Как отказаться от земельной доли в общей долевой собственности на землю сельхозназначения или продать её

Отказ от права собственности на земельную долю: правовые основания и порядок

Отказ от земельной доли — прямо предусмотрен законом и является наиболее простым и бесплатным способом. Это Ваш приоритетный вариант.

Нормативная база. Право собственности прекращается в том числе при отказе от него (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Статья 236 ГК РФ закрепляет общее право гражданина отказаться от принадлежащего ему имущества:

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Одновременно п. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо предусматривает для участника долевой собственности на сельхозземлю право отказаться от земельной доли без выдела в натуре:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 . Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у муниципального округа, городского округа , городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
— п. 1, 1.1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения»

Это означает: при числе сособственников более пяти Вы вправе отказаться от земельной доли путём подачи заявления в Росреестр. Процедура детализирована в ст. 56 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. 2. К указанному в части 1 настоящей статьи заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. 3. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права, не зарегистрированного ранее в Едином государственном реестре недвижимости, положения части 3 статьи 69 настоящего Федерального закона не применяются. 4. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.
— ст. 56 ФЗ № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», п. 1

Ключевой момент: право на земельную долю, зарегистрированное в ЕГРН, не требует предоставления дополнительных правоустанавливающих документов. После регистрации прекращения права одновременно регистрируется право муниципальной собственности на эту долю — муниципалитет становится новым собственником без Вашего участия (ч. 4 ст. 56 ФЗ-218). В течение 5 рабочих дней Росреестр уведомит об этом Вас и орган местного самоуправления (ч. 5 ст. 56).

Важные последствия, которые нужно учитывать:

• До момента государственной регистрации прекращения права Вы сохраняете все права и обязанности собственника, включая обязанность уплаты земельного налога (ст. 236 ГК РФ). После регистрации прекращения права налоговые обязательства прекращаются.
• Муниципалитет, став собственником доли, вправе продать её сельхозорганизации или КФХ, использующим участок, по цене 15% от кадастровой стоимости (п. 4 ст. 12 ФЗ-101).
• Если право собственности на земельную долю НЕ зарегистрировано в ЕГРН (например, возникло при приватизации 90-х годов), то отказ всё равно возможен — на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без госрегистрации возникшего при приватизации права (абз. 3 п. 1 ст. 12 ФЗ-101).

Вывод: Отказ от земельной доли допустим, процедура простая и бесплатная — подаётся заявление в Росреестр (через МФЦ). Согласие других сособственников не требуется. Право прекращается с даты регистрации; одновременно доля переходит в муниципальную собственность. НДФЛ при отказе не возникает, так как нет дохода.**

Продажа земельной доли — альтернативный вариант

Если Вы решите продать долю, вместо отказа, закон предусматривает упрощённый порядок при продаже «своим» (без извещения всех сособственников), но при продаже постороннему лицу действуют правила о преимущественном праве покупки.

Вариант А: продажа другому участнику долевой собственности или сельхозорганизации/КФХ, использующим участок

Согласно п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ:

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. 3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. 4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

Это ключевое преимущество сельхоздолей перед обычными долями в недвижимости: извещать других участников не требуется. Достаточно заключить договор купли-продажи с другим сособственником (или использующей участок сельхозорганизацией/КФХ) и удостоверить его нотариально.

Вариант Б: продажа постороннему лицу (не участнику и не использующей организации/КФХ)

В этом сценарии действуют правила ст. 250 ГК РФ (с учётом особенностей ст. 12 ФЗ-101) и ст. 8 ФЗ-101:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Процедура: (1) письменно известить всех остальных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и условий; (2) подождать месяц с даты извещения; (3) если никто не приобретёт — можно продавать любому третьему лицу, но по цене не ниже указанной в извещении. При этом для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость обязательно нотариальное удостоверение договора (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). При нарушении преимущественного права любой другой участник вправе в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Ограничение по ст. 8 ФЗ-101 (при продаже постороннему через преимущественное право публичного образования):

