Можно ли на участке сельхозземли в зоне сх-1 для КФХ построить конный клуб: конюшню, кормохранилище и жилой дом в Можайском районе

Допустимость строительства конюшни, кормохранилища и жилого помещения при ВРИ «ведение КФХ» в зоне СХ-1 (особо ценные сельхозугодья)

Правовой статус зоны СХ-1. Участок относится к землям сельскохозяйственного назначения (категория) и расположен в территориальной зоне СХ-1, которая в Московской области выделяется для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Федеральное законодательство устанавливает специальный защитный режим таких угодий:

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
— п. 4 ст. 79 ЗК РФ

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации , в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.
— п. 2 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ

Механизм реализации: субъект РФ (Московская область), установив перечень особо ценных угодий (Постановление Правительства МО № 872/38 от 17.10.2017, Закон МО № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельхозназначения»), делает их необоротоспособными для несельскохозяйственных целей. Перевод в другую категорию запрещён, а использование для других целей не допускается. Для этих земель градостроительные регламенты не устанавливаются:

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых виды разрешенного использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6 1 . До установления градостроительных регламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов), такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) 7. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 8.
— ч. 6 ст. 36 ГрК РФ

Это означает, что территориальная зона СХ-1 — не градостроительный регламент в классическом смысле (он не порождает автоматические права на застройку), а отражение в ПЗЗ фактического статуса земли как особо ценного угодья. Изменение ВРИ на таких землях осуществляется по федеральным законам, а не через ПЗЗ:

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
— ч. 5 ст. 37 ГрК РФ

Целевое использование земли под КФХ. Ваш ВРИ «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» предполагает использование земли исключительно для сельскохозяйственного производства и связанной с ним деятельности:

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд : (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 02.07.2013 № 148-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Конный клуб как организация, оказывающая услуги верховой езды населению, не относится к сельскохозяйственному производству. Это деятельность по оказанию услуг в сфере досуга и спорта (код ОКВЭД 93 — «Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений»). Для земель сельхозназначения такие услуги прямо не предусмотрены в ст. 78 ЗК РФ.

Что именно можно построить на таком участке при ВРИ КФХ с точки зрения классификатора ВРИ. Классификатор видов разрешенного использования (Приказ Росреестра № П/0412) в рамках сельскохозяйственного использования допускает размещение определённых зданий и сооружений:

Животноводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
— описание кода 1.7 «Животноводство» Классификатора ВРИ (Приказ Росреестра № П/0412)

Код 1.7 «Животноводство» включает разведение лошадей и размещение зданий для их содержания (конюшня) и сооружений для хранения кормов. Формально эти объекты вписываются в сельскохозяйственное использование.

Ключевое ограничение зоны СХ-1. Однако статус особо ценных продуктивных угодий накладывает приоритетный запрет на любое несельскохозяйственное использование и строительство, выходящее за рамки сельхозпроизводства. Даже если отдельные постройки (конюшня, кормохранилище) формально соответствуют сельхозназначению, общая цель — организация конного клуба (услуги) — выводит весь проект за рамки допустимого использования, поскольку:

1. Конный клуб ≠ КФХ по экономическому содержанию (услуги, а не производство сельхозпродукции);
2. Ст. 78 ЗК РФ исчерпывающе перечисляет цели использования — оказание услуг верховой езды там отсутствует;
3. Для особо ценных угодий любые «другие цели» не допускаются (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Жилое помещение — категорический запрет. Вне зависимости от зоны СХ-1, строительство жилого дома на сельхозугодьях прямо запрещено:

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Жильё не может быть размещено на сельхозугодьях даже вспомогательно. ВРИ КФХ не включает жилую застройку — в отличие, например, от личного подсобного хозяйства (код 2.2), но и для ЛПХ это возможно только на приусадебном участке в границах населённого пункта.

Вывод по первому вопросу: Строительство конюшни и кормохранилища в составе конного клуба при действующем ВРИ «КФХ» и в зоне СХ-1 (особо ценные угодья) незаконно, так как весь проект (конный клуб) не является сельскохозяйственным производством. Строительство жилого помещения абсолютно исключено — прямой запрет п. 6 ст. 79 ЗК РФ. Без изменения правового режима участка (исключение из перечня особо ценных угодий + смена категории/ВРИ) проект нереализуем.

Возможность изменения зоны СХ-1 на СХ-3 и реальные пути легализации

Что такое СХ-1 и СХ-3 в Московской области. Территориальные зоны СХ-1 и СХ-3 определяются Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования — Можайского городского округа. Для земель сельхозназначения вне населённых пунктов градостроительные регламенты не устанавливаются (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ), что означает: ПЗЗ могут обозначать эти зоны, но они не порождают градостроительный регламент с перечнем разрешённых ВРИ. Правовой режим таких земель определяется исключительно федеральным законодательством и законодательством субъекта РФ.

