Оформление отказа сына от его доли в приватизированной квартире при продаже с его согласия

Отказ от доли в приватизированной квартире для её последующей продажи

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры, приватизированной в 1995 году. Вы утверждаете, что Ваш сын, который был прописан, но не участвовал в приватизации, в настоящее время имеет долю в этой квартире и готов отказаться от неё в Вашу пользу. Правовой статус этой доли требует уточнения, так как само по себе наличие регистрации (прописки) на момент приватизации не порождает права собственности. Право собственности при приватизации возникает у граждан, которые подали заявление о её проведении.

"Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 217)

Если сын не подавал заявление о приватизации и не был включен в договор, он не стал собственником доли в момент приватизации. Однако доля могла возникнуть позднее по иным основаниям (например, в порядке наследования после бабушки или по договору дарения от Вас).

Применимые нормы права и порядок действий

1. Определение правового статуса доли

Прежде всего, необходимо установить, на каком основании сын является собственником доли. Для этого нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выписке будет указано, зарегистрировано ли за сыном право собственности на долю и на каком основании (договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

2. Механизм передачи доли

Самостоятельный "отказ от права собственности" в смысле, описанном в статье 236 ГК РФ, не приводит к немедленному прекращению права и переходу его к другому лицу. Отказ лишь означает намерение не владеть и не пользоваться имуществом, но право формально сохраняется до приобретения его другим лицом.

"Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 236)

Для того чтобы доля перешла к Вам, необходимо совершить сделку. Наиболее подходящим в данной ситуации является договор дарения доли.

3. Обязательная нотариальная форма и сущность сделки

Договор дарения недвижимого имущества, включая долю в праве собственности, между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 574, пункт 3)

Дарение является безвозмездной сделкой.

"Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 423, пункт 2)

Кроме того, закон прямо устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, пункт 1.1)

4. Особенности, связанные с несовершеннолетием сына в прошлом

Если доля в квартире возникла у сына в тот период, когда он был несовершеннолетним (например, если бабушка завещала ему долю), то сделки с таким имуществом в тот период требовали особого порядка.

• Для малолетних (до 14 лет) сделки от их имени совершали родители с соблюдением правил о распоряжении имуществом ребенка.
• Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершали сделки с письменного согласия родителей.
  Если доля возникла после того, как сын стал полностью дееспособным (достиг 18 лет), то эти ограничения к нынешней сделке не применяются.

5. Процедура для удаленного участника (сына)

Если сын не может лично явиться к нотариусу для подписания договора дарения, у него есть несколько законных вариантов:

а) Оформление через представителя по доверенности.
Сын может выдать нотариально удостоверенную доверность любому лицу (например, Вам или третьему лицу) на совершение конкретных действий: подписание договора дарения его доли в Вашу пользу и подачу документов на регистрацию.

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 185.1, пункт 1)

Сын может обратиться к любому нотариусу по месту своего проживания для удостоверения такой доверенности.

б) Совершение нотариального действия удаленно.
Нотариальное законодательство предусматривает возможность совершения некоторых действий удаленно, в том числе удостоверение доверенностей и сделок. Сын может обратиться через специальный сервис к нотариусу, готовому совершить действие удаленно, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

"Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 44.3)

Однако возможность удаленного удостоверения именно договора дарения доли требует уточнения у конкретного нотариуса, так как в дистанционном порядке совершаются не все виды действий.

6. Государственная регистрация перехода права

После нотариального удостоверения договора дарения право собственности на долю перейдет к Вам только после государственной регистрации этого перехода в Росреестре.

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 8.1, пункт 2)

Нотариус, удостоверивший сделку, обязан самостоятельно направить документы на регистрацию в электронном виде.

"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 55)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Получите актуальную выписку из ЕГРН. Это первое и необходимое действие. Она покажет, является ли Ваш сын собственником доли и на каком основании. Без этого любые дальнейшие шаги бессмысленны.

2. Если доля подтверждена, оформляйте договор дарения. Отказ в чистом виде (заявление) не приведет к нужному результату. Требуется безвозмездная двусторонняя сделка — дарение.

3. Договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без этого он будет ничтожным, а регистрация перехода права невозможна.

4. Выберите удобный способ участия сына:

   • Личная явка: Если сын может приехать, Вы вместе идете к нотариусу по месту нахождения квартиры или по месту жительства любого из вас (многие сделки можно удостоверить у любого нотариуса).
   • Через представителя: Сын обращается к нотариусу по месту своего жительства и оформляет нотариальную доверенность на Вас или другое доверенное лицо на подписание договора дарения и представление интересов в Росреестре.
   • Удаленно: Уточните у нотариальных контор, предоставляют ли они услугу удаленного удостоверения договора дарения доли.

5. Подготовьте документы. Для визита к нотариусу Вам понадобятся: паспорта, выписка из ЕГРН, документ-основание возникновения права собственности (договор приватизации, свидетельство о наследстве и т.п.), документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении сына). Нотариус запросит и другие необходимые сведения.

6. Регистрация перехода права. После удостоверения договора нотариус сам направит его на регистрацию. Вам останется только оплатить госпошлину и получить новую выписку из ЕГРН, где Вы будете указаны как единственный собственник.

Важное замечание: Если выяснится, что сын не является собственником доли (например, он только был зарегистрирован в квартире, но не приватизировал её), то никаких действий по отчуждению доли не требуется. Вы сможете продать квартиру как единственный собственник. В этом случае факт снятия сына с регистрационного учета имеет значение для покупателя, так как после продажи квартиры у него не сохранится право пользования.

Рекомендация: Учитывая сложность и важность сделки с недвижимостью, для анализа выписки из ЕГРН и выбора оптимальной процедуры целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и гражданском праве.