При продаже постороннему лицу необходимо также известить высший орган власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока взаимных расчётов (не более 90 дней). Субъект РФ имеет 30 дней на ответ; если откажется или промолчит — можно продать третьему лицу по цене не ниже заявленной. Однако важно: ст. 8 ФЗ-101 регулирует продажу целого участка, а не доли. Для продажи доли применяются правила ст. 12 ФЗ-101 (с учётом условий ст. 250 ГК для продажи постороннему). Тем не менее, если участок сформирован и стоит на кадастровом учёте целиком, при продаже доли постороннему лицу риск оспаривания со стороны субъекта РФ по ст. 8 минимален, но не исключён полностью — природа ст. 8 (участок) vs ст. 12 (доля) разграничивает эти процедуры.

Вывод: Продажа доли другому участнику или использующей сельхозорганизации/КФХ — самый быстрый способ продажи (извещать никого не нужно, только нотариальный договор → регистрация перехода). Продажа постороннему — более сложная процедура с обязательным извещением сособственников и месячным ожиданием, плюс нотариальное удостоверение.**

Налоговые последствия отказа и продажи

При отказе от земельной доли: НДФЛ не возникает, так как нет налогооблагаемого дохода (отказ — безвозмездное прекращение права). Земельный налог начисляется до даты государственной регистрации прекращения права; после регистрации обязанность по уплате земельного налога переходит к муниципалитету как новому собственнику.

При продаже земельной доли:

Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13% (15% с части дохода, превышающей 5 млн руб. в год). Однако применяются положения ст. 217.1 НК РФ об освобождении:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) либо 3 года в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё). Для сельхозземель применяется общий 5-летний срок.

Если срок владения не истёк, налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход одним из двух способов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть: либо заявить фиксированный вычет в 250 000 руб. (для земельных долей — в размере доли от 1 000 000 руб. в зависимости от соотношения, но общее правило для недвижимости — до 1 000 000 руб. для целого объекта), либо уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение доли. Если расходы на приобретение отсутствуют (например, доля получена при приватизации) — выгоднее использовать фиксированный вычет.

Практическая рекомендация: Если доля в собственности более 5 лет на дату продажи — НДФЛ не уплачивается (нужно заявить факт освобождения в декларации). Если менее 5 лет — подаётся декларация 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, с расчётом налога.

Вывод: Отказ от доли предпочтительнее с налоговой точки зрения: НДФЛ = 0, затраты = 0. При продаже, если срок владения менее 5 лет, налог может быть существенным.**

Сравнительный анализ и практическая процедура отказа

Сравнение отказа и продажи по ключевым параметрам:

Параметр	Отказ	Продажа «своим» (п. 2 ст. 12 ФЗ-101)	Продажа постороннему
Согласие других сособственников	не требуется	не требуется	не требуется (но извещение — обязательно)
Нотариальное удостоверение	не требуется	требуется (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218)	требуется
Извещение сособственников	не требуется	не требуется	требуется (ст. 250 ГК)
Срок ожидания	~7–10 рабочих дней (регистрация)	~3–7 рабочих дней (регистрация)	1 месяц + регистрация
Доход / налог	доход = 0, налог = 0	цена – расходы / вычет = налогооблагаемая база	то же
Денежные поступления	0 руб.	цена продажи (договорная)	цена продажи
Дальнейшая судьба доли	переходит муниципалитету	переходит покупателю	переходит покупателю
Затраты на процедуру	госпошлина за регистрацию (ок. 350 руб.)	госпошлина + услуги нотариуса + возможный НДФЛ	госпошлина + нотариус + НДФЛ

Пошаговая процедура отказа:

1. Подготовьте заявление о прекращении права собственности на земельную долю вследствие отказа от права — форма утверждена приказом Росреестра (заявление можно заполнить в МФЦ при подаче).
2. Если право зарегистрировано в ЕГРН — приложите правоустанавливающий документ (не требуется, если право уже зарегистрировано в ЕГРН — ч. 2 ст. 56 ФЗ-218, но рекомендуется иметь подтверждение).
3. Подайте заявление через МФЦ или напрямую в Росреестр. Госпошлина за регистрацию прекращения права — ориентировочно 350 руб. (для физических лиц).
4. В течение 7–10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует прекращение Вашего права и одновременно — право муниципальной собственности.
5. Получите уведомление о регистрации (направляется в течение 5 рабочих дней после регистрации — ч. 5 ст. 56 ФЗ-218).

