Замена коммуникаций в многоквартирном доме: правовой анализ ситуации
Анализ ситуации
Согласно представленной информации, управляющая компания отказывается проводить замену стояков, труб, радиаторов и канализации из-за несогласия отдельных собственников, которые ранее самостоятельно заменили коммуникации в своих квартирах. УК утверждает, что без подписания согласия всеми собственниками работы проводиться не будут.
Правовая оценка
1. Статус заменяемого имущества
"В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 5)
"В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 5)
"В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)
Вывод: Стояки, трубы, радиаторы и канализация являются общим имуществом многоквартирного дома.
2. Порядок принятия решений о замене общего имущества
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46 часть 1)
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44 часть 2 пункт 1)
Вывод: Для проведения капитального ремонта общего имущества (включая замену стояков, труб, радиаторов и канализации) требуется решение общего собрания собственников, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Согласие всех собственников не требуется.
3. Обязанности собственников и управляющей компании
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 210)
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)
"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)
Выводы и рекомендации
Правовая оценка действий УК
Действия управляющей компании неправомерны. Требование о получении согласия всех собственников противоречит жилищному законодательству. Для проведения работ по замене общего имущества достаточно решения общего собрания собственников, принятого квалифицированным большинством.
Рекомендуемые действия
-
Инициируйте общее собрание собственников для принятия решения о замене коммуникаций. Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов.
-
Направьте письменную претензию управляющей компании с требованием выполнить работы на основании действующего законодательства, указав, что:
- Заменяемые коммуникации являются общим имуществом
- Для проведения работ не требуется согласие всех собственников
- Отказ в проведении работ нарушает жилищные права собственников
-
В случае бездействия УК обращайтесь:
- В государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие управляющей компании
- В прокуратуру для проведения проверки
- В суд с требованием обязать УК выполнить работы по содержанию общего имущества
-
Для собственников, отказывающихся от замены:
- Они несут обязанность по содержанию общего имущества независимо от своего согласия
- Их отказ не препятствует проведению работ при наличии решения общего собрания
- В случае создания препятствий к проведению работ можно требовать устранения нарушений через суд
Решение, принятое общим собранием собственников в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против.
