Можно ли не платить квитанции за ЖКУ из-за банкротства управляющей компании и что именно оплачивать?

Банкротство управляющей компании в многоквартирном доме: обязанности собственников и порядок действий

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда управляющая компания (УК), обслуживающая ваш дом, объявила о банкротстве. В течение двух месяцев вы пытаетесь выбрать новую УК, но процесс затягивается из-за бюрократических проволочек. При этом возникают вопросы о необходимости оплаты квитанций за коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт, а также о возможных последствиях неуплаты.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг сохраняется

Несмотря на банкротство УК, обязанность собственников вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги не прекращается. Это прямо следует из жилищного законодательства:

"Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 153, часть 1)

"Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158, часть 3)

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158, часть 1)

Общее правило гражданского законодательства также подтверждает эту обязанность:

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 210)

Вывод: Слухи о том, что можно не платить при отсутствии УК, являются ошибочными. Обязанность платить возникает у собственника с момента возникновения права собственности и не зависит от наличия или отсутствия управляющей компании.

2. Правовые последствия неуплаты (начисление пеней)

За несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг законодательством предусмотрена финансовая ответственность в виде пеней:

"Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 155, часть 14)

"Потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 159)

Кроме того, ресурсоснабжающие организации (поставщики воды, тепла, электроэнергии) имеют право ограничить или прекратить подачу ресурсов при длительной неуплате:

"Прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом - юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в установленном законом или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 546, часть 2)

3. Куда должны поступать платежи в переходный период

а) Платежи за коммунальные услуги (вода, отопление, электричество)

В период отсутствия управляющей компании обязанность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями временно ложится на собственников. Закон предусматривает специальный механизм для таких случаев:

"Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован... осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию... определенной решением органа местного самоуправления..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 17)

Это означает, что местная администрация обязана назначить временную управляющую компанию, которая будет обслуживать дом до выбора собственниками постоянной УК.

На практике, если платежные документы содержат реквизиты банкротящейся УК, платить по ним рискованно, так как деньги могут не дойти до ресурсоснабжающих организаций. Вам необходимо:

1. Уточнить у ресурсоснабжающих организаций (водоканала, теплоснабжающей организации) реквизиты для прямой оплаты.
2. Потребовать от администрации немедленного назначения временной УК, которая выдаст новые квитанции с корректными реквизитами.

б) Взносы на капитальный ремонт

Взносы на капитальный ремонт должны поступать не управляющей компании, а либо на специальный счет дома, либо региональному оператору капитального ремонта:

"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 169, часть 1)

Реквизиты для оплаты взносов на капремонт не зависят от управляющей компании. Их можно уточнить в региональной программе капитального ремонта или в документах, которые ранее предоставляла УК.

4. Порядок и сроки выбора новой управляющей компании

Закон устанавливает четкую процедуру на случай прекращения деятельности УК:

"В случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен... действие лицензии прекращено или она аннулирована... орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 200, часть 4)

"В случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано... орган местного самоуправления... обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс... в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 200, часть 5)

Анализ: Местная администрация обязана была в течение 15 дней с момента получения уведомления о банкротстве УК созвать собрание собственников. Если собрание не проведено или не принято решение, администрация должна в течение месяца провести открытый конкурс по выбору УК. Двухмесячное бездействие администрации является нарушением установленных сроков.

5. Ответственность за перебои в предоставлении услуг

Если в доме начинаются перебои с отоплением или другими коммунальными услугами, вы имеете право требовать снижения платы:

"В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность... ответственные лица обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)

Для этого необходимо зафиксировать факт нарушения (составить акт) и направить заявление ответственному лицу.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Продолжайте платить за коммунальные услуги и капитальный ремонт

   • Обязанность платить не снимается из-за банкротства УК.
   • Неуплата приведет к накоплению долга, начислению пеней и возможному ограничению подачи ресурсов.

2. Уточните правильные реквизиты для оплаты

   • Обратитесь непосредственно в ресурсоснабжающие организации за реквизитами для прямой оплаты.
   • Уточните в администрации или в документах реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.

3. Активизируйте действия по выбору новой УК

   • Направьте в администрацию письменное требование о немедленном исполнении обязанностей по статье 200 ЖК РФ.
   • Укажите, что с момента банкротства УК прошло уже 2 месяца, а администрация бездействует.
   • Пригрозите обращением в прокуратуру и жилищную инспекцию.

4. Фиксируйте нарушения в предоставлении услуг

   • Составляйте акты о перебоях с отоплением (с участием соседей).
   • Направляйте претензии о снижении платы в связи с некачественным предоставлением услуг.

5. Обратитесь в надзорные органы

   • В государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие местной администрации.
   • В прокуратуру с заявлением о нарушении администрацией сроков, установленных жилищным законодательством.
   • В орган государственного жилищного надзора, который вправе обратиться в суд в защиту ваших прав.

"Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями... в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме... в случае выявления нарушения обязательных требований;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 20, часть 12)

1. Рассмотрите возможность обращения к адвокату
   • Для подготовки искового заявления о понуждении администрации к исполнению обязанностей.
   • Для взыскания убытков, вызванных бездействием администрации и перебоями в предоставлении услуг.

Важно: Не надейтесь на "закон, разрешающий не платить" — такого закона не существует. Бездействие в вопросе оплаты создаст вам дополнительные проблемы в виде долгов и пеней. Основные усилия должны быть направлены на принуждение местной администрации к исполнению своих обязанностей по организации управления домом.