Объединение комнаты с балконом: правовой статус и риски при покупке квартиры
Анализ ситуации
Демонтаж балконной двери и рамы с объединением балкона с комнатой и его утеплением представляет собой изменение внутренней планировки помещения.
Правовая квалификация изменений
Согласно Жилищному кодексу, данная ситуация квалифицируется как перепланировка:
"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений... и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 25)
Правовые последствия несогласованной перепланировки
Административная ответственность
"Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 7.21)
Обязанность привести помещение в прежнее состояние
"Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29)
Влияние на регистрацию права собственности
Риски при регистрации
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если... имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)
Необходимость технического плана
"технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав... при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении)" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
Порядок узаконивания выполненных работ
Процедура согласования
"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления... на основании принятого им решения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 26)
Возможность сохранения перепланированного состояния
"На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29)
Выводы и рекомендации
-
Объединение комнаты с балконом является перепланировкой, требующей согласования с органом местного самоуправления.
-
При покупке квартиры с несогласованной перепланировкой вы рискуете:
- Столкнуться с приостановлением регистрации права собственности
- Получить административный штраф
- Быть обязанным восстановить первоначальную планировку за свой счет
-
Рекомендуется до покупки:
- Запросить у продавца документы, подтверждающие согласование перепланировки
- При отсутствии таких документов - потребовать от продавца узаконить изменения
- Либо снизить цену с учетом рисков и затрат на будущее узаконивание
-
Если перепланировка уже выполнена без согласования, следует обратиться в орган местного самоуправления для получения разрешения на уже выполненные работы или в суд для сохранения перепланированного состояния.
Для минимизации рисков рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, перед совершением сделки.
