Права УК на смену клининговой компании при коллективном обращении жильцов и возможность отказа

Возможность замены клининговой фирмы по жалобе собственников

Анализ ситуации

Управляющая компания получила коллективное обращение от более 30 собственников помещений в многоквартирном доме с жалобами на ненадлежащее качество услуг клининговой фирмы, осуществляющей уборку общих помещений. В обращении указаны конкретные нарушения: несвоевременная уборка и использование ненадлежащих средств.

Правовые основания для учета обращения собственников

"Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам." (Источник: Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ, статья 2)

"Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению." (Источник: Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ, статья 9)

Управляющая компания обязана рассмотреть коллективное обращение собственников, поскольку осуществляет публично значимые функции по управлению многоквартирным домом.

Основания для расторжения договора с клининговой фирмой

"В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 723)

"Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 723)

"Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 715)

Обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества

"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)

"Собственники помещений в соответствии с условиями договора... вправе:... проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40)

Доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей

"Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15)

Выводы и рекомендации

1. Управляющая компания обязана рассмотреть коллективное обращение собственников и принять меры по проверке указанных нарушений.

2. Для замены клининговой фирмы необходимы документально подтвержденные доказательства ненадлежащего качества услуг:

   • Акт о нарушениях качества уборки
   • Фото- и видеоматериалы
   • Результаты проверок
   • Претензионная переписка с клининговой фирмой

3. Правомерный отказ в замене подрядчика возможен только при отсутствии доказательств нарушений или если нарушения были своевременно устранены.

4. Рекомендуемая процедура для управляющей компании:

   • Провести проверку качества услуг с составлением акта
   • Направить клининговой фирме претензию с требованием устранить нарушения
   • При отсутствии улучшений - расторгнуть договор в соответствии с положениями ГК РФ
   • Заключить договор с новым подрядчиком

5. Собственники вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора при бездействии управляющей компании.

При наличии доказанных нарушений и своевременно не устраненных недостатков управляющая компания имеет законные основания для расторжения договора с клининговой фирмой и заключения договора с новым подрядчиком.