Подскажите, возможно ли такое, что в квартире снизу нет перепланировки, хотя расположение санузла и кухни не соответствует нашему этажу?

Проверка законности планировки квартиры соседей и действия при выявлении самовольной перепланировки

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда планировка квартиры на первом этаже не соответствует типовой для вашего дома: под вашими кухней и ванной комнатой расположены не санузлы и кухня соседей, а жилая комната и часть коридора. Это вызывает обоснованные подозрения в проведении перепланировки, что подтверждается и практическими последствиями — при заливах вода не уходит в канализационные стояки, увеличивая ущерб.

С точки зрения законодательства, перепланировка — это изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений, изменение внутренней планировки.

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 25)

Обращаю внимание на важное санитарное правило, прямо касающееся вашего случая:

"размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается." (Источник: СП 54.13330.2022, пункт 7.20)

Если изначально санузел находился под вашей ванной, а теперь там жилая комната, это прямое нарушение данного правила, что указывает на высокую вероятность незаконной перепланировки.

Способы проверки наличия и законности перепланировки

1. Запрос технической документации. Наиболее надежный способ — получить актуальные сведения о планировке квартиры.

   • БТИ (Бюро технической инвентаризации) или кадастровая палата (Росреестр): можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или технический паспорт на квартиру соседей. В ЕГРН должны быть отражены сведения о границах и площади помещения после завершенной и узаконенной перепланировки. Если перепланировка не зарегистрирована, в ЕГРН будет указана первоначальная планировка.
   • Управляющая компания (УК) или ТСЖ: в них может храниться техническая документация на дом (поэтажные планы), в том числе и исходная. Вы можете направить письменный запрос о предоставлении информации о планировке квартиры на первом этаже. УК также имеет право на проверку.

     "Управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома." (Источник: Обзор судебной практики ВС РФ, Позиция 20)

2. Обращение в уполномоченные органы. Если у вас есть веские основания полагать, что перепланировка проведена без согласования, вы можете инициировать проверку.

   • Орган местного самоуправления (жилищная инспекция): именно этот орган согласовывает перепланировки.

     "Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения." (Источник: Обзор судебной практики ВС РФ, Позиция 1)
     Вы можете подать заявление в жилищную инспекцию с просьбой проверить квартиру на первом этаже на предмет самовольной перепланировки.

Порядок действий и последствия при выявлении несогласованной перепланировки

1. Обращение в орган, осуществляющий согласование (жилищную инспекцию). Если проверка подтвердит, что перепланировка была проведена без решения о согласовании, она будет признана самовольной.

   "Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)

2. Последствия для собственника соседней квартиры. Основным последствием является обязанность привести помещение в прежнее состояние.

   "Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)

   Важный нюанс: Суд может разрешить сохранить перепланировку, если она не нарушает права других граждан и не создает угрозы.

   "На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)

   В вашем случае нарушение санитарной нормы о размещении санузлов является серьезным аргументом о возможном создании угрозы (например, при протечках), что снижает шансы соседей на узаконивание существующей планировки через суд.

3. Исключительная мера ответственности. Если собственник не исполнит предписание о приведении помещения в первоначальный вид, и суд не разрешит оставить перепланировку (из-за нарушения прав других жильцов), может быть применена крайняя мера.

   "суд по иску этого органа ... принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме ... с возложением на нового собственника такого помещения ... обязанности по приведению его в прежнее состояние." (Источник: Обзор судебной практики ВС РФ, Позиция 19)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Начните со сбора информации. Направьте запросы в Управляющую компанию и в отделение Росреестра (МФЦ) для получения сведений о кадастровом учете и планировке спорной квартиры. Это даст вам фактологическую основу.
2. Обратитесь с официальной жалобой в государственную жилищную инспекцию вашего города (района). Изложите ситуацию, приложите возможные доказательства (фото, результаты запросов), укажите на нарушение санитарной нормы (СП 54.13330.2022) и тот факт, что это увеличивает ущерб при заливах. Жилищная инспекция обязана провести проверку.
3. Если инспекция выявит самовольную перепланировку, она выдаст предписание собственнику об устранении нарушения (приведении квартиры в исходное состояние).
4. В случае бездействия инспекции или собственника вы имеете право обратиться в суд с иском о понуждении к приведению помещения в соответствие с проектной документацией, ссылаясь на нарушение ваших прав (увеличение ущерба при авариях) и санитарных норм.
5. Рассмотрите возможность обращения к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, особенно если ситуация зайдет в судебную стадию. Он поможет грамотно составить иск и представлять ваши интересы.

Действуйте последовательно и фиксируйте все свои обращения и ответы на них в письменной форме.