Можно ли выкупить долю тестя в приватизированной квартире с использованием материнского капитала, если он и дети участвовали в приватизации?

Возможность выкупа доли в квартире у родственника с использованием материнского капитала

Анализ вашей ситуации

Вы с мужем являетесь владельцем сертификата на материнский капитал и хотите использовать его для выкупа 1/3 доли тестя в квартире, которая находится в долевой собственности (тесть - 1/3, муж - 1/3, сестра мужа - 1/3). Это улучшение жилищных условий за счет увеличения доли вашей семьи в праве собственности на квартиру.

Правовая допустимость сделки

С точки зрения закона о материнском капитале такая сделка возможна. Средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий, включая приобретение жилого помещения у физического лица.

"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах... путем безналичного перечисления указанных средств ... физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10, часть 1, пункт 1)

Важное требование: После приобретения доли жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10, часть 4)

Учет прав других сособственников (право преимущественной покупки)

При продаже доли в праве общей собственности действует особый порядок — другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 250, часть 1)

Процедура соблюдения преимущественного права:

1. Тесть как продавец доли обязан письменно известить других участников долевой собственности (вашего мужа и сестру мужа) о намерении продать свою долю с указанием цены и условий.
2. Они имеют один месяц для принятия решения о покупке этой доли.
3. Если они отказываются от покупки или не дают ответа в течение месяца, тесть вправе продать долю вам.

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 250, часть 2)

Важный нюанс: Ваш муж как участник долевой собственности может отказаться от своего преимущественного права покупки в вашу пользу, чтобы вы могли приобрести долю с использованием маткапитала.

Нотариальное удостоверение сделки

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в большинстве случаев требуют нотариального удостоверения.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 1.1)

В вашем случае продается только доля тестя (1/3), а не все доли одновременно, поэтому договор купли-продажи обязательно должен быть нотариально удостоверен.

Согласие супруга на сделку

Если вы будете выступать в качестве покупателя (получателя доли), и при этом используете средства материнского капитала (которые являются совместной собственностью супругов), может потребоваться нотариальное согласие мужа.

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35, часть 3)

Перечень необходимых документов и действий

1. Для соблюдения преимущественного права покупки:

• Письменное извещение от тестя вашему мужу и сестре мужа о намерении продать долю с указанием цены и условий
• Отказы от преимущественного права покупки от вашего мужа и сестры мужа (желательно нотариально удостоверенные)
• Если отказы не будут получены — ожидание одного месяца с даты извещения

2. Для заключения договора купли-продажи:

• Паспорта всех участников сделки (продавца и покупателей)
• Правоустанавливающие документы на доли (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН)
• Технический паспорт на квартиру
• Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли
• Нотариальное согласие вашего мужа (если вы выступаете единственным покупателем)

3. Для Пенсионного фонда РФ (для распоряжения маткапиталом):

• Заявление о распоряжении средствами материнского капитала
• Сертификат на материнский капитал
• Паспорт заявителя
• Свидетельства о рождении детей
• Свидетельство о браке
• Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли
• Расписка продавца (тестя) о получении денежных средств или обязательство о перечислении средств после государственной регистрации перехода права
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца на долю
• Письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (вас, мужа и детей) в течение 6 месяцев после перечисления средств маткапитала

4. Для государственной регистрации перехода права:

• Заявление о государственной регистрации перехода права собственности
• Нотариально удостоверенный договор купли-продажи
• Документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки (извещение и отказы или доказательство истечения месячного срока)
• Квитанция об уплате государственной пошлины

Выводы и рекомендации

1. Сделка возможна — законодательство позволяет использовать материнский капитал для покупки доли в праве собственности на жилое помещение у близкого родственника.

2. Соблюдение процедуры преимущественной покупки обязательно — необходимо получить отказы от вашего мужа и сестры мужа либо дождаться истечения месячного срока с момента их извещения.

3. Нотариальное удостоверение сделки обязательно — договор купли-продажи доли должен быть заверен нотариусом.

4. Требуется оформление квартиры в общую собственность семьи — после покупки доли тестя вы обязаны оформить всю квартиру в общую собственность себя, мужа и детей с определением долей по соглашению.

5. Рекомендую:

   • Начать с получения письменных отказов от мужа и сестры мужа от преимущественного права покупки.
   • Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи и согласия супруга (при необходимости).
   • Подать документы в Пенсионный фонд только после того, как будет готов нотариально удостоверенный договор.
   • Учесть, что цена сделки должна соответствовать рыночной стоимости, так как ПФР может запросить отчет об оценке.

6. В случае возникновения сложностей (например, если сестра мужа не дает согласия на продажу доли или оспаривает сделку) рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах использования материнского капитала.