Отказ в приватизации квартиры из-за её плохого состояния
Анализ ситуации:
Вы хотите приватизировать квартиру, находящуюся в муниципальной собственности. Местная администрация отказывается принимать документы, мотивируя это аварийным состоянием жилья (разрушающиеся стены, сырость, неработающие коммуникации). Этот отказ носит предварительный, устный характер и не основан на официальном решении уполномоченного органа.
Правомерность отказа администрации
-
Отсутствие прямого запрета на приватизацию ветхого жилья.
В предоставленном контексте нет норм, прямо запрещающих приватизацию жилого помещения по причине его ветхого или аварийного состояния. Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества в целом не регулирует приватизацию жилищного фонда:
"Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении: ... государственного и муниципального жилищного фонда" (Источник: Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статья 3).
Приватизация жилья регулируется жилищным законодательством. Устный отказ в принятии документов по указанному основанию является неправомерным.
-
Порядок признания жилья непригодным для проживания.
Состояние жилого помещения должно оцениваться не на словах, а в установленном порядке. Основанием для каких-либо юридических последствий является официальное признание помещения непригодным для проживания или дома аварийным.
"Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 7).
"Решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан... принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления... на основании заключения комиссии" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 7).
Таким образом, администрация не может ссылаться на "ужасное состояние" без официального акта обследования и решения.
-
Происхождение жилья (бывшее ведомственное).
На процедуру приватизации не влияет тот факт, что квартира ранее принадлежала образовательному учреждению. После перехода в муниципальную собственность она становится частью муниципального жилищного фонда, и к ней применяются общие правила. Ограничения на приватизацию касаются только жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду (служебные, в общежитиях и т.д.):
"Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 92).
-
Обязанность по ремонту и содержанию.
Пока квартира находится в муниципальной собственности, бремя её содержания и обеспечения надлежащего состояния лежит на собственнике — муниципальном образовании:
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 210).
"Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 676).
У вас нет обязанности проводить ремонт за свой счет как условие для приватизации. Более того, если состояние жилья настолько плохое, что делает его непригодным для проживания, это является нарушением обязанностей муниципалитета как наймодателя.
Выводы и рекомендации
-
Требуйте письменный отказ. Первым делом необходимо получить от администрации письменный мотивированный отказ в принятии документов на приватизацию. Это ключевой документ для дальнейших действий.
-
Обратитесь с жалобой. На бездействие администрации (отказ в принятии документов) можно пожаловаться в вышестоящий орган местного самоуправления, прокуратуру или сразу в суд.
-
Обращайтесь в суд. Отказ в принятии документов нарушает ваше право на приватизацию. Вы можете обжаловать действия (бездействие) администрации в судебном порядке:
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 11).
"Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления... не соответствующие закону... и нарушающие гражданские права... могут быть признаны судом недействительными" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 13).
"Защита жилищных прав осуществляется судом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 11).
В исковом заявлении следует требовать обязать администрацию принять документы на приватизацию.
-
Не делайте капитальный ремонт за свой счет. Финансирование капитального ремонта муниципального жилья — обязанность собственника (муниципалитета). Вы можете ремонтировать квартиру после приватизации, но не обязаны делать это до нее.
-
Учтите возможные последствия. Если впоследствии дом будет официально признан аварийным и подлежащим сносу, то после приватизации вы, как собственник, будете иметь право на возмещение:
"Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции... имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32).
Итог: Отказ администрации принять документы по причине плохого состояния жилья неправомерен. Ваши дальнейшие шаги: получить письменный отказ и обжаловать его в суде, требуя принять документы для приватизации. Для подготовки искового заявления и представления ваших интересов в суде рекомендуется обратиться к адвокату.
