Незаконное строительство навеса на придомовой территории: права собственника и порядок действий
Анализ ситуации
Ваша ситуация является классическим случаем нарушения правил использования общего имущества в многоквартирном доме и, вероятно, санитарных норм. Возведение навеса под вашими окнами без согласований ущемляет ваши права как собственника.
Правовой анализ
1. Правовой статус земельного участка и порядок его использования
Даже если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не стоит на кадастровом учёте, по закону он относится к общему имуществу собственников помещений в доме.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36)
"В состав общего имущества включаются: ... е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Решение о возведении построек на общем земельном участке относится к компетенции общего собрания собственников:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44)
Таким образом, договорённость между несколькими жильцами не имеет юридической силы. Для законного возведения навеса необходимо решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке.
2. Требования к возведению построек и необходимость разрешений
Навес может быть квалифицирован как некапитальное строение:
"некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 1)
Для некапитальных строений разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Однако это не означает, что их можно возводить произвольно. Их размещение должно соответствовать:
-
Градостроительному регламенту территории (правилам землепользования и застройки муниципального образования), который устанавливает, в том числе:
"минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 38)
Утверждение инициаторов строительства об отступе в "метр" не имеет юридического значения, если оно не соответствует установленному регламенту.
-
Санитарным нормам (освещённость, инсоляция).
-
Противопожарным нормам.
-
Правилам содержания общего имущества, которые запрещают действия, ущемляющие права других собственников.
3. Нарушение ваших прав и санитарных норм
Возведение навеса, затеняющего ваши окна, нарушает ваши права на благоприятные условия проживания и, с высокой вероятностью, санитарные нормы.
Права и обязанности собственников:
"Собственник жилого помещения обязан ... соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30, часть 4)
"Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания..." (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Статья 23)
Нарушение санитарных норм по инсоляции и освещённости является административным правонарушением:
"Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 6.4)
4. Квалификация действий инициаторов строительства
Их действия могут быть квалифицированы как:
- Самоуправство:
"Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 19.1)
- Самовольное занятие земельного участка (части общего имущества):
"Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.1)
- При определённых условиях возведённый навес может быть признан самовольной постройкой.
Выводы и рекомендации
Ваши права нарушены. Строительство ведётся без необходимых решений собственников и, вероятно, с нарушением санитарных и градостроительных норм.
Пошаговый план действий:
-
Фиксация нарушений. Соберите доказательства: фотографии и видео процесса строительства, готового навеса, замеры (как он затеняет окна). Зафиксируйте даты, факты обращений к строителям и в УК.
-
Официальное обращение в управляющую компанию (УК) или ТСЖ. Направьте письменную жалобу (заказным письмом с уведомлением) с требованием пресечь незаконное строительство, ссылаясь на нарушение правил содержания общего имущества (п. 10, 11 Постановления Правительства №491) и ваших прав. УК обязана содержать общее имущество в состоянии, обеспечивающем "соблюдение прав и законных интересов собственников помещений" (п. 10(г) Постановления №491).
-
Обращение в органы государственной власти.
- Государственная жилищная инспекция вашего региона. Подайте жалобу на бездействие УК и на нарушение жилищного законодательства (строительство на общем имуществе без решения ОСС). Жилищная инспекция уполномочена рассматривать дела об административных правонарушениях по ст. 7.21 КоАП РФ (нарушение правил пользования жилыми помещениями).
- Роспотребнадзор (орган санитарно-эпидемиологического надзора). Подайте жалобу о нарушении санитарных норм по инсоляции и освещённости жилого помещения (ст. 23 Федерального закона №52-ФЗ). Роспотребнадзор вправе провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений.
- Администрация муниципального образования (отдел архитектуры и градостроительства). Запросите информацию о градостроительном регламенте для вашего земельного участка и подайте жалобу на возможное нарушение правил землепользования и застройки, а также на самовольное строительство.
-
Обращение в правоохранительные органы. Можно подать заявление в полицию по факту самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ) или в прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет нарушения ваших прав и законных интересов.
-
Судебный иск. Если указанные меры не помогут, вы вправе обратиться в суд с иском:
- К инициаторам строительства и/или УК о возмещении морального вреда и устранении нарушений ваших прав (затенение, ухудшение условий проживания).
- С требованием о признании постройки самовольной и её сносе (ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ).
- О признании незаконным бездействия УК и органов государственной власти.
Важно: Начните с письменных обращений в УК и государственные органы. Это создаст официальную переписку, которая будет доказательством в случае судебного разбирательства. Если вы не уверены в правильном составлении документов, обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
