Обязанности по устранению завоздушивания системы отопления в многоквартирном доме
Анализ ситуации
Ситуация связана с отказом управляющей компании выполнять работы по спуску воздуха из системы отопления в квартире, где собственник проживает в другом городе.
Применимые правовые нормы
Относится ли система отопления к общему имуществу
"В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)
"В состав общего имущества включаются: ... в) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, в том числе общедомовые приборы учета, конструкции и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг, расположенные в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Обязанности управляющей компании
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 2.3)
"Надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением следующих работ: ... систематическое удаление воздуха из системы отопления" (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 5.2.17)
"Выпуск воздуха из систем центрального отопления через воздухосборник автоматические удалители воздуха или воздуховыпускные краны на отопительных приборах следует производить периодически" (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 5.2.15)
Обязанности собственника
"Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30, часть 4)
"допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 34(е))
Выводы и рекомендации
1. Обязанности управляющей компании
Управляющая компания обязана выполнять работы по удалению воздуха из системы отопления, поскольку:
- Система отопления относится к общему имуществу дома
- Удаление воздуха входит в перечень работ по содержанию общего имущества
- Внутренние инструкции УК не могут отменять установленные законом обязанности
2. Ваши обязанности как собственника
Вы обязаны обеспечить доступ в квартиру для выполнения необходимых работ. Рекомендуется:
- Направить в управляющую компанию заявление с указанием конкретных дат и времени, когда можно обеспечить доступ в квартиру
- Рассмотреть возможность выдачи доверенности родственникам или соседям для обеспечения доступа
- Уведомить УК о своем фактическом месте проживания для корректного взаимодействия
3. Возможные последствия
Если вы не обеспечите доступ для устранения проблемы:
- Может возникнуть вопрос о нарушении прав соседей на получение коммунальных услуг надлежащего качества
- В случае доказательства причинения вреда соседям из-за отсутствия отопления может возникнуть гражданско-правовая ответственность
4. Дальнейшие действия
- Направьте письменное требование в УК о выполнении работ по спуску воздуха
- Предложите конкретные варианты обеспечения доступа в квартиру
- В случае отказа УК обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие управляющей компании
- При необходимости проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки претензионной работы
Отказ управляющей компании от выполнения работ по спуску воздуха неправомерен, поскольку эти работы входят в содержание общего имущества многоквартирного дома.
