Как оспорить межевание придомовой территории, если парковки распределены неравномерно между домами?

Пропорциональность распределения придомовой территории и парковочных мест между МКД

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Приведённая норма устанавливает, что границы и размер земельного участка под МКД определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Участок должен включать элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Это означает, что формируемый участок должен быть ФУНКЦИОНАЛЬНО предназначен для обслуживания конкретного дома, и если стоянка фактически обслуживает оба дома (и используется жителями третьих домов и офисов), её передача в участок только одного дома — второго — необоснованна.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3.
— ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество (включая земельный участок) пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Для дома 1 (90 квартир, жилая площадь ~5050 кв.м) и дома 2 (182 квартиры, жилая площадь ~8379 кв.м) соотношение общей площади помещений примерно 1 : 1.65 в пользу дома 2, тогда как соотношение площадей выделяемых земельных участков составляет 2.6 тыс. кв.м к 7.4 тыс. кв.м, т.е. почти 1 : 2.85. Такая диспропорция не объясняется разницей в жилой площади — дом 2 получает непропорционально большую территорию. Кроме того, парковочные места: у дома 2 — около 87-92, у дома 1 — 10-12 (соотношение ~1 : 8), что явно не соответствует ни количеству квартир (1 : 2), ни общей площади помещений (1 : 1.65).

перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд; 3) виды разрешенного использования земельных участков, в том числе образуемых и изменяемых, в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами вид или виды разрешенного использования земельного участка определяются в соответствии с документацией по планировке территории. При этом в случае планируемого размещения объекта капитального строительства вид или виды разрешенного использования земельного участка должны соответствовать назначению объекта, в отношении которого проектом планировки территории установлена зона планируемого размещения объекта капитального строительства; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
— п. 2 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ

Согласно этой норме, текстовая часть проекта межевания должна включать сведения о площади участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования. В проекте межевания для территории между двумя домами 46% площади участка второго дома (4 625 кв.м) отнесены к проходам и проездам неограниченного круга лиц — это фактически территории общего пользования. Между тем, междомовая стоянка на 40-45 машин, имеющая отдельный выезд и используемая жителями обоих домов и третьих лиц, по сути выполняет функцию территории общего пользования, но проект отдаёт её почти целиком (37-40 мест) участку второго дома, что противоречит самой логике функционального зонирования.

1. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ ( часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета ( часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
   — п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Пленум разъясняет: право общей долевой собственности возникает в силу закона с момента кадастрового учёта участка, сформированного под МКД. При этом «каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности… не требуется». Формирование участка должно осуществляться так, чтобы он был предназначен для обслуживания и эксплуатации именно данного дома. Включение в участок одного дома элементов, фактически обслуживающих два дома (общая стоянка), нарушает этот принцип и влечёт ущемление прав жителей дома 1 на соразмерную долю придомовой территории.

Вывод по данному вопросу: распределение земельных участков и парковочных мест является непропорциональным и не соответствует функциональному назначению придомовых территорий. Междомовая стоянка, которая фактически используется жителями обоих домов и третьих лиц, не может быть включена в участок только одного дома — это нарушает права собственников помещений дома 1 на формирование участка в границах, необходимых для эксплуатации их дома, и создаёт правовые основания для оспаривания утверждённого проекта межевания.

Процедурные нарушения публичных слушаний (невключение возражения в протокол)

Участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов, являются граждане, постоянно проживающие на территории, в отношении которой подготовлены данные проекты, правообладатели находящихся в границах этой территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, а также правообладатели помещений, являющихся частью указанных объектов капитального строительства.
— ч. 2 ст. 5.1 ГрК РФ

Жители дома 1 являются правообладателями помещений в МКД, расположенном на территории, в отношении которой подготовлен проект межевания, и соответственно являются участниками публичных слушаний в силу закона. Их право на участие и подачу возражений безусловно.

Проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается в соответствии с настоящей статьей органами местного самоуправления муниципального района, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, за исключением случаев, предусмотренных частью 13 2 настоящей статьи и частью 5 1 статьи 46 настоящего Кодекса . Общественные обсуждения или публичные слушания по указанным проектам проводятся в порядке, установленном статьей 5 1 настоящего Кодекса, и по правилам, предусмотренным частями 11 и 12 статьи 46 настоящего Кодекса. Орган местного самоуправления муниципального района с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключения о результатах таких общественных обсуждений или публичных слушаний в течение десяти дней принимает решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 494-ФЗ) 13 2 .
— ч. 5 ст. 46 ГрК РФ

Публичные слушания по проекту межевания обязательны. Орган местного самоуправления принимает решение об утверждении документации с учётом протокола и заключения о результатах слушаний. Если протокол неполон и в нём отсутствуют поступившие возражения, орган принимает решение на основании искажённой информации, что является существенным нарушением установленной процедуры.

