Переоформление договора найма служебного жилого помещения на коммерческий найм
Анализ ситуации
Вы являетесь нанимателем служебного жилого помещения, предоставленного в связи с трудовой деятельностью в 2013 году. Наймодатель требует переоформить договор найма служебного жилого помещения на договор коммерческого найма, что влечет за собой изменение распределения обязанностей по ремонту и содержанию жилья в невыгодную для вас сторону.
Правовой анализ
Правовая природа служебного найма
"Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 93)
"Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 104)
Распределение обязанностей по ремонту
По действующему договору служебного найма:
"Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 681)
"Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором договором найма жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 681)
Ваш действующий договор служебного найма, как вы указали, содержит более благоприятные условия, возлагающие обязанности по устранению неполадок на наймодателя.
Правомерность изменения договора
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 450)
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 310)
Ваши права при изменении договора
"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 421)
Выводы и рекомендации
-
Вы имеете право отказаться от подписания нового договора коммерческого найма, поскольку принуждение к заключению договора не допускается.
-
Предложите альтернативные варианты:
- Сохранение действующего договора служебного найма
- Заключение нового договора служебного найма с сохранением прежних условий
- Внесение в проект нового договора условий о распределении обязанностей по ремонту, аналогичных действующему договору
-
Направьте письменный протокол разногласий к проекту нового договора, в котором изложите свои условия.
-
В случае отказа наймодателя учитывайте, что:
- Действующий договор служебного найма продолжает действовать на прежних условиях
- Наймодатель не может в одностороннем порядке изменить его условия
-
При угрозе выселения или иных негативных последствиях обратитесь за защитой прав:
"Защита жилищных прав осуществляется судом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 11)
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, для подготовки обоснованной правовой позиции и представительства ваших интересов в переговорах с наймодателем.
