Отчуждение доли бывшей супруги в квартире, полученной по договору мены
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником большей доли в квартире, а ваша бывшая супруга владеет 1/4 долей. Для получения единоличного права собственности необходимо, чтобы она передала (отчудила) свою долю вам. Это можно сделать путем купли-продажи или дарения. Ключевые аспекты:
- Доля находится в долевой собственности.
- Если доля была приобретена бывшей супругой в период брака, на неё мог распространяться режим общей совместной собственности супругов. Однако, поскольку доля уже зарегистрирована на неё, вероятно, раздел имущества уже произведен или доля признана её личной собственностью (например, получена по безвозмездной сделке).
- Для отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость законодательством установлены специальные требования к форме сделки и порядку.
Применимые правовые нормы и порядок действий
1. Форма и обязательность нотариального удостоверения сделки
Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, за редкими исключениями, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Поскольку отчуждается не вся квартира всеми собственниками разом, а только доля бывшей супруги, договор её отчуждения (купли-продажи или дарения) должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этой формы влечет недействительность сделки.
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 163)
Для договора дарения доли квартиры между гражданами также установлена обязательная нотариальная форма.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 574)
2. Порядок отчуждения доли (купля-продажа)
Если выбран способ купли-продажи, необходимо соблюсти правило о преимущественном праве покупки других участников долевой собственности (в данном случае — вас).
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 250)
Поскольку вы и являетесь "остальным участником", это правило формально должно быть соблюдено. На практике, если вы покупаете долю, вы отказываетесь от своего преимущественного права в пользу себя как покупателя. Нотариус поможет правильно оформить этот отказ или составит договор с учетом этого правила. Если бывшая супруга дарит вам долю, преимущественное право покупки не применяется.
3. Согласие супруга на отчуждение
Если бывшая супруга, отчуждающая долю, состоит в новом браке, и эта доля является ее личной собственностью (например, приобретена до брака, получена по наследству или в дар), согласие нового супруга не требуется. Однако если доля была нажита в новом браке и относится к совместной собственности с новым супругом, для ее отчуждения потребуется его нотариально удостоверенное согласие.
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, ... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35)
4. Государственная регистрация перехода права
Право собственности на недвижимость (в том числе на долю) возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 131)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 223)
После нотариального удостоверения договора нотариус обязан направить документы на государственную регистрацию в Росреестр.
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно ... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)
Выводы и конкретные рекомендации
- Обратитесь к нотариусу. Это обязательный шаг. Вам нужно выбрать нотариуса, осуществляющего деятельность в том же субъекте РФ, где находится квартира.
- Определитесь со способом отчуждения (дарение или купля-продажа) совместно с бывшей супругой. При дарении не нужно определять цену и платить налог с суммы сделки, но у одаряемого (вас) может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в будущем при продаже квартиры, если она будет в собственности менее минимального срока владения. При купле-продаже цена должна быть не ниже кадастровой стоимости, и у продавца (бывшей супруги) может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с полученного дохода.
- Подготовьте документы для нотариуса:
- Паспорта всех сторон сделки (ваш и бывшей супруги).
- Свидетельство о государственной регистрации права (если старое) или актуальную выписку из ЕГРН на квартиру, подтверждающую право собственности и долю бывшей супруги.
- Документы, подтверждающие основание возникновения права у бывшей супруги (договор мены, возможно, соглашение о разделе имущества супругов и т.д.).
- Нотариально удостоверенное согласие действующего супруга бывшей супруги (если она состоит в браке и доля относится к совместной собственности). Нотариус запросит сведения из ЕГРН самостоятельно.
- При купле-продаже — документ, подтверждающий уведомление вас как сособственника о продаже доли и ваш отказ от преимущественного права покупки (нотариус поможет оформить).
- Нотариус подготовит и удостоверит договор (дарения или купли-продажи). Оплачивается государственная пошлина за нотариальные действия.
- Государственная регистрация. Нотариус самостоятельно и бесплатно направит удостоверенный договор и заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Вам нужно будет только оплатить государственную пошлину за регистрацию права (2000 руб.). После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше единоличное право собственности на квартиру.
Важно: Если бывшая супруга отказывается добровольно отчуждать долю, вопрос придется решать в судебном порядке, например, требуя выдела доли в натуре или выплаты компенсации. В этом случае вам потребуется помощь адвоката.
