Как купить квартиру в ЛНР у собственницы 84 лет из Киева: законные способы оформления сделки для гражданки РФ

Ситуация представляет собой сложный многосубъектный и трансграничный спор, осложнённый фактическим отсутствием единого признанного правопорядка на территории, где находится объект недвижимости. Ключевыми юридически значимыми элементами являются: гражданство покупателя (РФ), гражданство продавца (Украина), местонахождение продавца (Киев, Украина), местонахождение объекта (г. Красный Луч, территория, контролируемая ЛНР, которая не признана международным сообществом, но де-факто находится под юрисдикцией РФ после её принятия в состав), а также преклонный возраст продавца (84 года).

С правовой точки зрения затронуты несколько фундаментальных областей: международное частное право (определение применимого права к форме и содержанию сделки, статусу сторон и вещным правам на недвижимость), гражданское право обеих стран (правоспособность и дееспособность сторон, требования к форме сделки, доверенности), земельное и жилищное право (оборотоспособность объекта, возможные ограничения на приобретение гражданами РФ недвижимости на территории, признаваемой Украиной своей, а РФ — своей), а также коллизионное право, связанное с признанием правовых актов и действий властей непризнанных образований или сопредельного государства.

Юридически значимы следующие обстоятельства:

1. Статус территории. Квартира находится в городе, который де-юре (по нормам международного права и законодательства Украины) является частью территории Украины, но де-факто контролируется властями ЛНР, а с сентября 2022 года РФ считает эту территорию своим субъектом. С точки зрения РФ, это территория РФ; с точки зрения Украины, это её суверенная территория. Любая сделка, совершённая на этой территории, будет по-разному квалифицироваться в правовых системах двух стран. Сделка, законная по одному правопорядку, может быть ничтожной по другому.
2. Личный статут сторон. Продавец является гражданином Украины, проживающим в Киеве. Её личный закон (определяющий дееспособность, способность совершать сделки) в первую очередь определяется правом страны её гражданства — Украины. Покупатель — гражданка РФ, её личный закон — российское право. При этом нахождение продавца на территории, подконтрольной украинским властям, создаёт принципиальную возможность легального оформления её волеизъявления (подписания документов, выдачи доверенности) по украинским законам.
3. Форма сделки и доверенность. В международном частном праве форма сделки с недвижимостью подчиняется праву места нахождения вещи. Для РФ это означало бы применение российского законодательства. Однако место нахождения вещи (ЛНР) де-факто имеет свою правовую систему, а де-юре (для Украины) это её территория, где действует украинское законодательство. Вопрос о том, признаёт ли РФ нотариальную доверенность, выданную украинским нотариусом в Киеве, для совершения сделки с недвижимостью, находящейся на территории, которую РФ считает своей, является критическим. С одной стороны, российское право признаёт иностранные нотариальные акты при условии их легализации или апостилирования. С другой стороны, сделка будет совершаться на «новой» территории РФ, и регистрирующие органы РФ могут не принять доверенность, выданную по законодательству государства, не признающего юрисдикцию РФ на эту территорию.
4. Преклонный возраст продавца. Возраст 84 года (особенно для гражданки Украины, проживающей в другом государстве) автоматически не лишает её дееспособности, но является фактором риска. Для совершения сделки критически важно подтверждение, что продавец на момент выдачи доверенности или подписания договора находилась в ясном уме и твёрдой памяти, понимала значение своих действий и руководила ими. Отсутствие такого подтверждения (например, медицинского заключения или нотариального удостоверения, где нотариус установил дееспособность) делает сделку уязвимой для оспаривания в будущем по иску наследников или самой продавцы (если её психическое состояние ухудшится). Любая из сторон рискует столкнуться с иском о признании сделки недействительной из-за порока воли.
5. Коллизия регистрационных систем. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. На территории ЛНР действует своя (фактическая) система регистрации, на территории Украины (где находится продавец) — украинская, а на территории РФ — российская (Росреестр). Возникает вопрос: где и по каким правилам будет регистрироваться переход права собственности к покупателю-гражданке РФ, чтобы это право было признано? Наиболее реалистичный и обязывающий вариант для покупателя — регистрация по российским законам (в Росреестре РФ по месту нахождения объекта). Однако без физического присутствия сторон на этой территории и совершения сделки перед российским нотариусом (или органом ЛНР, признанным РФ) это невозможно. Дистанционная сделка через украинского нотариуса с последующим обращением в Росреестр РФ создаёт парадокс: Росреестр РФ (который не признаёт украинскую регистрацию на этой территории) должен будет зарегистрировать право на основании украинского документа, что маловероятно без международного договора.
6. Экономическая и политическая суть. По сути, стороны пытаются продать объект, находящийся в «серой» зоне права, где сталкиваются два исключающих друг друга суверенитета. Продавец, будучи гражданином Украины и проживая в Киеве, опасается последствий сделки, которая может быть расценена Украиной как незаконное отчуждение её имущества, оставшегося на «временно оккупированной территории». Покупатель, гражданка РФ, хочет получить гарантии права собственности по российскому законодательству, чтобы защитить себя от потери имущества или исков.

