Правомерность требований управляющей компании о ежемесячных дополнительных платежах на ремонт подъездов, систем электроснабжения и отопления в многоквартирном доме

Вопрос о правомерности дополнительного ежемесячного платежа на ремонт от управляющей организации

Анализ ситуации

Управляющая организация (УО) ежемесячно взимает с собственников дополнительный платеж, обозначенный как целевой сбор на будущий ремонт (подъездов, проводки, отопления). Сумма ежегодно меняется, отсутствуют обоснование расчета, четкий перечень и сроки работ. Платеж отражен в квитанциях отдельной строкой.

Правовые основания для оплаты ремонтных работ

Законодательство четко разграничивает расходы на содержание общего имущества и на капитальный ремонт.

1. Структура обязательных платежей собственника:

   "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме...; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 154)

2. Что входит в плату за содержание (и текущий ремонт):

   "Содержание общего имущества... включает в себя: ... з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11)

   Однако капитальный ремонт в данном контексте должен финансироваться из отдельного фонда (взноса на капремонт), а текущий ремонт входит в плату за содержание. Бремя этих расходов несут собственники:

   "Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 158)

3. Что финансируется за счет взноса на капитальный ремонт:
   Перечень работ по капитальному ремонту, финансируемых из фонда, установлен законом и включает, в частности:

   "1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ... 3) ремонт крыши; ... 5) ремонт фасада..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 166)

   Важный вывод: Работы, которые УО планирует выполнить (ремонт подъездов, замена проводки и системы отопления), в зависимости от их характера (текущие или капитальные), должны финансироваться либо из платы за содержание жилья, либо из фонда капитального ремонта. Законодательство не предусматривает отдельного, третьего обязательного платежа на эти цели.

Порядок установления размера платы и дополнительные сборы

1. Установление платы за содержание жилья:

   "Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме... определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме... с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 156)

   УО обязана обосновать свои предложения:

   "В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения... должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения... предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества... с указанием периодичности их выполнения." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 31)

2. Принятие решений о ремонте:

   "Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18)
   "Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 21)

   Соответственно, для проведения конкретных работ по ремонту необходимо решение общего собрания собственников (ОСС).

3. Дополнительные взносы сверх установленных:
   Закон предусматривает возможность дополнительных взносов только на капитальный ремонт и при строго определенных условиях:

   "Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт... осуществляется собственниками... в случае... принятия на общем собрании собственников помещений... решения о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 158)

   Никаких иных законных оснований для взимания УО дополнительных ежемесячных целевых платежей "на будущий ремонт" без решения ОСС и вне рамок платы за содержание или взноса на капремонт — не существует.

Обязанность оплачивать непонятные начисления и права собственников

1. Право на информацию:

   "Собственники помещений в соответствии с условиями договора... вправе: а) получать от ответственных лиц... информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40)

   УО обязана раскрывать информацию, в том числе о размерах платы и их обосновании:

   "Управляющая организация... обязана раскрывать... сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение... и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений... которыми они установлены." (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 31)

2. Ответственность УО за необоснованное увеличение платы:

   "Управляющая организация... при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику... штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 156)

Выводы и рекомендации

1. Платеж, скорее всего, неправомерен. Отдельный ежемесячный целевой сбор "на будущий ремонт", взимаемый управляющей организацией в одностороннем порядке (без решения общего собрания собственников), не предусмотрен жилищным законодательством. Все работы по ремонту общего имущества должны финансироваться либо из платы за содержание жилья (текущий ремонт), либо из взносов на капитальный ремонт.

2. Собственники не обязаны его оплачивать, если такое решение не было принято на общем собрании. Отсутствие обоснования расчета и утвержденного перечня работ является прямым нарушением со стороны УО.

3. Действия, которые следует предпринять:

   • Шаг 1: Направьте письменный запрос в управляющую организацию с требованием предоставить:

     • Правовое основание для взимания данного платежа (копию решения общего собрания собственников, на котором он был установлен).
     • Расчет (смету) данного платежа с обоснованием его размера.
     • Перечень конкретных работ, на которые собираются средства, с указанием сроков их выполнения.
     • Уведомление об изменении размера платы (если таковое было), направленное за 30 дней до изменения (как этого требует закон).

   • Шаг 2: В случае отсутствия ответа или получения неубедительных документов обратитесь с жалобой в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего региона. Предметом жалобы будет нарушение управляющей организацией порядка начисления платы и правил раскрытия информации.

   • Шаг 3: Инициируйте проведение общего собрания собственников для решения следующих вопросов:

     1. Об утверждении (или отмене) размера платы за содержание жилого помещения на текущий год с детальным перечнем работ.
     2. Об определении перечня необходимых ремонтных работ (текущих или капитальных) и порядка их финансирования (за счет средств платы за содержание, фонда капремонта или, в исключительном порядке, за счет дополнительных взносов, установленных решением собрания).
     3. О даче поручения правлению (или иному уполномоченному лицу) на обращение в суд с требованием о признании незаконными начислений по спорной строке и взыскании неосновательного обогащения/штрафа, если УО отказывается их отменить.

   • Шаг 4: Если предписание ГЖИ не исполняется или спор не разрешается, собственники вправе обратиться в суд с требованием признать начисления незаконными и взыскать излишне уплаченные средства. В сложной ситуации целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.