Организация аварийного обслуживания при переходе на непосредственное управление многоквартирным домом
Анализ ситуации
При переходе на непосредственное управление многоквартирным домом в связи с банкротством управляющей компании, собственники помещений принимают на себя полную ответственность за содержание общего имущества, включая внутридомовые инженерные системы.
Применимые нормативные положения
Обязанности собственников по содержанию общего имущества
"Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 41)
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, пункт 1)
Состав общего имущества, включая инженерные системы
"В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 5)
"В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 7)
Разграничение зон ответственности
"Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетей связи, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 8)
Порядок организации обслуживания при непосредственном управлении
"При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 164, пункт 1)
Обязанности по аварийному обслуживанию
"Потребитель обязан: а) при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 34, подпункт 'а')
Выводы и рекомендации
1. Определение ответственности
- Внутридомовые инженерные системы (водопровод, электропроводка) являются общим имуществом собственников
- Ресурсоснабжающие организации несут ответственность только до внешней границы стены дома
- Все внутренние сети и оборудование - зона ответственности собственников
2. Обязанности при непосредственном управлении
Собственники обязаны организовать:
- Заключение договоров на техническое обслуживание и аварийный ремонт инженерных систем
- Создание системы оперативного реагирования на аварии
- Финансирование работ по содержанию и ремонту общего имущества
3. Порядок действий
- Проведите общее собрание собственников для принятия решения о заключении договоров на аварийное обслуживание
- Определите перечень необходимых договоров (электромонтажные работы, сантехнические услуги и т.д.)
- Заключите договоры с профильными организациями, имеющими лицензии на соответствующие виды работ
- Назначьте ответственное лицо из числа собственников для координации действий при авариях
- Установите порядок финансирования аварийных работ
4. Риски отсутствия договоров
Без заключенных договоров на аварийное обслуживание:
- Собственники несут солидарную ответственность за последствия аварий
- Возможно привлечение к административной ответственности за нарушение правил содержания жилых домов
- Возникновение серьезных аварийных ситуаций может привести к значительным финансовым потерям
Рекомендую незамедлительно провести общее собрание собственников для решения вопроса об организации аварийного обслуживания. При возникновении сложностей с оформлением документов целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся в жилищном праве.