Таким образом, юридически значимыми являются: а) несовпадение личного закона и закона места нахождения вещи; б) неопределённость правового режима территории для целей регистрации прав; в) невозможность легального дистанционного волеизъявления продавца-нерезидента в рамках одного правопорядка; г) повышенный риск оспаривания сделки по субъективному основанию (возраст продавца).

Применимое право к сделке купли-продажи квартиры, расположенной в городе Красный Луч, с участием гражданки Российской Федерации (покупатель) и гражданки Украины (продавец), имеющей постоянное место жительства в Киеве, определяется на основании положений Гражданского кодекса РФ и Основ законодательства РФ о нотариате, содержащих коллизионные нормы. Отношения осложнены иностранным элементом (гражданство продавца, нахождение объекта за границей), поэтому в силу статьи 1186 ГК РФ применимое право устанавливается по правилам международных договоров и российского законодательства.

Статья 1186. Определение права, подлежащего применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных лиц или гражданско-правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом

Легального и одновременно безопасного для обеих сторон способа приобрести данную квартиру в рамках одного правопорядка, который бы обеспечил бесспорное право собственности на территории РФ, в настоящее время не существует. Любая сделка будет признаваться законной только одной из юрисдикций (либо РФ/ЛНР, либо Украиной), создавая для покупателя высокий риск полной потери имущества и денег по решению суда другой юрисдикции. Провести дистанционно сделку, которая будет одновременно соответствовать законодательству РФ и Украины и свяжет обе стороны на их территории, невозможно из-за правового вакуума и коллизии регистрационных систем.

Рекомендуемые действия

• Провести предварительную комплексную юридическую проработку в двух юрисдикциях с привлечением адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью в новых субъектах РФ, и украинского адвоката для оценки всех рисков.
• Отказаться от участия в схемах с подписанием документов «задним числом», использованием подставных лиц или оформлением по «внутренним» правилам ЛНР без параллельной легализации на территории, контролируемой Украиной, так как это гарантированно приведет к проблемам в будущем.
• Самостоятельно не инициировать нотариальные действия на Украине (выдачу доверенности) до получения письменного заключения российского адвоката о возможности принять и легализовать такие документы регистрирующим органом в ЛНР/РФ, так как легализация украинской доверенности для сделки с недвижимостью на территории, которую РФ считает своей, крайне проблематична.
• Потребовать от продавца предоставить свежее медицинское заключение о ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, выданное в Киеве, и нотариально заверить его перевод на русский язык с соблюдением процедуры легализации, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки по иску о недействительности из-за порока воли.
• Исходить из того, что единственным реалистичным способом юридически оформить переход права с минимальными рисками является физическое перемещение либо продавца на территорию ЛНР/РФ для совершения сделки у местного нотариуса, либо покупателя в Киев для совершения сделки у украинского нотариуса, с последующей отчаянной попыткой легализации права собственности в другой юрисдикции, что влечет серьезные политические, физические и юридические риски для обеих сторон.

Когда нужен адвокат

• Обращение к адвокату строго обязательно до совершения любых действий, так как самостоятельное структурирование сделки с такой коллизией юрисдикций, статусом территории и возрастом продавца без анализа актуального законодательства ЛНР и судебной практики практически гарантирует финансовые потери.