По результатам проверки указанные органы обеспечивают рассмотрение документации по планировке территории на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняют такую документацию и направляют ее на доработку.
— ч. 4 ст. 46 ГрК РФ

Данная норма возлагает на орган местного самоуправления обязанность проверить документацию по планировке территории и обеспечить её рассмотрение на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Если протокол публичных слушаний не отражает поступившие возражения, это означает, что процедура проведена ненадлежаще — мнение участников не было зафиксировано и, соответственно, не могло быть учтено при принятии решения.

Законодательство прямо не содержит отдельной статьи о порядке фиксации каждого возражения в протоколе, однако из системного толкования ст. 5.1 ГрК РФ (этапы публичных слушаний: «проведение собрания», «подготовка и оформление протокола», «подготовка и опубликование заключения») следует, что протокол должен отражать ход собрания, включая выступления и поступившие предложения/замечания участников. Невключение зафиксированного возражения жителя о нехватке парковочных мест для дома 1 лишает протокол полноты и достоверности, что может быть квалифицировано судом как нарушение процедуры, достаточное для признания результатов слушаний недействительными.

Вывод по данному вопросу: невключение возражения жителя дома 1 в протокол публичных слушаний является существенным процедурным нарушением. Это обстоятельство подлежит доказыванию (представление доказательств факта подачи возражения: письменный текст, свидетельские показания, аудио-/видеозапись собрания) и может служить самостоятельным основанием для признания постановления об утверждении проекта межевания незаконным.

Порядок и сроки судебного оспаривания утверждённого проекта межевания

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Утверждение проекта межевания территории является решением органа местного самоуправления (департамента градостроительства), наделённого публичными полномочиями. Жители дома 1, чьи права затронуты этим решением, вправе обратиться в суд с административным иском о признании такого решения незаконным. Требование — признать недействующим постановление об утверждении проекта межевания в части, касающейся границ участка дома 1 и включения междомовой стоянки в участок дома 2.

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Общий срок для подачи административного иска — 3 месяца со дня, когда лицу стало известно о нарушении его прав. Этот срок критически важен. Если с момента публикации постановления об утверждении проекта межевания или с момента, когда жители узнали о содержании проекта (например, после публичных слушаний), прошло более 3 месяцев — срок пропущен.

Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. 6. Несвоевременное рассмотрение или нерассмотрение жалобы вышестоящим органом, вышестоящим должностным лицом свидетельствует о наличии уважительной причины пропуска срока обращения в суд. 7. Пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом. 8. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.
— ч. 5 и 8 ст. 219 КАС РФ

Пропуск срока не является автоматическим основанием для отказа в принятии иска — суд обязан рассмотреть вопрос о его восстановлении. Однако если суд сочтёт причину пропуска неуважительной, в удовлетворении иска будет отказано именно по этому основанию, без рассмотрения по существу. Поэтому до подачи иска необходимо точно установить дату утверждения проекта межевания и дату, когда жителям стало известно о нарушении их прав.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории ( статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности ( часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
   — п. 68 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Пленум ВС РФ прямо закрепляет право собственников помещений в МКД оспорить действия органа власти по формированию земельного участка, в том числе действия по разработке документации по планировке территории (проекта межевания). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Это существенно облегчает процессуальное положение жителей.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Дополнительно, даже если срок на административное оспаривание упущен, жители дома 1 не лишены права на негаторный иск — требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. Таким иском может быть, например, иск об установлении границ земельного участка с учётом фактического использования территории либо об устранении препятствий в пользовании стоянкой. На негаторный иск срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Вывод по данному вопросу: проект межевания может быть оспорен в суде общей юрисдикции в порядке гл. 22 КАС РФ в течение 3 месяцев с момента, когда жителям стало известно о нарушении их прав. Ответчиком выступает орган местного самоуправления, утвердивший проект межевания. При пропуске 3-месячного срока возможно ходатайствовать о его восстановлении, а также использовать негаторный иск по ст. 304 ГК РФ, на который исковая давность не распространяется. Подсудность — районный суд по месту нахождения органа-ответчика (ст. 22 КАС РФ).

Доказательства и их сбор для оспаривания

Доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. 2. В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов. (В редакции федеральных законов от 23.06.2016 № 220-ФЗ, от 30.12.2021 № 440-ФЗ) 2 1 . Суд вправе самостоятельно получать необходимые для рассмотрения и разрешения административного дела сведения из открытых источников, в том числе из информационных систем, доступ к которым обеспечивается на официальных сайтах органов государственной власти, органов местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". О получении судом сведений данным способом судья - председательствующий в судебном заседании объявляет сторонам. Полученные сведения приобщаются к материалам административного дела в зависимости от их формы в качестве письменных доказательств, аудио- или видеозаписей.
— ч. 1 ст. 59 КАС РФ

Для успешного оспаривания проекта межевания жителям дома 1 необходимо представить в суд следующие доказательства:

• По факту невключения возражения в протокол: письменный текст возражения с отметкой о его подаче (если имеется), свидетельские показания лиц, присутствовавших на собрании участников публичных слушаний и подтверждающих факт выступления жителя с возражением, а также аудио- или видеозапись собрания (если велась). Допустимо представить копию самого протокола публичных слушаний (запрашивается у органа, проводившего слушания), где видно отсутствие данного возражения — это будет прямым доказательством того, что возражение не было учтено.

