Вопрос о необходимости совместного выкупа доли земельного участка при общей собственности на жилой дом

Оформление доли земельного участка под домом с двумя отдельными квартирами

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры в доме, который ранее был ведомственным и был приватизирован. Земельный участок под домом зарегистрирован по общему плану без межевания и находится в аренде. Муниципалитет требует совместного с соседями выкупа долей участка перед проведением межевания.

Применимые правовые нормы

Образование земельных участков под зданиями с несколькими собственниками

"Если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.20)

Права собственников зданий на земельные участки

"Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 35)

Владение и пользование имуществом в долевой собственности

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 247)

Ответы на конкретные вопросы

1. Обязательность совместного выкупа

Да, в вашей ситуации действительно требуется совместный с соседями выкуп земельного участка. Поскольку дом является единым объектом недвижимости, разделенным на две квартиры, а земельный участок под ним является неделимым, законодательство предусматривает оформление земли в общую долевую собственность всех владельцев помещений в здании.

2. Последствия отказа соседей от выкупа

Если соседи откажутся от выкупа своей доли земельного участка, у вас есть следующие варианты:

"Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.20)

Также вы можете обратиться в суд:

"Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.20)

3. Возможность межевания при арендном статусе части земли

Проведение межевания возможно, однако для образования отдельного земельного участка потребуется согласие всех правообладателей:

"Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.2)

4. Альтернативные варианты

При отказе соседей от сотрудничества вы можете:

1. Обратиться в суд для признания права на земельный участок:

"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 59)

1. Потребовать выдела доли в натуре через суд:

"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 252)

Выводы и рекомендации

1. Требование муниципалитета о совместном выкупе правомерно - поскольку земельный участок под многоквартирным домом является неделимым, он должен оформляться в общую долевую собственность всех владельцев помещений.

2. При отказе соседей от выкупа рекомендуем:

   • Самостоятельно обратиться в муниципалитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду
   • Обратиться в суд с иском о понуждении соседей к заключению договора аренды земельного участка
   • Рассмотреть возможность выдела своей доли земельного участка в натуре через суд

3. Для проведения межевания потребуется согласование границ со всеми правообладателями земельного участка.

4. В случае возникновения непреодолимых разногласий с соседями рекомендую обратиться за помощью к адвокату для подготовки судебного иска о признании права на земельный участок или выделе доли в натуре.