Заочное голосование в МКД: как правильно считать голоса – по метрам площади или по числу собственников?

Порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников МКД и учёт голосов при долевой собственности

На основании предоставленной информации разъясняю правовые основания для подсчёта голосов.

1. Критерий для подсчёта голосов: площадь или количество собственников?

Определяющим критерием является общая площадь принадлежащих собственникам помещений, а не количество собственников.

Это прямо следует из положений Жилищного кодекса. Количество голосов каждого собственника напрямую зависит от его доли в общем имуществе дома, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади его помещения.

"Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 48, пункт 3)

"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 37, пункт 1)

Вывод: Подход, применённый при составлении протокола (подсчёт исходя из общей площади), является верным с юридической точки зрения. Подсчёт голосов, исходя из количества владельцев (по принципу "один человек — один голос"), противоречит закону.

2. Учёт голосов при долевой собственности на квартиру

Если квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц, она представляет собой единый объект права собственности. Закон рассматривает этих лиц как одного собственника помещения в контексте управления общим имуществом МКД.

Из контекста не следует, что каждый долевой собственник голосует отдельно. Напротив, голосование осуществляется от лица собственника помещения. Следовательно, совладельцы одной квартиры должны принять единое решение по каждому вопросу повестки дня ("за", "против" или "воздержался") и передать его в рамках одного бюллетеня (решения собственника).

Количество голосов, которыми будет обладать это единое решение, определяется исходя из общей площади всей квартиры. Если долевые собственники не смогут договориться и представят разные решения, такие бюллетени, вероятно, будут признаны недействительными, так как будут исходить от одного и того же объекта недвижимости.

"Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 48, пункт 1)
"В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, ... должны быть указаны: ... решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался"." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 48, пункт 5.1)

3. Влияние разных подходов к подсчёту на итоги собрания

Разный подход к подсчёту голосов (по площади vs. по количеству людей) коренным образом влияет на результаты голосования.

Вопрос проведения капитального ремонта общего имущества, согласно контексту, требует решения:

"большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, пункт 1, со ссылкой на пункт 1 части 2 статьи 44)

"Общее число голосов" — это сумма голосов всех собственников помещений в доме, где голос каждого пропорционален площади его помещения. Если вместо этого считать просто по количеству проголосовавших людей (особенно если в одной квартире несколько собственников), кворум и результаты будут рассчитаны неверно. Это может привести к принятию решений, которые на самом деле не набрали необходимого количества голосов (например, если несколько владельцев маленьких квартир проголосуют "против", но их общая площадь мала), или, наоборот, к незаконному отклонению предложений, имеющих поддержку владельцев больших площадей.

Выбор подрядчика для выполнения работ по капремонту, если он был отдельным вопросом в повестке дня, также должен приниматься в соответствии с установленным законом порядком подсчёта голосов (по площади). Неверный подсчёт делает такое решение уязвимым для оспаривания.

Выводы и рекомендации

1. Протокол собрания составлен правильно в части принципа подсчёта голосов — по общей площади помещений. Требования части собственников считать по количеству владельцев незаконны.
2. При долевой собственности на квартиру совладельцы должны согласовать и представить одно решение на всю квартиру. Голосование каждого долевого собственника в отдельности не предусмотрено законом для целей управления МКД.
3. Если в вашем протоколе голоса долевых собственников учтены как отдельные (т.е. количество голосов от одной квартиры искусственно увеличено), это является нарушением. Такой протокол и решения, принятые на его основе, могут быть оспорены в суде.
4. Рекомендую:
   • Проверить протокол на соответствие изложенным правилам: подсчитаны ли голоса пропорционально площади, и представлены ли от квартир в долевой собственности единые решения.
   • Если нарушений нет — разъяснить сомневающимся собственникам положения Жилищного кодекса.
   • Если нарушения есть (например, раздельный учёт голосов долевых собственников) и это могло повлиять на результаты голосования (например, решение прошло с небольшим перевесом), такое решение собрания может быть признано недействительным. В этом случае целесообразно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, для оценки перспектив возможного судебного спора или организации нового, юридически безупречного собрания.