Смена территориальной зоны в ПЗЗ (формальный путь). Формально изменение зоны СХ-1 на СХ-3 потребовало бы внесения изменений в ПЗЗ Можайского городского округа. Процедура — по ст. 31-33 ГрК РФ: заявление в комиссию по подготовке ПЗЗ, публичные слушания, решение Совета депутатов. В Московской области это регулируется Постановлением Правительства МО № 1182/51. Однако этот путь — тупиковый, потому что смена зоны в ПЗЗ не отменяет федерального запрета на перевод особо ценных угодий:

• Федеральный запрет (п. 2 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ) блокирует любой перевод в другую категорию;
• Пункт 4 ст. 79 ЗК РФ запрещает использование для других целей;
• Закон МО № 75/2004-ОЗ (ст. 5 п. 4) прямо запрещает перевод земель особо ценных продуктивных сельхозугодий в другую категорию.

Реальная процедура: исключение участка из перечня особо ценных угодий. Единственный законный путь — добиться исключения конкретного участка из Перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий Московской области, утверждаемого Министерством сельского хозяйства и продовольствия МО (Постановление Правительства МО № 872/38 от 17.10.2017). Основания для исключения:

• утрата участком признаков особо ценного угодья (например, кадастровая стоимость упала ниже среднего уровня по муниципальному округу, что маловероятно);
• фактическая деградация земель, подтверждённая актом обследования (зарастание деревьями и кустарниками в течение 20 лет может свидетельствовать о деградации, но это не автоматически влечёт исключение — нужна инициатива и обследование).

Практическая оценка. Исключение из перечня — сложная административная процедура, инициируемая правообладателем через обращение в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области с приложением доказательств утраты участком признаков особо ценного продуктивного угодья. Успех не гарантирован и во многом зависит от фактического состояния почв (заключения почвоведческой экспертизы, агрохимического обследования).

После исключения из перечня и снятия «особо ценного» статуса теоретически возможна смена ВРИ через процедуру, установленную федеральным законом (ч. 5 ст. 37 ГрК РФ), либо перевод в иную категорию земель в исключительных случаях (ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ). Однако для конного клуба потребуется ВРИ, допускающий строительство и оказание услуг, что крайне маловероятно для земель сельхозназначения вне населённого пункта без включения в границы населённого пункта (подп. 3 п. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ).

Вывод по второму вопросу: Простое изменение территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 в ПЗЗ недостаточно — запрет п. 2 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ и п. 4 ст. 79 ЗК РФ продолжает действовать. Требуется исключение участка из регионального перечня особо ценных угодий, что возможно только при доказанной утрате ценности угодья. Перспектива положительного решения оценивается как низкая. Даже после исключения потребуется изменение ВРИ на допускающий несельскохозяйственное использование, что также крайне затруднительно для участка вне населённого пункта.

Последствия строительства без изменения правового режима участка

1. Административная ответственность — штраф за нецелевое использование (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Для собственника-гражданина: штраф 0,5-1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. Для должностного лица (если собственник — ИП-глава КФХ): 1-1,5% кадастровой стоимости, не менее 20 000 руб. Для юридического лица: 1,5-2%, не менее 100 000 руб. При кадастровой стоимости сельхозучастка в 5 га в Можайском районе (ориентировочно сотни тысяч — миллионы рублей) штраф может составить десятки тысяч рублей для гражданина и сотни тысяч для юрлица.

2. Постройки — самовольное строительство со сносом (ст. 222 ГК РФ).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет
— п. 1-2 ст. 222 ГК РФ

Любая постройка на участке, разрешённое использование которого не допускает такого строительства, признаётся самовольной. Это влечёт:

• отсутствие права собственности на постройку;
• запрет на использование и совершение сделок;
• обязанность сноса за свой счёт либо, в отдельных случаях, приведения в соответствие с установленными требованиями (если это возможно технически) — в срок от 3 до 12 месяцев для сноса либо от 6 месяцев до 3 лет для приведения в соответствие (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

3. Риск изъятия участка за неиспользование (ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Участок не использовался по целевому назначению (сельхозпроизводство) последние 20 лет. Если в ходе федерального государственного земельного контроля будет выявлен факт неиспользования в течение трёх и более лет, это является самостоятельным основанием для изъятия участка по решению суда с последующей продажей с публичных торгов. Зарастание лесом — классический признак неиспользования.

4. Обязанность использовать по целевому назначению (ст. 42 ЗК РФ).

