- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...
- Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Несанкционированное занятие части земель общего пользования подпадает под состав административного правонарушения, предусмотренного статьёй 7.1 КоАП РФ. Если вы установите забор за пределами своих кадастровых границ, это будет рассматриваться как самовольное занятие земельного участка или его части. Согласие соседей не имеет значения — земли общего пользования находятся в собственности третьих лиц (СНТ, муниципального образования). Вам грозит административный штраф, рассчитываемый пропорционально площади самовольно занятой части (ориентировочно от 1 до 1,5% её кадастровой стоимости, но не менее 5 000 рублей).
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; ... В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Для законного увеличения площади вашего участка за счёт проезда существует процедура перераспределения земельных участков. Статья 11.2 Земельного кодекса РФ указывает, что земельные участки образуются в том числе путём перераспределения. Пункт 4 этой статьи требует обязательного письменного согласия всех правообладателей исходных участков. В вашей ситуации исходными являются ваш участок и земля проезда. Согласие соседей недостаточно — нужно согласие собственника или законного владельца земли проезда (садового товарищества, если проезд является имуществом общего пользования СНТ, или муниципального образования, если земля не разграничена). Председатель не может единолично дать такое согласие — его полномочия ограничены, требуется решение общего собрания СНТ или органа местного самоуправления.
Статья 11.2 ЗК РФ регулирует образование земельных участков, в том числе путем перераспределения. Пункт 1 указывает, что земельные участки образуются при перераспределении земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 4 требует письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, перечисленных в подпунктах 1-4.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Даже если будет получено согласие, образуемый участок должен соответствовать требованиям статьи 11.9 ЗК РФ. Так, пункт 6 запрещает образование участков, которое ведёт к вклиниванию, изломанности границ, чересполосице и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию земель. Если присоединение одного метра сделает границы проезда изломанными или существенно сузит его (например, до ширины, недостаточной для проезда пожарной техники), такое перераспределение будет невозможным. Пункт 4 не допускает образования участка, если это сделает невозможным разрешённое использование расположенных на нём объектов (в данном случае проезда как дороги общего пользования).
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам. В частности, пункт 6 запрещает образование земельных участков, которое приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Пункт 4 не допускает образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.9
Если проезд относится к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, процедура перераспределения регламентируется статьей 39.28 ЗК РФ. Подпункт 3 пункта 1 этой статьи прямо допускает перераспределение для участков, предназначенных для ведения садоводства, при условии, что площадь участка увеличивается не более чем до установленных предельных максимальных размеров. Вам необходимо выяснить, утверждены ли для вашего садоводства такие предельные размеры (обычно в правилах землепользования и застройки или в решении местной администрации). Если ваш участок после прибавки одного метра не превысит этот максимум, данное основание может быть применено.
Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. В частности, подпункт 3 пункта 1 допускает такое перераспределение для земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, при условии, что площадь участка увеличивается не более чем до установленных предельных максимальных размеров.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.28
Сама процедура перераспределения детально описана в статье 11.7 и статье 39.29 ЗК РФ. Для увеличения участка за счёт земель общего пользования необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный орган (как правило, местную администрацию или департамент земельных ресурсов). К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на ваш участок и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (либо проект межевания). Орган принимает решение о заключении соглашения о перераспределении, после чего вы сможете поставить новый участок на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Обратите внимание: если проезд является собственностью СНТ, а не муниципалитета, процедура будет иной — потребуется общее собрание членов товарищества для принятия решения о передаче части земель общего пользования в частную собственность, что возможно только после изменения генерального плана СНТ и перевода этих земель в режим индивидуальных участков.
Статья 11.7 ЗК РФ регулирует перераспределение земельных участков, в том числе с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (п. 3). Для законного увеличения участка за счет земель общего пользования (проезда) необходимо соблюдение порядка, предусмотренного главой V.4 ЗК РФ, что включает согласование с уполномоченными органами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.7
Статья 39.29 ЗК РФ устанавливает порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Для увеличения площади участка за счет земель общего пользования (проезда) необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный орган, приложив правоустанавливающие документы, схему расположения земельного участка или проект межевания территории.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.29
Наконец, нужно учитывать последствия, предусмотренные статьёй 74 ЗК РФ. Лица, виновные в земельных правонарушениях, несут административную ответственность, и это не освобождает от обязанности устранить нарушение и возместить вред. Если вы самовольно выдвинете забор, впоследствии вас могут обязать за свой счёт демонтировать его и привести проезд в первоначальное состояние. Поэтому до получения законных оснований любые действия по переносу забора за кадастровые границы недопустимы. Председатель товарищества, отказывая вам, по существу прав — он не может разрешить занятие земель общего пользования в обход установленного законом порядка.
Статья 74. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения
- Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.
- Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 74
