Обязательность получения согласия собственников при переоборудовании пожарного эвакуационного прохода в многоквартирном доме

Незаконное переоборудование пожарного эвакуационного прохода в жилое помещение управляющей компанией

Анализ ситуации

На основании предоставленной информации, управляющая компания многоквартирного дома без какого-либо решения собственников и предупреждения осуществила переоборудование и перекрытие пожарного эвакуационного прохода, который по документам является частью общего имущества и эвакуационным путем, в жилое помещение (квартиру). Данные действия были совершены много лет назад.

Правовая оценка действий управляющей компании

1. Отсутствие прав у управляющей компании на единоличное изменение общего имущества

Эвакуационный проход, предназначенный для обслуживания более одного помещения в доме, относится к общему имуществу собственников помещений.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... коридоры ..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 1)

"Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 290)

Распоряжение и изменение имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех его участников.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 246, часть 1)

Управляющая компания не является собственником общего имущества. Ее функция — управление и содержание общего имущества на основании договора с собственниками. Поэтому она не имела никакого права единолично принимать решение о переоборудовании, изменении функционального назначения и, тем более, об уменьшении размера общего имущества.

2. Обязательный порядок согласования изменений общего имущества

Для любых действий, связанных с изменением общего имущества, в том числе его переустройством, перепланировкой или уменьшением размера, необходимо решение общего собрания собственников помещений.

"1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома ... об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 1)

"Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 3)

Особо подчеркивается, что если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников.

"Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 40, часть 2)

Таким образом, управляющая компания была обязана инициировать общее собрание собственников и получить необходимое решение (в случае уменьшения общего имущества — единогласное). Самовольное совершение таких действий является грубым нарушением закона.

3. Нарушение требований пожарной безопасности

Пожарный эвакуационный проход является элементом системы обеспечения пожарной безопасности, обеспечивающим безопасную эвакуацию людей. Его блокирование создает прямую угрозу жизни и здоровью граждан.

"Каждое здание или сооружение должно иметь объемно-планировочное решение и конструктивное исполнение эвакуационных путей, обеспечивающие безопасную эвакуацию людей при пожаре." (Источник: Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Статья 53, часть 1)

"Для обеспечения безопасной эвакуации людей должны быть: ... обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы..." (Источник: Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Статья 53, часть 2, пункт 2)

Лица, ответственные за нарушение требований пожарной безопасности, несут административную ответственность.

"Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6.1, 7, 10 и 11 настоящей статьи, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 20.4, часть 1)

4. Правовые последствия и возможность оспаривания

Срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года. Однако, для требований, связанных с защитой права собственности, не связанных с лишением владения, исковая давность не применяется.

"Исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 208)

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 304)

Таким образом, требование собственников о восстановлении эвакуационного пути (устранении нарушения их прав) не ограничено сроком исковой давности, даже если с момента переоборудования прошло много лет.

Самовольное переоборудование может быть квалифицировано как самовольная перепланировка, что влечет обязанность привести помещение в прежнее состояние.

"Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29, части 2 и 3)

Кроме того, действия управляющей компании по самовольному занятию общего имущества могут быть расценены как неосновательное обогащение.

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 1102, часть 1)

Выводы и рекомендации

1. Действия управляющей компании являются незаконными. УК не обладала правом самостоятельно переоборудовать и перекрывать эвакуационный проход, являющийся частью общего имущества.
2. Требовалось обязательное решение общего собрания собственников. Для таких действий необходимо было получить решение общего собрания, а в случае уменьшения общего имущества — единогласное согласие всех собственников. Ничего этого сделано не было.
3. Допущено грубое нарушение требований пожарной безопасности, создающее угрозу жизни и здоровью жильцов.
4. Собственники вправе требовать восстановления нарушенного права, и на это требование не распространяется срок исковой давности.

Конкретные рекомендации:

1. Подготовка доказательств: Соберите документацию на дом (технический паспорт, поэтажные планы), где эвакуационный проход обозначен как часть общего имущества и эвакуационный путь. Зафиксируйте текущее состояние (фото, видео).
2. Инициирование общего собрания: Проведите общее собрание собственников. Примите решение, в котором:
   • Констатируете факт незаконного переоборудования общего имущества управляющей компанией.
   • Потребуете от УК в кратчайший срок восстановить эвакуационный проход (привести помещение в прежнее состояние).
   • Уполномочите инициативную группу или председателя собрания на обращение в контролирующие органы и суд.
3. Обращение в контролирующие органы:
   • Государственная жилищная инспекция: С жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества и самовольное его переоборудование управляющей компанией.
   • Орган государственного пожарного надзора (МЧС России): С заявлением о нарушении требований пожарной безопасности, выразившемся в блокировании эвакуационного пути. Это может привести к административному штрафу для УК и выдаче предписания об устранении нарушения.
   • Прокуратура: Можно направить обращение о проведении проверки в связи с нарушением жилищного законодательства и требований пожарной безопасности, создающим угрозу безопасности граждан.
4. Обращение в суд: В случае бездействия УК после предписаний надзорных органов или для ускорения процесса, обратитесь в суд с исковым заявлением к управляющей компании. Требования:
   • Обязать ответчика восстановить пожарный эвакуационный проход (устранить самовольную перепланировку).
   • Взыскать с УК расходы на судебные издержки.
   • При наличии оснований — взыскать сумму неосновательного обогащения (если УК сдавала образовавшееся помещение в аренду).

Важно: Учитывая серьезность нарушений (пожарная безопасность), рекомендуется действовать активно и комплексно, используя все доступные механизмы: от собрания собственников до обращений в надзорные органы и суд. Для грамотного составления процессуальных документов и ведения дела в суде рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.