Возможность замены клининговой фирмы по жалобе собственников
Анализ ситуации
Управляющая компания получила коллективное обращение от более 30 собственников помещений в многоквартирном доме с жалобами на ненадлежащее качество услуг клининговой фирмы, осуществляющей уборку общих помещений. В обращении указаны конкретные нарушения: несвоевременная уборка и использование ненадлежащих средств.
Правовые основания для учета обращения собственников
"Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам." (Источник: Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ, статья 2)
"Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению." (Источник: Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ, статья 9)
Управляющая компания обязана рассмотреть коллективное обращение собственников, поскольку осуществляет публично значимые функции по управлению многоквартирным домом.
Основания для расторжения договора с клининговой фирмой
"В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 723)
"Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 723)
"Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 715)
Обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества
"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)
"Собственники помещений в соответствии с условиями договора... вправе:... проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40)
Доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей
"Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15)
Выводы и рекомендации
-
Управляющая компания обязана рассмотреть коллективное обращение собственников и принять меры по проверке указанных нарушений.
-
Для замены клининговой фирмы необходимы документально подтвержденные доказательства ненадлежащего качества услуг:
- Акт о нарушениях качества уборки
- Фото- и видеоматериалы
- Результаты проверок
- Претензионная переписка с клининговой фирмой
-
Правомерный отказ в замене подрядчика возможен только при отсутствии доказательств нарушений или если нарушения были своевременно устранены.
-
Рекомендуемая процедура для управляющей компании:
- Провести проверку качества услуг с составлением акта
- Направить клининговой фирме претензию с требованием устранить нарушения
- При отсутствии улучшений - расторгнуть договор в соответствии с положениями ГК РФ
- Заключить договор с новым подрядчиком
-
Собственники вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора при бездействии управляющей компании.
При наличии доказанных нарушений и своевременно не устраненных недостатков управляющая компания имеет законные основания для расторжения договора с клининговой фирмой и заключения договора с новым подрядчиком.
