Признание дома аварийным без согласия одного из собственников квартир

Признание многоквартирного дома аварийным при возражении одного из собственников

Анализ ситуации

В вашем случае один из собственников помещений в многоквартирном доме (4 квартиры) инициировал проведение проверки межведомственной комиссией для оценки аварийности дома, а другой собственник выступает против. Ключевые вопросы: можно ли признать дом аварийным, если не все собственники согласны; какая процедура обследования; нужно ли собирать подписи всех хозяев.

Применимые нормативные акты

Процедура признания многоквартирного дома аварийным регулируется Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Порядок инициирования и проведения обследования

Любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о признании дома аварийным. Комиссия действует на основании заявления собственника помещения.

"Комиссия на основании заявления собственника помещения ... проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 42)

Для рассмотрения вопроса заявитель представляет в комиссию, среди прочих документов, заявление и заключение специализированной организации, проводившей обследование дома (если такое заключение имеется).

"заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 45)

Если заключения специализированной организации нет, комиссия в ходе работы может принять решение о необходимости проведения дополнительного обследования.

"В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 46)

Таким образом, для инициирования проверки не требуется собирать подписи или согласие всех собственников. Достаточно заявления одного из них.

Необходимость решения общего собрания собственников

Отдельно регулируется вопрос о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома за счет средств собственников. Такое обследование может понадобиться для получения заключения специализированной организации до обращения в комиссию. Решение о проведении такого обследования относится к компетенции общего собрания собственников.

"принятие решения о проведении предусмотренного частью 1 статьи 167 настоящего Кодекса обследования технического состояния многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в этом многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункт 1.3)

Решение по данному вопросу принимается на общем собрании большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

"предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3 ... части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)

В вашем доме 4 квартиры, общее число голосов — 4. Две трети от 4 — это примерно 2,67, то есть необходимо минимум 3 голоса "за". Если за проведение обследования за счет собственников выскажутся три собственника, а один будет против, решение будет принято законно.

Принятое в установленном порядке решение общего собрания обязательно для всех собственников.

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, ... является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 5)

Правовые последствия возражения собственника

Возражение одного из собственников не является непреодолимым препятствием для:

1. Подачи заявления в межведомственную комиссию другим собственником.
2. Проведения комиссией оценки и обследования дома.
3. Принятия комиссией решения о признании дома аварийным на основании объективных данных о его техническом состоянии.

Собственник, не согласный с решением общего собрания или решением межведомственной комиссии, вправе обжаловать их в судебном порядке.

"Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 настоящего Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке." (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 52)

"Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 6)

Критерии признания дома аварийным

Дом признается аварийным на основании его аварийного технического состояния, установленного в соответствии с утвержденными стандартами и правилами. Основанием является, например:

"ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации ... здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 33)

Для дома, количество этажей в котором не превышает двух (как в вашем случае, если дом не выше двух этажей), аварийное состояние может быть установлено по упрощенной процедуре, если к аварийному состоянию отнесено более 50% конструкций фундамента, несущих стен или перекрытий.

"Аварийное техническое состояние многоквартирного дома, количество этажей в котором не превышает двух, может быть установлено без применения межгосударственного стандарта при условии ... если в результате проведенной оценки технического состояния ... к аварийной категории технического состояния отнесено более 50 процентов единичных конструкций фундамента, и (или) 50 процентов конструкций несущих стен, и (или) 50 процентов конструкций перекрытий многоквартирного дома." (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 34)

Таким образом, наличие трещин в фундаменте, упомянутых в вопросе, будет оцениваться специалистами на предмет их влияния на несущую способность и общее техническое состояние конструкций.

Оформление результатов обследования

Результаты работы межведомственной комиссии оформляются в виде заключения, в котором содержится одно из решений, в том числе:

"о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, пункт 47)

Решение комиссии основывается на результатах, изложенных в заключении проводящей обследование специализированной организации.

Выводы и рекомендации

1. Признание дома аварийным возможно даже при возражении одного из собственников. Ключевое значение имеет не согласие всех владельцев, а объективное техническое состояние дома, оцененное межведомственной комиссией.
2. Для инициирования проверки комиссией не требуется единогласие или сбор подписей всех собственников. Инициатор вправе подать заявление в межведомственную комиссию самостоятельно.
3. Если для получения заключения специалистов требуется провести обследование за счет средств собственников, необходимо решение общего собрания, принятое большинством не менее 2/3 голосов. В доме с 4 квартирами это означает необходимость заручиться поддержкой как минимум трех собственников.
4. Возражения несогласного собственника не останавливают процедуру, но он может обжаловать решения собрания или комиссии в суде, если считает, что нарушены его права или процедурные требования.
5. Рекомендации инициатору:
   • Попробуйте провести разъяснительную работу с другими соседями о необходимости проверки.
   • Созовите общее собрание собственников для обсуждения вопроса и, при необходимости, голосования о проведении обследования за общий счет.
   • Если собрать необходимое большинство не удается, вы можете самостоятельно обратиться с заявлением в межведомственную комиссию при местной администрации. Комиссия сама решит, требуется ли обследование, и может его инициировать.
6. Рекомендации собственнику, который против: Ваше несогласие является вашим правом. Вы можете участвовать в общем собрании и голосовать против. Если решение будет принято с соблюдением закона, оно будет для вас обязательно. В случае если вы считаете, что при признании дома аварийным или в процедуре обследования нарушены ваши права, вы можете обжаловать соответствующие решения в суде. Для оценки перспектив такого обжалования целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.

Общий итог: закон позволяет начать и провести процедуру признания дома аварийным по инициативе одного собственника, даже при наличии возражений других.