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Строительство объектов конного клуба нарушает эту обязанность, что не только влечёт штраф по ст. 8.8 КоАП РФ, но и служит основанием для выдачи предписания об устранении нарушения. Неисполнение предписания — дополнительный состав административного правонарушения (ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).

5. Отсутствие защиты «не знал и не мог знать». Пункт 1 ст. 222 ГК РФ исключает из самовольных построек объекты, возведённые с нарушением ограничений, если собственник не знал и не мог знать о них. Однако отнесение участка к зоне СХ-1 и к особо ценным угодьям отражается в ЕГРН и кадастровых документах — следовательно, покупатель считается осведомлённым об ограничениях. Довод о незнании не сработает.

Вывод по третьему вопросу: Строительство без изменения правового режима влечёт совокупность последствий: (а) административный штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ; (б) признание построек самовольными с последующим сносом за счёт собственника; (в) риск изъятия участка за многолетнее неиспользование; (г) предписания об устранении нарушений с дополнительной ответственностью. Единственный законный путь — сначала изменить правовой режим участка, и только затем строить.

Сроки, альтернативные варианты, обжалование отказа и порядок сноса

Срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки. Требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан либо возведённой на участке, где строительство не допускается, квалифицируется как негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), на который исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ, абз. 5). Это означает, что иск о сносе может быть предъявлен в любой момент после возведения постройки — никакой трёхлетний срок не защищает застройщика. Данная позиция закреплена в судебной практике (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Порядок сноса: судебный и внесудебный.
Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ, орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке в двух случаях: (1) постройка на участке без правоустанавливающих документов либо на участке, ВРИ которого не допускает строительства, и который расположен в границах территории общего пользования; (2) постройка на участке, ВРИ которого не допускает строительства, и постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования, при отсутствии разрешения на строительство. Ваш участок — частная собственность вне территории общего пользования и вне зон с особыми условиями. Поэтому орган МСУ не вправе принять внесудебное решение о сносе (абз. 3 п. 4 ст. 222 ГК РФ: «Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведённых или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности...»).

Следовательно, снос возможен только через суд по иску уполномоченного органа (прокуратура, орган земельного надзора, орган МСУ) либо по иску смежного правообладателя. Срок для добровольного сноса, установленный судом — от 3 до 12 месяцев (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Если собственник не снесёт добровольно — принудительное исполнение через службу судебных приставов за счёт собственника.

Альтернативный вариант: племенное коневодство в рамках КФХ без коммерческих услуг. Если отказаться от идеи конного клуба как коммерческого предоставления услуг населению и вести деятельность строго как сельхозпроизводство (разведение лошадей на племя, производство продукции коневодства), то конюшня и кормохранилище как вспомогательные постройки формально вписываются в ВРИ «КФХ» и описание кода 1.7 «Животноводство». Однако зона СХ-1 (особо ценные угодья) всё равно требует, чтобы земля использовалась строго для сельхозпроизводства. Если участок фактически не возделывается (зарос лесом), его использование под выпас или сенокос без распашки может быть расценено как неиспользование по целевому назначению. Кроме того, строительство капитальных объектов на особо ценных угодьях — крайне рискованно и может быть оспорено как не соответствующее целевому использованию.

Что касается сельского туризма — ст. 78 п. 5 ЗК РФ, введённая Федеральным законом от 29.12.2025 № 579-ФЗ, допускает оказание услуг в сфере сельского туризма на землях сельхозназначения только в случаях, установленных ФЗ «О виноградарстве и виноделии». Для коневодства данное исключение не применяется.

Обжалование отказа в исключении из перечня особо ценных угодий. Если Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области откажет в исключении участка из Перечня особо ценных угодий, такой отказ может быть обжалован в суд в порядке административного судопроизводства по главе 22 КАС РФ. Заявление подаётся в Московский областной суд (как суд первой инстанции для дел об оспаривании решений органов государственной власти субъекта РФ — п. 2 ч. 1 ст. 20 КАС РФ). Срок подачи административного иска — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). В иске потребуется доказать, что участок утратил признаки особо ценного угодья (заключения экспертов, данные агрохимического обследования).

Вывод: Исковая давность по сносу построек не применяется — иск может быть подан в любое время. Внесудебный снос органом МСУ исключён, поскольку участок в частной собственности — только через суд. Единственная относительно реалистичная альтернатива — ведение деятельности строго как КФХ по племенному коневодству без коммерческих услуг, но и она сопряжена с рисками из-за статуса особо ценных угодий и фактического зарастания участка. Отказ исключения из перечня обжалуется в Московский областной суд в течение 3 месяцев по правилам КАС РФ.