Влияние задолженности по ЖКХ на признание дома аварийным и расселение

Влияние задолженности по ЖКУ на признание многоквартирного дома аварийным и его расселение

Анализ ситуации

Вы проживаете в пятиквартирном доме, имеющем явные признаки аварийности: разрушение конструкций, трещины в несущих стенах и протечки кровли. При этом у собственников двух квартир есть существенная задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Вы планируете инициировать процедуру признания дома аварийным и интересуетесь, может ли эта задолженность стать препятствием.

Порядок признания дома аварийным и компетентные органы

Процедура признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлена федеральным законодательством. Решение принимается на основании обследования технического состояния дома.

"Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15, часть 4)

Основным документом, детализирующим эту процедуру, является Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006.

"Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом... на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации... об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами..." (Источник: Постановление Правительства РФ №47, пункт 34)

Уполномоченным органом, принимающим окончательное решение для частного жилищного фонда (к которому, судя по всему, относится ваш дом), является орган местного самоуправления.

"К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: ... признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, ... аварийными и подлежащими сносу или реконструкции..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 14, часть 1, пункт 8)

Влияние задолженности по ЖКУ на процедуру признания дома аварийным

Ключевой вывод: задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг со стороны отдельных собственников НЕ является основанием для отказа в проведении обследования дома и НЕ влияет на оценку его технического состояния и решение о признании аварийным.

1. Критерий признания дома аварийным — исключительно его техническое состояние. Законодательство напрямую связывает решение о признании дома аварийным только с его физическим износом и состоянием несущих конструкций. Ни Жилищный кодекс, ни Положение №47 не содержат ни одной нормы, которая позволяла бы увязывать это решение с платежной дисциплиной жильцов.

2. Обязанность по оплате ЖКУ и процедура признания дома аварийным — это разные правовые институты.

   • Обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена отдельно:

     "Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 3)
     "Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 153, часть 1)

   • Неуплата является самостоятельным нарушением, за которое предусмотрена ответственность (пеня, взыскание долга в судебном порядке), но это не имеет отношения к оценке безопасности конструкций здания.

3. Заявление о признании дома аварийным подается с определенным пакетом документов, и наличие задолженности в этом перечне не значится.

   "Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию... следующие документы: а) заявление...; б) копии правоустанавливающих документов...; в) ... проект реконструкции...; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома; д) заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций...; е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания..." (Источник: Постановление Правительства РФ №47, пункт 45)

   Обратите внимание: одним из ключевых документов является заключение специализированной организации по обследованию дома. Его необходимо получить до обращения в комиссию. Решение о проведении и оплате такого обследования принимается на общем собрании собственников.

   "...принятие решения о проведении предусмотренного... обследования технического состояния многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в этом многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, часть 2, пункт 1.3)

   Здесь может возникнуть практическая сложность: если собственники-должники откажутся участвовать в финансировании обследования, остальным собственникам придется либо брать эти расходы на себя, либо решать вопрос через суд о взыскании с них доли расходов на общее имущество.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Задолженность по ЖКУ — не препятствие. Уполномоченные органы (местная администрация) не имеют законных оснований отказать в принятии заявления о признании дома аварийным или в проведении обследования исключительно по причине наличия задолженности у части собственников. Решение принимается только на основании заключения о техническом состоянии дома.

2. Действуйте поэтапно:

   • Шаг 1: Проведите общее собрание собственников. Примите решение о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома для оценки его на предмет аварийности. Определите порядок финансирования этой экспертизы. Решение принимается большинством голосов.
   • Шаг 2: Закажите обследование. Обратитесь к специализированной организации (члену СРО в области инженерных изысканий), которая проведет обследование и выдаст официальное заключение.
   • Шаг 3: Подайте заявление в межведомственную комиссию при местной администрации. К заявлению приложите заключение специализированной организации, правоустанавливающие документы и другие необходимые бумаги, указанные в пункте 45 Положения №47.

3. Проблемы с долгами решаются отдельно.

   • Наличие долгов не лишает собственников-должников права участвовать в общем собрании и голосовать по вопросу обследования.
   • Однако долги создают моральный и практический конфликт. Рекомендуется на собрании акцентировать, что безопасность и жизнь людей — приоритет, а вопрос долгов можно решать параллельно, в том числе через суд.
   • Управляющая организация (или ТСЖ) вправе взыскивать задолженность в судебном порядке отдельно.

4. Если получен необоснованный отказ. Если орган местного самоуправления откажет в рассмотрении заявления или признании дома аварийным, ссылаясь на долги, такой отказ будет незаконным. Его можно обжаловать в вышестоящий орган или в суд, ссылаясь на то, что решение должно приниматься исключительно на основании технического состояния дома, как того требует закон.

5. Рекомендация по безопасности. Учитывая описанные вами признаки (трещины в несущих стенах), в целях безопасности вы также можете направить обращение в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) субъекта РФ с просьбой провести проверку технического состояния дома и выдать предписание. Это может оказать дополнительное давление на местные власти.

В сложной ситуации, особенно если возникнут споры с администрацией или между собственниками, целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.