Обязаны ли арендаторы оплачивать капитальный ремонт по лицевому счёту, если в договоре аренды указана только оплата коммунальных услуг?

Обязанность арендаторов по оплате взноса на капитальный ремонт

Анализ ситуации

Вы являетесь арендатором жилого помещения. В договоре аренды зафиксирована ваша обязанность оплачивать коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление, интернет). Собственник также требует от вас оплаты ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, хотя в договоре это прямо не указано. Для решения вопроса необходимо определить правовую природу данного взноса и распределение обязанностей между собственником и арендатором.

Применимые правовые нормы

1. Взнос на капитальный ремонт — обязанность собственника

Согласно жилищному законодательству, взнос на капитальный ремонт не является коммунальной услугой. Он относится к расходам на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и обязанность по его уплате возложена законом именно на собственника помещения.

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 30).

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158).

"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 169).

Структура платы также подтверждает это разделение: для собственника плата включает взнос на капремонт, а для нанимателя по договору социального найма (аналогично арендатору по смыслу бремени расходов) — нет.

"Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: ... взнос на капитальный ремонт" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 154).

2. Общее правило о бремени содержания имущества

Гражданское законодательство устанавливает общий принцип, согласно которому расходы по содержанию имущества несет его собственник.

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 210).

3. Обязанности арендатора определяются договором

Отношения между вами и собственником регулируются договором аренды. Согласно принципу свободы договора, дополнительные обязанности, не предусмотренные соглашением, не могут быть возложены на вас в одностороннем порядке.

"Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 308).

"Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 421).

Ваш договор содержит условие об оплате коммунальных услуг. Взнос на капитальный ремонт, как следует из статей ЖК РФ, является отдельным обязательным платежом собственника, а не частью коммунальных услуг.

Выводы и рекомендации

1. Вы не обязаны платить взнос на капитальный ремонт по требованию собственника. Данная обязанность в силу прямого указания закона (Жилищного кодекса РФ) лежит исключительно на собственнике квартиры. Взнос на капремонт не входит в состав коммунальных услуг.

2. Ваши обязанности ограничены условиями договора. Поскольку в договоре аренды прямо указана оплата только коммунальных услуг, а про взнос на капитальный ремонт ничего не сказано, у вас нет договорной обязанности его оплачивать. Требование собственника является односторонним изменением условий договора, на которое вы должны дать свое согласие.

3. Рекомендуемые действия:

   • Составьте письменное обращение к собственнику. В нем сошлитесь на положения Жилищного кодекса РФ (ст. 154, 158, 169) и Гражданского кодекса РФ (ст. 210), разъяснив, что взнос на капремонт — это законная обязанность собственника, а не арендатора.
   • Предложите внести изменения в договор. Если собственник настаивает, вы можете рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет предусмотрена оплата взноса на капремонт за ваш счет. Это будет новое условие, которое может повлиять на размер арендной платы. Без такого соглашения требование неправомерно.
   • В случае конфликта обратитесь к адвокату. Если собственник продолжает настаивать на оплате и, например, угрожает расторжением договора, для защиты ваших прав целесообразно получить консультацию адвоката, специализирующегося на жилищных и арендных спорах.
   • Помните о последствиях. Отказ от оплаты неправомерно начисленного взноса на капремонт не является нарушением ваших обязательств по договору аренды. Собственник не сможет взыскать с вас эти суммы или расторгнуть договор на данном основании, если только вы сами не согласитесь на изменение его условий.