Продажа дома с зарегистрированными несовершеннолетними детьми
Анализ ситуации
В данной ситуации собственник жилого дома (бабушка) намерена продать свое имущество. В доме зарегистрированы несовершеннолетние дети от предыдущего брака, которые фактически проживают с матерью по другому адресу. Дети не являются собственниками продаваемого жилья.
Применимые правовые нормы
Права несовершеннолетних, зарегистрированных в жилом помещении
"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292)
"Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 31)
Требования к сделке купли-продажи
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 558)
Особенности при наличии несовершеннолетних
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292)
Определение места жительства несовершеннолетних
"Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 20)
Выводы и рекомендации
Основные выводы:
-
Согласие органов опеки НЕ ТРЕБУЕТСЯ, поскольку:
- Дети фактически проживают с матерью по другому адресу
- Дети не являются собственниками продаваемого жилья
- Дети не относятся к категории "оставшихся без родительского попечения"
- Фактическое место жительства детей соответствует месту жительства их законного представителя (матери)
-
Право пользования жилым помещением прекращается при переходе права собственности к новому владельцу
-
Обязанности продавца:
- Указать в договоре купли-продажи всех лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (в данном случае таких лиц нет)
- Передать покупателю жилье свободным от прав третьих лиц
Рекомендации:
-
Подготовить доказательства фактического проживания детей с матерью:
- Справку о составе семьи по месту проживания матери
- Документы из образовательных учреждений, которые посещают дети
- Показания свидетелей
-
Оформить снятие детей с регистрационного учета в продаваемом доме до совершения сделки, чтобы избежать возможных сложностей при регистрации перехода права собственности
-
Включить в договор купли-продажи положение о том, что в продаваемом жилом помещении не проживают лица, сохраняющие право пользования после перехода права собственности
-
Проконсультироваться с адвокатом для подготовки полного пакета документов и минимизации рисков оспаривания сделки
Продажа дома возможна без получения согласия органов опеки и попечительства при условии документального подтверждения фактического проживания детей с матерью по другому адресу.
