и что участок предоставлен товариществу на законном праве (например, на праве собственности или аренды). Без этих элементов судебное признание маловероятно. Обратите внимание, что ст. 39.1 ЗК РФ, упомянутая в контексте, регулирует предоставление участков из государственной или муниципальной собственности и не применима к внутренним отношениям в садоводческом товариществе, поэтому её не разбираем.
Статья 59. Признание права на земельный участок 1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс РФ, ст. 59
Таким образом, полученные документы не подтверждают ни членства, ни права пользования, ни тем более права собственности. Сделка имеет признаки недействительности, а действия продавца могут быть квалифицированы как мошенничество.
