Вопросы о законности положений устава ТСЖ в соответствии с Жилищным кодексом РФ

Разъяснение спорных моментов устава ТСЖ

1. Требование единогласия для передачи недвижимости в собственность ТСЖ

Анализ ситуации: В уставе предусмотрено требование единогласного решения всех членов ТСЖ для передачи недвижимости в собственность товарищества.

Применимые нормы:

"Решение о передаче в собственность товарищества собственников жилья недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном настоящим Кодексом." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 137)

"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46)

Вывод: Требование единогласия всех членов ТСЖ противоречит жилищному законодательству. Закон устанавливает различные кворумы для разных решений, но ни одно из них не требует единогласия всех членов товарищества.

2. Председатель как отдельный орган управления

Анализ ситуации: В уставе указано три органа управления (собрание, правление, председатель), тогда как в ЖК РФ упоминаются только два.

Применимые нормы:

"Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества собственников жилья и правление товарищества." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 135)

"Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 149)

"Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества." (Источник: Жилищный кодекса Российской Федерации, Статья 147)

Вывод: Председатель правления ТСЖ не является отдельным органом управления, а представляет собой единоличный исполнительный орган в составе правления. Выделение председателя в отдельный орган управления не соответствует структуре, установленной Жилищным кодексом.

3. Обязательность решений собрания для всех собственников

Анализ ситуации: В уставе указано, что решения общего собрания обязательны для членов ТСЖ и для тех, кто не вступил в товарищество.

Применимые нормы:

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46)

"Решения органов управления товарищества собственников жилья, принятые в пределах их компетенции, обязательны для исполнения всеми членами товарищества." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 138)

Вывод: Положение устава соответствует законодательству. Решения общего собрания собственников помещений (не путать с собранием членов ТСЖ) обязательны для всех собственников, независимо от их членства в товариществе.

Рекомендации

1. По вопросу единогласия: Предложить на общем собрании привести положение устава в соответствие с ЖК РФ, установив соответствующий закону кворум для принятия решений о передаче недвижимости в собственность ТСЖ.

2. По вопросу органов управления: Исправить устав, указав, что председатель является единоличным исполнительным органом правления, а не отдельным органом управления.

3. По вопросу обязательности решений: Оставить данное положение без изменений, так как оно соответствует законодательству.

4. Общая рекомендация: Перед утверждением устава ТСЖ рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, для приведения всех положений устава в соответствие с действующим законодательством.