Право на временную регистрацию в квартире, приобретенной по предварительному договору купли-продажи в рассрочку, до перехода права собственности
1. Анализ вашей ситуации
Вы приобрели квартиру у застройщика по предварительному договору купли-продажи с рассрочкой платежа, вселились в нее и проживаете, оплачивая коммунальные услуги. Право собственности на квартиру пока не зарегистрировано на вас, оно остается у застройщика. Вы хотите временно зарегистрировать себя, вашу супругу и двоих детей по месту пребывания в этой квартире. Застройщик отказывает в согласии на такую регистрацию, ссылаясь на отсутствие у вас права собственности.
Ключевые правовые вопросы:
- Является ли предварительный договор купли-продажи и факт вселения основанием для временной регистрации?
- Требуется ли для регистрации согласие собственника (застройщика)?
- Можно ли зарегистрироваться без такого согласия?
2. Правовые основания для временной регистрации по месту пребывания
Согласно законодательству, регистрация по месту пребывания — это уведомительная процедура, фиксирующая факт временного проживания гражданина не по месту его постоянной регистрации.
"Место пребывания - ... не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно" (Источник: Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения...", статья 2).
Для регистрации необходимо представить документ, подтверждающий право на временное проживание в жилом помещении.
"Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны ... представить: ... документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 9).
Ваш предварительный договор купли-продажи, факт вселения и проживания, а также оплата коммунальных услуг формируют основание для пользования жилым помещением. Жилищные права возникают не только из права собственности, но и из договоров.
"Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ... другими федеральными законами ... а также из действий участников жилищных отношений... В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 10).
Таким образом, у вас есть законное основание для проживания в квартире, вытекающее из предварительного договора и сложившихся фактических отношений с застройщиком. Это основание может служить для целей регистрации.
3. Требуется ли согласие застройщика?
Процедура регистрации предполагает взаимодействие с собственником жилого помещения. Согласно административному регламенту, заявление о регистрации должно быть подписано не только заявителем, но и собственником.
"Подпись в строке "Подпись лица, предоставившего жилое помещение" заявления о регистрации по месту пребывания ... подтверждает согласие нанимателя либо собственника жилого помещения с гражданином на его вселение и временное проживание" (Источник: Приказ ФМС России от 11.09.2012 N 288, пункт 56).
"Для регистрации по месту пребывания: ... заявление о регистрации ... подписанное гражданином и собственником (нанимателем) жилого помещения" (Источник: Приказ ФМС России от 11.09.2012 N 288, пункт 25.1).
Срок регистрации также определяется по соглашению с собственником.
"Регистрация граждан по месту пребывания ... осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: ... с собственниками жилых помещений" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 10).
Вывод: Для регистрации взрослых членов семьи (вас и вашей супруги) требуется согласие собственника (застройщика), выраженное в виде его подписи на заявлении о регистрации. Без этой подписи органы регистрационного учета, скорее всего, откажут в приеме документов.
4. Особенности регистрации несовершеннолетних детей
Закон устанавливает особый порядок для регистрации детей. Согласие собственника на регистрацию несовершеннолетних детей по месту пребывания их законных представителей не требуется.
"Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия лиц, указанных в абзацах втором - четвертом пункта 10 настоящих Правил" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 12).
Абзацы, упомянутые в цитате, как раз относятся к наймодателям, собственникам и правлениям кооперативов. Следовательно, ваших несовершеннолетних детей вы можете зарегистрировать по месту своего временного проживания, даже если застройщик не дает согласия. Основанием для их регистрации будет ваше собственное право на проживание в квартире и факт вашего вселения.
5. Что делать, если застройщик отказывает?
Отказ застройщика может быть обжалован, так как он затрагивает ваше право на свободу выбора места пребывания.
"Действия или бездействие ... юридических ... лиц, затрагивающие право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства ... могут быть обжалованы гражданами ... непосредственно в суд" (Источник: Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения...", статья 9).
Вы можете:
- Обратиться к застройщику с письменным требованием, сославшись на факт сложившихся жилищных отношений на основании предварительного договора и вселения, а также на обязанность регистрации по месту пребывания.
- Подать заявление в суд с требованием обязать застройщика дать согласие на вашу регистрацию. В суде вам нужно будет доказать, что вы законно проживаете в квартире (предварительный договор, квитанции об оплате коммунальных услуг, возможно, акт передачи или иные доказательства вселения).
- Учтите, что застройщик, как собственник, также несет ответственность за проживание в его жилом помещении лиц без регистрации сверх установленного срока.
"В случае непредставления гражданином в орган регистрационного учета для регистрации по месту пребывания ... заявления ... наниматель (собственник) жилого помещения, в котором проживает гражданин, по истечении установленного ... срока уведомляет в течение 3 рабочих дней орган регистрационного учета о проживании гражданина в указанном жилом помещении" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 35).
6. Выводы и рекомендации
- Вы имеете право на временную регистрацию в данной квартире, так как проживаете в ней на законном основании (предварительный договор купли-продажи, вселение, оплата коммуналки).
- Для регистрации вас и вашей супруги необходимо согласие застройщика (собственника), выражаемое его подписью на заявлении. Самостоятельно, без этой подписи, обратиться в миграционные органы для регистрации взрослых, скорее всего, не получится.
- Ваших несовершеннолетних детей вы можете зарегистрировать независимо от согласия застройщика. Для этого вам нужно обратиться с соответствующими заявлениями и документами.
- Рекомендуется:
- Подготовить письменное обращение к застройщику с просьбой дать согласие на регистрацию, приложив копии предварительного договора, документов, подтверждающих вселение и оплату коммунальных услуг. Объясните, что отказ нарушает ваши права и возлагает на него обязанность уведомлять миграционные органы о вашем проживании.
- Если застройщик продолжает отказывать без веских оснований, обратитесь за помощью к адвокату для подготовки искового заявления в суд о понуждении застройщика дать согласие на регистрацию.
- Незамедлительно начните процедуру регистрации ваших детей по месту пребывания.
Ситуация требует активных действий и, возможно, судебного разрешения спора. Консультация с адвокатом, специализирующимся на жилищном и гражданском праве, поможет выстроить правильную стратегию защиты ваших прав.
