Относится ли установка роллет в многоквартирном доме к общедомовому имуществу?

Статус роллет на входах в подъезды и гаражные ворота как части общего имущества МКД

Анализ ситуации

Спор между собственниками и управляющей компанией касается отнесения роллетных конструкций, установленных на входах в подъезды (парадные двери) и гаражные ворота, к общему имуществу многоквартирного дома (МКД). Ключевой вопрос — соответствуют ли эти конструкции законодательным критериям общего имущества.

Применимые нормы права

Основания для отнесения имущества к общему имуществу МКД установлены Жилищным кодексом РФ и детализированы Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491.

Согласно Жилищному кодексу, общее имущество включает, в частности:

"механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 36, часть 1, пункт 3).

Правила содержания общего имущества конкретизируют этот перечень, указывая, что в состав общего имущества входят:

"ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования...)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "г").
"механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "д").

Кроме того, к общему имуществу относятся:

"иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... гаражи, ... расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "ж").

Важное значение имеет и тот факт, что собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества:

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 39, часть 1).

Выводы и рекомендации

1. Статус роллет на входах в подъезды — с высокой долей вероятности является общим имуществом. Парадные двери подъездов однозначно относятся к "дверям помещений общего пользования", которые обслуживают всех собственников и пользователей помещений в данном подъезде. Установленные на них роллетные системы являются дополнительным оборудованием или конструкцией, обслуживающей это общее помещение (подъезд). Следовательно, они подпадают под критерии, указанные в пунктах "г" и "д" Правил № 491.

2. Статус роллет на гаражных воротах — требует уточнения. Если гаражи входят в состав многоквартирного дома (например, являются встроенными/пристроенными и расположены на общем земельном участке), а ворота являются частью этих гаражей, то, согласно пункту "ж" Правил № 491, такие гаражи (а, следовательно, и их конструкции) могут относиться к общему имуществу. Если же гаражи являются отдельными строениями или не входят в состав общего имущества МКД, статус роллет на их воротах будет иным.

3. Влияние цели установки — не является определяющим для отнесения объекта к общему имуществу. Независимо от того, установлены роллеты для безопасности, защиты от непогоды или иных целей, ключевым юридическим критерием остается их назначение для обслуживания более одного помещения в МКД и функциональная связь с объектами общего пользования.

4. Значение решений общего собрания и технической документации:

   • Решение общего собрания собственников о порядке содержания, ремонта или установки таких конструкций является важным, но не первичным. Оно должно соответствовать закону. Если роллеты являются общим имуществом, то и решение об их ремонте принимается в установленном для общего имущества порядке.
   • Техническая документация на дом может содержать сведения о составе общего имущества, что также является значимым доказательством.

Что делать в спорной ситуации:

1. Запросите документы у управляющей компании: техническую документацию на дом, в которой может быть отражен состав общего имущества, а также протоколы общих собраний, если решение об установке роллет принималось собственниками.
2. Обратитесь в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) с запросом о проведении проверки и даче разъяснений по составу общего имущества в вашем доме. Орган уполномочен выдавать предписания об устранении нарушений в содержании общего имущества.
3. Подготовьтесь к общему собранию собственников. Если вопрос не решается, инициируйте внеочередное общее собрание для обсуждения и принятия решения по данному вопросу, в том числе о возможном обжаловании позиции УК.
4. Судебный порядок. В случае если согласие не достигнуто, заинтересованные собственники вправе обратиться в суд с иском о признании роллетных конструкций общим имуществом МКД (или, наоборот, о признании их не относящимися к таковому). В суде потребуются доказательства: фото, технические документы, заключения, а также нормы закона, приведенные выше.

Итог: Наиболее вероятной с точки зрения действующего законодательства является позиция управляющей компании в отношении роллет на подъездах. Расходы на их содержание и ремонт правомерно включать в плату за содержание общего имущества. Для окончательного разрешения спора по гаражным воротам и в случае несогласия жильцов рекомендуется использовать механизмы, предусмотренные жилищным законодательством: обращение в надзорные органы и/или в суд. Для подготовки к судебному разбирательству целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.