Правомерность установки скамейки в подъезде и ответ управляющей организации на жалобу о невыполнении ремонтных работ

Установка скамейки на лестничной площадке в коммунальном доме и требование управляющей организации

Анализ ситуации

Вы проживаете в многоквартирном доме, который является частью коммунального жилищного фонда. Лестничная площадка, где размещена скамейка, относится к общему имуществу дома. При обращении с жалобой на отсутствие ремонта управляющая организация потребовала убрать скамейку, не дав ответа по существу вопроса о ремонте. Это два отдельных, но взаимосвязанных вопроса: законность установки мебели и обязанность УО реагировать на заявления о ненадлежащем содержании общего имущества.

Применимые правовые нормы

1. Статус лестничной площадки

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... межквартирные лестничные площадки, лестницы, ... предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 36, часть 1, пункт 1)

"В состав общего имущества включаются: ... помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2а)

Вывод: Лестничная площадка является частью общего имущества дома, которым совместно владеют и пользуются все жильцы.

2. Запрет на размещение мебели на путях эвакуации

"Запрещается размещать мебель (за исключением сидячих мест для ожидания) и предметы ... на путях эвакуации, у дверей эвакуационных и аварийных выходов" (Источник: Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479, пункт 27б)

"Запрещается устраивать в лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и площадками вещи, мебель, оборудование и другие предметы, выполненные из горючих материалов" (Источник: Постановление Правилки РФ от 16.09.2020 N 1479, пункт 16к)

"Пути эвакуации (за исключением ...) не должны включать в себя ... участки, ведущие: ... через лестничные клетки, если площадка лестничной клетки является частью коридора..." (Источник: Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ, Статья 89, часть 14, пункт 2)

Вывод: Установка скамейки на лестничной площадке нарушает противопожарные нормы, так как лестничная клетка является путем эвакуации. Даже если скамейка используется для сидения, её размещение сужает эвакуационный путь и создает препятствие для экстренной эвакуации и доступа пожарных.

3. Порядок использования общего имущества

Согласно Жилищному кодексу, общее имущество может быть передано в пользование иным лицам только по решению общего собрания собственников, если это не нарушает права других лиц и требования законодательства. Однако, даже если бы такое решение было принято всеми жильцами вашего дома, оно не могло бы отменить требования пожарной безопасности, которые являются обязательными.

4. Обязанности управляющей организации

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая соблюдение противопожарных норм.

"Управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)

"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений ... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 2.3)

Вывод: Требование УО убрать скамейку основано на её обязанности следить за соблюдением правил содержания общего имущества, в том числе противопожарных норм.

5. Обязанность УО реагировать на обращения о ремонте

"Наниматель жилого помещения ... в соответствии с ... частью 1 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации ... вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Приказ Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр, пункт 5(д))

Управляющая организация (или наймодатель, если дом коммунальный) обязана рассматривать обращения о необходимости ремонта общего имущества. Игнорирование такого обращения является нарушением её обязанностей.

Выводы и рекомендации

1. Скамейка установлена незаконно. Основная причина — нарушение требований пожарной безопасности. Лестничная площадка является эвакуационным путем, и размещение на ней любых посторонних предметов (за исключением специально предусмотренных мест для ожидания) запрещено. Это связано с необходимостью обеспечения беспрепятственной и безопасной эвакуации людей в случае пожара.

2. Управляющая организация права в своём требовании убрать скамейку, так как выполняет обязанность по контролю за соблюдением правил содержания общего имущества, включая пожарную безопасность.

3. Однако УО не имеет права игнорировать ваше обращение по поводу ремонта. Её обязанность — рассмотреть вашу жалобу по существу и дать мотивированный ответ. Прогнившая балконная дверь и неполное остекление окон — это вопросы, касающиеся как минимум текущего ремонта общего имущества (если речь идет о наружных элементах) или вашего жилого помещения.

Что делать:

1. По скамейке: Скамейку необходимо убрать с лестничной площадки, чтобы избежать возможных санкций со стороны контролирующих органов (пожарного надзора, ГЖИ) и не создавать угрозы безопасности.

2. По ремонту:

   • Направьте в управляющую организацию письменное, зарегистрированное обращение с подробным описанием дефектов (прогнившая дверь, окна) и требованием провести осмотр и составить акт о необходимости ремонта. Укажите, что в предыдущем ответе организация проигнорировала суть вашего заявления.
   • Если управляющая организация бездействует, вы можете обратиться с жалобой в:
     • Орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего региона. Они осуществляют надзор за содержанием общего имущества в МКД.
     • Прокуратуру с заявлением о бездействии УО.
     • Суд с иском об обязании управляющей организации (или наймодателя) устранить недостатки и, возможно, о снижении платы за содержание жилья за период неоказания услуг надлежащего качества.

3. В дальнейшем: Любое изменение в использовании общего имущества (например, желание оборудовать место для отдыха) должно быть согласовано со всеми жильцами дома на общем собрании, но при этом ни в коем случае не должно противоречить требованиям пожарной безопасности.