Как передать земельный участок в долях одному владельцу, если среди 7 собственников двое несовершеннолетних без паспортов: нужно ли нотариус и опека, стоимость

Нужен ли нотариус при передаче всех долей одному лицу

По общему правилу, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Однако из этого правила есть ключевое исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это означает следующее. Если вы оформляете передачу долей от всех семерых сособственников одному лицу (один из семерых либо посторонний) одним договором, в котором участвуют все семеро — это подпадает под исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218: нотариальное удостоверение не требуется.

Напротив, если оформлять долю каждого из шести отчуждателей отдельным договором с приобретателем — тогда каждая такая сделка будет сделкой с долей, и нотариус обязателен.

Последствие несоблюдения нотариальной формы там, где она обязательна — ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: Если вы готовы заключить один договор, в котором все 7 сособственников одновременно отчуждают свои доли приобретателю (единый договор купли-продажи или дарения всех долей), — идти к нотариусу не обязательно. Если по каким-то причинам сделки оформляются раздельно (отдельный договор на каждую долю, даже в один день) — нотариус обязателен, иначе сделка ничтожна.

Нужно ли разрешение органа опеки и попечительства

Да, на отчуждение долей несовершеннолетних предварительное разрешение органа опеки обязательно. Это вытекает из связки трёх норм.

Первое: родители, управляя имуществом ребёнка, подчиняются тем же правилам, что опекуны в отношении имущества подопечного:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Второе: опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Третье: специальная норма ФЗ «Об опеке и попечительстве» о недвижимости подопечного — отчуждение не допускается, а в исключительных случаях требуется предварительное разрешение опеки:

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Срок выдачи разрешения — не более 15 дней с даты подачи заявления, отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: без предварительного разрешения органа опеки и попечительства отчуждение долей несовершеннолетних невозможно — сделка будет признана незаконной с последствиями вплоть до её расторжения в судебном порядке. Разрешение получает родитель (законный представитель) ребёнка в органе опеки по месту жительства несовершеннолетнего. Обращаться нужно до подписания договора.

Кто подписывает договор за несовершеннолетних и нужен ли им паспорт

Здесь есть развилка в зависимости от возраста детей.

Если несовершеннолетние не достигли 14 лет (нет паспорта — малолетние):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

За малолетнего договор подписывает только его родитель (усыновитель или опекун). Присутствие ребёнка при этом не требуется, его подпись — тоже. К сделкам законного представителя с имуществом ребёнка применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ (т.е. нужно разрешение опеки — см. блок 2). Удостоверение личности ребёнка — свидетельство о рождении, а не паспорт. Отсутствие паспорта у ребёнка до 14 лет не является препятствием для сделки.

Если несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет (паспорт уже должен быть):

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Такой несовершеннолетний сам подписывает договор, но с письменного согласия своего законного представителя (родителя/попечителя). Согласие может быть оформлено отдельным документом или выражено непосредственно при подписании договора.

Вывод: отсутствие паспорта у детей означает, что они, скорее всего, малолетние (до 14 лет). Это упрощает процедуру: за них всё делают родители по свидетельству о рождении. Никаких дополнительных документов, удостоверяющих личность ребёнка, кроме свидетельства о рождении, не требуется. Присутствие самих детей при подписании договора не обязательно.

Преимущественное право покупки: нужно ли извещать сособственников

Это зависит от того, кто приобретатель и каким способом передаются доли.

Если приобретатель — один из 7 сособственников (купля-продажа):

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Преимущественное право покупки действует при продаже доли постороннему лицу. Если приобретатель — уже существующий сособственник, он не является «посторонним лицом» для других сособственников. Более того, в вашем случае все сособственники участвуют в одной сделке и прямо выражают волю на отчуждение — соответственно, преимущественное право не нарушается и извещать никого не нужно.

Если передача долей оформляется дарением:

Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только к продаже. При дарении доли извещать других сособственников и соблюдать процедуру преимущественного права не требуется.

Вывод: при консолидации всех долей у одного из сособственников по одному договору купли-продажи или дарения, с участием всех семерых, процедура извещения о преимущественном праве покупки не применяется — все сособственники и так являются сторонами сделки.

Во сколько обойдётся оформление

Итоговая стоимость складывается из нескольких составляющих.

1. Разрешение органа опеки — бесплатно. Заявление о выдаче предварительного разрешения подаётся в орган опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетних, госпошлиной не облагается.

2. Нотариальный тариф (если понадобится нотариус):

Если вы оформляете сделку без нотариуса (один договор со всеми семерыми — см. блок 1), то нотариальный тариф не уплачивается. Если же по каким-то причинам потребуется нотариус, тариф зависит от того, кому отчуждается недвижимость:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
— пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате

При купле-продаже близким родственникам (супругу, родителям, детям, внукам): до 10 млн руб. — 3 000 + 0,2% от суммы сделки; свыше 10 млн — 23 000 + 0,1% от превышения (но не более 50 000 руб.). Другим лицам: до 1 млн — 3 000 + 0,4%; от 1 до 10 млн — 7 000 + 0,2% от превышения над 1 млн; свыше 10 млн — 25 000 + 0,1% от превышения (для участков с жилыми домами — не более 100 000 руб.).

3. Госпошлина за регистрацию права в ЕГРН:

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок — 2 000 рублей за каждую регистрационную запись (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если 6 долей переходят к одному лицу — пошлина уплачивается один раз за регистрацию права приобретателя на весь участок (2 000 руб.). Плюс по 350 рублей за регистрацию прекращения права каждого отчуждателя, если это требуется в конкретном порядке регистрации — итого ориентировочно 2 000 + 6 × 350 = 4 100 рублей.

4. НДФЛ (налоговые последствия):

При дарении между членами семьи и близкими родственниками (супруги, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, братья/сёстры) доход освобождается от налогообложения:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет ( подпункт 7 пункта 1 , пункт 2 статьи 228 Кодекса). Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения. Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества. В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (из Обзора ВС РФ от 21.10.2015)

Если же одаряемый не является членом семьи/близким родственником дарителя — ему придётся уплатить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости подаренной доли.

При купле-продаже продавец уплачивает НДФЛ 13% с дохода (разницы между ценой продажи и ценой приобретения), если владел долей менее минимального срока (5 лет, в ряде случаев 3 года). При этом можно применить имущественный налоговый вычет (1 млн руб.) или уменьшить доход на сумму расходов на приобретение.