Правовой статус подвального помещения и защита прав пользователя
Анализ ситуации
Использование подвального помещения в многоквартирном доме для хранения личных вещей вызывает спор с управляющей компанией о правомерности такого пользования. Ключевой вопрос — относится ли данное помещение к общему имуществу дома.
Правовой статус подвальных помещений
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе [...] подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36)
"поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11(в))
Подвальные помещения, как правило, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, если они предназначены для обслуживания более одного помещения.
Условия законного пользования подвалом
"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36)
"принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44)
Законное пользование подвальным помещением возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Документы, подтверждающие право пользования
"Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 690)
"договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 26(д(2)))
Право пользования может подтверждаться:
- Договором безвозмездного пользования (ссуды)
- Договором аренды
- Решением общего собрания собственников
- Иными документами, свидетельствующими о законном основании пользования
Полномочия управляющей компании
"Управляющие организации [...] отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)
Управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и вправе требовать прекращения его незаконного использования.
Последствия незаконного пользования
"Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 301)
"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением [...] данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 35)
Рекомендации и выводы
Неотложные действия:
-
Тщательно изучите имеющиеся документы — проверьте, содержат ли они указание на законное основание пользования подвалом и есть ли ссылка на решение общего собрания собственников.
-
Запросите у управляющей компании:
- Конкретные основания требований об освобождении помещения
- Копии протоколов общих собраний собственников, на которых принимались решения относительно использования подвального помещения
- Документы, подтверждающие отнесение данного помещения к общему имуществу
-
Подготовьте доказательства длительного добросовестного пользования, которое может учитываться судом.
-
Рассмотрите возможность легализации пользования через получение решения общего собрания собственников о предоставлении вам права пользования помещением.
-
При наличии веских оснований для оспаривания требований УК подготовьте письменные возражения.
-
В случае получения искового заявления обязательно обратитесь к адвокату для подготовки правовой позиции и представительства в суде.
Помните, что в соответствии с жилищным законодательством использование общего имущества без решения общего собрания собственников является незаконным, и суд, скорее всего, удовлетворит требования об освобождении помещения при отсутствии надлежащего разрешения.