• По факту использования междомовой стоянки жителями обоих домов и третьими лицами: фотографии, видеозаписи, свидетельские показания жителей обоих домов, подтверждающие фактическое использование стоянки; ответы из ГИБДД или управляющей компании о фактической парковке; документы о расположении мусорного контейнера на территории стоянки, что подтверждает её общедоступный характер.

• По диспропорции распределения: выписки из ЕГРН с данными о площадях квартир обоих домов, технические паспорта домов, данные о количестве квартир (для подтверждения несоразмерности распределения), а также сравнительная таблица соотношения жилой площади и выделенной территории.

• По нормативам: запрос местных нормативов градостроительного проектирования в органе местного самоуправления для проверки соответствия количества парковочных мест расчётным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности.

Вывод по данному вопросу: сбор доказательств должен вестись по трём направлениям: (а) неполнота протокола публичных слушаний, (б) фактическое использование стоянки как территории общего пользования, (в) диспропорция в распределении площади и парковочных мест. Ключевое преимущество жителей — обязанность доказывания обоснованности границ возлагается на орган власти (п. 68 Пленума №10/22).

Внесудебные способы защиты

В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору. 2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством. 3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом. 4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения. 5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются. Раздел II. Система и организация прокуратуры Российской Федерации
— п. 1 ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»

Прокуратура является универсальным органом надзора за соблюдением законов. Жители дома 1 могут подать коллективное заявление в прокуратуру с требованием проверить законность утверждения проекта межевания, в том числе: соблюдение процедуры публичных слушаний (невключение возражений в протокол), обоснованность распределения придомовой территории и парковочных мест, наличие нарушений нормативов градостроительного проектирования. Прокурор вправе внести представление об устранении нарушений закона в орган, утвердивший проект межевания (ст. 24 ФЗ «О прокуратуре РФ»), а также опротестовать незаконный правовой акт (ст. 23 ФЗ «О прокуратуре РФ»). Решение прокурора не препятствует последующему обращению в суд.

Параллельно можно подать административную жалобу в вышестоящий орган (главу администрации города/региона) на действия департамента градостроительства. Это не обязательно для обращения в суд (КАС РФ не требует досудебного порядка по данной категории дел), но может быть полезно для создания доказательственной базы и демонстрации того, что жители пытались урегулировать спор до суда.

Вывод по данному вопросу: внесудебное обращение в прокуратуру и/или вышестоящий орган является дополнительным (не обязательным) и не заменяет судебного оспаривания, но может усилить позицию жителей, особенно в контексте документальной фиксации нарушений. Прокуратура вправе принять меры прокурорского реагирования, что может привести к отмене незаконного постановления без суда.

Последствия признания проекта межевания недействительным и исполнение решения суда

При признании судом решения об утверждении проекта межевания незаконным (в порядке гл. 22 КАС РФ) суд вправе возложить на орган, утвердивший проект, обязанность устранить допущенные нарушения. Это означает обязанность пересмотреть проект межевания с учётом замечаний, приведённых в судебном решении, и повторно провести публичные слушания. Срок для устранения нарушений — обычно в пределах одного месяца со дня вступления решения в законную силу (ч. 3 ст. 227 КАС РФ), если суд не установит иной срок.

Если на основании оспоренного проекта межевания земельные участки уже поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы права, решение суда о признании проекта межевания незаконным является основанием для:

1. Снятия участков с кадастрового учёта (или изменения их границ) — на основании вступившего в законную силу судебного акта орган регистрации прав (Росреестр) обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН (п. 68 Пленума №10/22: «решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости»).

2. Повторного формирования участков с соблюдением требований о пропорциональности и функциональном назначении, либо выделения междомовой стоянки в самостоятельный участок общего пользования (п. 2 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ), либо установления сервитута в пользу жителей дома 1 (ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).

Если участки ещё не поставлены на кадастровый учёт — судебное решение блокирует дальнейшие регистрационные действия до приведения проекта межевания в соответствие с требованиями закона.

Вывод по данному вопросу: признание проекта межевания незаконным влечёт обязанность органа власти пересмотреть проект и при необходимости изменить границы участков, в том числе — выделить междомовую стоянку в территорию общего пользования или обеспечить соразмерное распределение. Если участки уже поставлены на учёт — судебное решение является самостоятельным основанием для внесения изменений в ЕГРН.