Важно: Отказ от права собственности является безотзывным — после регистрации Вы не вправе восстановить право на долю. Если передумаете до регистрации — заявление можно отозвать.

Если доля признана невостребованной (ст. 12.1 ФЗ-101): Если Вы не распоряжались долей более 3 лет и она не зарегистрирована в ЕГРН — существует риск признания её невостребованной и перехода в муниципальную собственность через суд. В этом случае подача заявления об отказе является лучшим способом добровольно прекратить право, избежав судебной процедуры и сохранив контроль.

Вывод: Отказ от земельной доли — самый простой, быстрый и бесплатный способ прекращения права. Рекомендую подать заявление в Росреестр (через МФЦ) о прекращении права собственности на земельную долю вследствие отказа. Никакого согласия других сособственников не требуется. Если, однако, Вы всё же решите продать долю — наиболее простой и быстрый способ продажи без извещений: найти покупателя среди других участников долевой собственности или использующих участок сельхозорганизаций/КФХ, заключить нотариальный договор купли-продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре.**

Сроки, документы и действия при отказе/приостановлении регистрации

Сроки при отказе от доли:

• Регистрация прекращения права собственности вследствие отказа осуществляется Росреестром в общие сроки, установленные ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ: 7 рабочих дней (при подаче через Росреестр) или 9 рабочих дней (при подаче через МФЦ).
• Уведомление о регистрации направляется в течение 5 рабочих дней после её проведения (ч. 5 ст. 56 ФЗ-218).
• Право прекращается с даты внесения записи в ЕГРН, и с этой же даты возникает право муниципальной собственности.

Сроки при продаже постороннему лицу:

• 1 месяц со дня извещения сособственников — срок ожидания, по истечении которого можно продать долю постороннему (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
• 3 месяца — срок для судебного перевода прав на другого сособственника в случае нарушения преимущественного права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
• Срок регистрации перехода права по нотариально удостоверенному договору: 3 рабочих дня (при электронной подаче нотариусом) или 5 рабочих дней (при подаче через МФЦ) — ст. 16 ФЗ-218.

Документы для отказа:

1. Заявление о государственной регистрации прекращения права собственности вследствие отказа (заполняется в МФЦ или через портал Госуслуг).
2. Правоустанавливающий документ на земельную долю — не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН (ч. 2 ст. 56 ФЗ-218). Если право не зарегистрировано — документ обязателен (свидетельство о праве на земельную долю старого образца, выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации и т.п. — ст. 18 ФЗ-101).
3. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
4. Квитанция об уплате госпошлины (опционально — Росреестр может самостоятельно запросить информацию о платеже).

Документы для продажи доли:

1. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельной доли.
2. При продаже постороннему — доказательства извещения сособственников (копии заказных писем с описью вложения и уведомлениями о вручении, либо нотариально удостоверенные отказы сособственников от преимущественного права).
3. Заявление о государственной регистрации перехода права — подаётся продавцом и покупателем (или нотариусом).

При приостановлении или отказе Росреестра:

Если регистратор приостановит регистрацию (ст. 26 ФЗ-218), он укажет причины и срок для их устранения (до 3 месяцев, но не более 6 месяцев в совокупности). Если откажет (ст. 27 ФЗ-218), отказ можно обжаловать:

• В апелляционную комиссию при Росреестре в течение 30 дней со дня получения уведомления об отказе (ст. 68 ФЗ-218) — для обжалования приостановления.
• В суд — в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) в районный суд по месту нахождения регистрирующего органа в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав.

Вывод: Сроки при отказе минимальны (7–9 рабочих дней), документов — минимум (заявление + паспорт, правоустанавливающий документ — только если право не в ЕГРН). При отказе Росреестра — обжалование в апелляционную комиссию (30 дней) или в суд (3 месяца).**