Законность укладки старого линолеума без согласия соседей в многоквартирном доме и проблемы с сыростью

Самовольная укладка линолеума в местах общего пользования на первом этаже и связанные с этим риски

Анализ правовой ситуации

На основании предоставленной информации можно сделать следующие выводы:

1. Места общего пользования на этаже являются общим имуществом. Коридоры, холлы и иные помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

   "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, пункт 1).
   "В состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2).

2. Распоряжение общим имуществом требует согласия всех собственников. Любые действия по изменению состояния, покрытия или планировки общего имущества не могут осуществляться единолично.

   "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246, пункт 1).
   "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 247, пункт 1).

3. Самовольные работы могут быть квалифицированы как переустройство. Укладка нового покрытия пола, которое приводит к изменению условий эксплуатации и появлению негативных последствий (запах сырости), может рассматриваться как самовольное переустройство.

   "Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания... или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29, пункт 1).
   "Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 7.21, пункт 2).

4. Создана угроза сохранности имущества и нарушены санитарные нормы. Устойчивый запах сырости указывает на возможное скопление влаги, что создает угрозу для деревянных конструкций пола и проложенных под ними коммуникаций. Такая ситуация нарушает требования к содержанию жилых помещений.

   "Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам." (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 23, пункт 3).
   "Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 6.4).
   "Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в зданиях и сооружениях по следующим показателям: ... регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций..." (Источник: Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 10, пункт 2).

Применимые нормы права и возможные последствия

• Гражданско-правовая ответственность: Собственники, чьи права нарушены, могут требовать устранения нарушений и возмещения убытков, если повреждение имущества всё же произойдет.

  "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 304).
  "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 15, пункт 1).

• Административная ответственность: Помимо ответственности за самовольное переустройство (ст. 7.21 КоАП РФ) и нарушение санитарных норм (ст. 6.4 КоАП РФ), действия могут быть расценены как самоуправство.

  "Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному... порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда... - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 19.1).

• Обязанность управляющей организации (или иного органа управления): Управляющая организация (ТСЖ, ЖСК) обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и имеет право, а в некоторых случаях и обязанность, принимать меры к устранению нарушений.

  "Управление многоквартирным домом должно обеспечивать... надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, пункт 1).
  "Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, пункт 1.1).

Выводы и конкретные рекомендации

Вывод: Действия собственников первого этажа по самовольной укладке линолеума в местах общего пользования незаконны, так как нарушают порядок распоряжения общим имуществом и создают угрозу его сохранности, а также нарушают санитарно-эпидемиологические требования.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Фиксация нарушения: Подробно опишите ситуацию, сделайте фотографии, желательно – составьте коллективное обращение от собственников, которых затрагивает эта проблема.
2. Обращение к управляющей организации (ТСЖ, ЖСК): Направьте письменное заявление с требованием провести проверку, составить акт о нарушении правил содержания общего имущества и выдать предписание виновным лицам об устранении нарушений (демонтаже линолеума и устранении причин сырости). Управляющая организация обязана отреагировать.
3. Обращение в органы государственного жилищного надзора: Если управляющая организация бездействует, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона. Они уполномочены проводить проверки и привлекать к административной ответственности.

   "Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных... статьями 7.21 - 7.23..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 23.55).

4. Обращение в Роспотребнадзор: Одновременно можно сообщить о нарушении санитарно-эпидемиологических требований (сырость, угроза плесени) в территориальный орган Роспотребнадзора.

   "Органы, осуществляющие федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных... статьями 6.4 - 6.7..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 23.13).

5. Обращение в суд: В случае если указанные меры не приведут к результату, а угроза повреждения имущества сохраняется или уже причинен ущерб, вы вправе обратиться в суд с иском:
   • К виновным собственникам – об устранении нарушения вашего права (демонтаж покрытия), о возмещении убытков (если ущерб уже нанесен).
   • К управляющей организации – о понуждении исполнить обязанности по содержанию общего имущества.

Ввиду технической сложности вопроса (оценка состояния деревянных перекрытий и коммуникаций) и для грамотного составления процессуальных документов, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.