Как правильно рассчитать доли в квартире при покупке с материнским капиталом и обязательно ли выделять не менее 6 квадратных метров каждому?

Выделение долей при покутке квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала

Анализ вашей ситуации

Вы планируете приобрести квартиру площадью 26 м² за 3 500 000 рублей с привлечением ипотечного кредита и средств материнского капитала (около 900 000 рублей). В сделке участвуют пять человек: двое взрослых (супруги) и трое несовершеннолетних детей. Требуется определить порядок выделения долей и оформления прав собственности.

Как рассчитываются доли при использовании маткапитала

Согласно законодательству о материнском капитале, жилое помещение, приобретенное с использованием этих средств, должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)

Важно: Доли определяются на всю квартиру, а не только на часть, оплаченную маткапиталом. Это означает, что все пятеро членов семьи становятся собственниками всей квартиры в определенных долях.

Требование о минимальной доле в 6 м²

В жилищном законодательстве действительно существует ограничение:

"Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 1.1)

Однако для вашей ситуации есть исключение:

"Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 1.1)

Поскольку выделение долей при использовании материнского капитала происходит в силу закона (на основании Федерального закона №256-ФЗ), требование о минимальной площади в 6 м² не применяется. Это подтверждается и указанием в самом законе о маткапитале: "В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются."

Таким образом, при площади квартиры 26 м² и пяти собственниках, доля каждого составит примерно 5,2 м², что допустимо при использовании маткапитала.

Порядок оформления выделения долей

1. Обязательство перед Пенсионным фондом

При направлении средств маткапитала на улучшение жилищных условий вы даете обязательство оформить квартиру в общую собственность. Это обязательство исполняется после снятия обременения (ипотеки) или одновременно с регистрацией права собственности, если банк дает согласие.

2. Соглашение о выделении долей

После приобретения квартиры вы должны заключить соглашение об определении долей. Согласно Гражданскому кодексу:

"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 252, часть 1)

3. Нотариальное удостоверение

Соглашение о выделении долей обязательно требует нотариального удостоверения, поскольку затрагивает права несовершеннолетних детей:

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)

Хотя выделение долей не является отчуждением в прямом смысле, нотариальная форма требуется, так как сделка затрагивает доли несовершеннолетних. Нотариус проверит законность сделки и соблюдение интересов детей.

Взаимодействие с ипотечным обременением

1. Согласие банка

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Общее правило гласит:

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37, часть 1)

Однако для случаев использования материнского капитала сделано специальное исключение:

"На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 7, часть 3)

Это важнейшее положение: вы можете выделить доли детям без согласия банка, даже пока квартира находится в ипотеке.

2. Регистрация изменений

После нотариального удостоверения соглашения о выделении долей необходимо зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):

"Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 2)

Как правильно рассчитать доли

Рекомендуемый подход

Наиболее простой и справедливый вариант — установить равные доли для всех пяти членов семьи. В этом случае каждый получит 1/5 долю в праве собственности на квартиру.

Расчет: 26 м² / 5 человек = 5,2 м² на человека.

Это соответствует требованиям закона, поскольку при использовании маткапитала правило о 6 м² не действует.

Можно ли установить дробные доли?

Технически можно установить любые доли, например, 1/5,34 или другие дробные значения. Однако на практике проще и понятнее использовать простые дроби (1/5, 1/6 и т.д.). Нотариус поможет правильно оформить соглашение с любыми долями.

Порядок оформления: пошаговая схема

1. Приобретение квартиры — регистрация права собственности на одного из супругов (как обычно происходит при ипотеке).
2. Получение средств маткапитала — направление их на уплату первоначального взноса или погашение ипотеки.
3. Составление соглашения о выделении долей всем членам семьи (супругам и детям).
4. Нотариальное удостоверение соглашения.
5. Подача документов в Росреестр для регистрации изменений.
6. Получение выписок из ЕГРН с новыми данными о собственниках и размерах долей.

Рекомендации и выводы

1. Расчет долей — рекомендуем установить равные доли по 1/5 каждому члену семьи. Это соответствует требованию закона о выделении долей всем членам семьи при использовании маткапитала.

2. Требование о 6 м² — в вашем случае не применяется, так как выделение долей происходит в силу закона (использование маткапитала). Не беспокойтесь о том, что 26 м² на пятерых дает менее 6 м² на человека.

3. Нотариальное удостоверение — обязательно. Обратитесь к нотариусу для оформления соглашения о выделении долей. Нотариус также может помочь с подачей документов в Росреестр.

4. Взаимодействие с банком — согласие банка на выделение долей не требуется в соответствии с изменениями в законодательстве. Вы можете оформить доли, не дожидаясь погашения ипотеки.

5. Интересы детей — учтите, что распоряжение долями несовершеннолетних детей (продажа, дарение, залог) потребует согласия органа опеки и попечительства.

6. Документы для оформления:

   • Соглашение о выделении долей (составляется у нотариуса)
   • Паспорта супругов
   • Свидетельства о рождении детей
   • Свидетельство о браке
   • Выписка из ЕГРН на квартиру
   • Документы, подтверждающие использование маткапитала

Важно: Поскольку ситуация связана с правами несовершеннолетних и ипотечными обременениями, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве и праве недвижимости, для подготовки всех документов и минимизации рисков.