Законность скамейки на лестничной клетке в многоквартирном доме при жалобах на отсутствие ремонта и действия управляющей организации

Установка скамейки на лестничной клетке и обязанности управляющей организации по ремонту

Анализ ситуации

Вы проживаете в многоквартирном доме, где совместно с соседями установили скамейку на лестничной клетке для общего пользования. Управляющая организация в ответ на вашу жалобу о невыполнении ремонта потребовала убрать скамейку, не дав ответа по существу вопроса о ремонте. Рассмотрим два аспекта: законность установки скамейки и обязанности управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества.

1. Законность установки скамейки на лестничной клетке

Лестничные клетки и межквартирные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Использование этого имущества имеет строгие ограничения, установленные законом.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 1)

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 247, часть 1)

Однако даже при согласии всех собственников использование лестничных клеток имеет существенные ограничения по противопожарной безопасности и правилам технической эксплуатации.

"Размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", пункт 3.2.16)

"Объемно-планировочные решения и конструктивное исполнение лестниц и лестничных клеток должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей из зданий, сооружений при пожаре и препятствовать распространению пожара между этажами." (Источник: Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Статья 88, часть 19)

"Для обеспечения безопасной эвакуации людей должны быть: ... обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы..." (Источник: Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Статья 53, часть 2, пункт 2)

Вывод по скамейке: Установка скамейки на лестничной клетке является нарушением действующих правил, поскольку:

1. Лестничные клетки и площадки — это пути эвакуации, которые должны быть свободными для беспрепятственного движения людей в случае пожара.
2. Размещение любых предметов на лестничных площадках прямо запрещено правилами технической эксплуатации жилищного фонда.
3. Даже если все собственники согласны с установкой скамейки, это не отменяет требований противопожарной безопасности, которые имеют приоритет.

2. Обязанности управляющей организации по ремонту общего имущества

Управляющая организация несёт обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании договора управления.

"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) ... в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162, часть 2)

Содержание общего имущества включает в себя как текущий, так и капитальный ремонт.

"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)

Конкретные неисправности, которые вы указали (гнилая балконная дверь, не застеклённые окна), относятся к общему имуществу, если они расположены за пределами квартир и обслуживают более одного помещения. Согласно правилам технической эксплуатации:

"Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей..." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", пункт 4.7.1)

"Неисправности заполнений оконных и дверных проемов: неплотности по периметру оконных и дверных коробок; загнивание и коробление элементов заполнений; ... проникание атмосферной влаги через заполнение проемов ... следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", пункт 4.7.2)

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников, но текущий ремонт, направленный на поддержание работоспособности и устранение неисправностей, входит в обязанности управляющей организации.

"Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18)

"Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 21)

Выводы и рекомендации

1. Скамейку необходимо убрать. Требование управляющей организации законно, поскольку установка скамейки нарушает противопожарные нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда. Это не "отмазка", а исполнение управляющей организацией её обязанностей по обеспечению безопасности.

2. Вопрос о ремонте и вопрос о скамейке — отдельные. Управляющая организация не вправе увязывать эти вопросы. Отказ рассматривать вашу жалобу на невыполнение ремонта является неправомерным.

3. Для решения вопроса о ремонте рекомендуются следующие действия:

   • Направьте в управляющую организацию письменное заявление с описанием всех неисправностей общего имущества (балконные двери, окна и т.д.), ссылаясь на обязанности организации по их содержанию. Требуйте составления акта о выявленных нарушениях.
   • Если управляющая организация бездействует, обратитесь в Государственную жилищную инспекцию вашего региона с жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества.
   • Соберите общее собрание собственников помещений для обсуждения вопроса о текущем и капитальном ремонте. На собрании можно принять решение о необходимости проведения ремонтных работ.
   • В случае, если неисправности создают угрозу безопасности (например, возможность паления элементов конструкций, промерзание), вы вправе требовать немедленного устранения таких нарушений.
   • При наличии договора управления вы можете потребовать снижения размера платы за содержание жилья в случае ненадлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества.

4. Дополнительная рекомендация: Если управляющая организация продолжает игнорировать ваши законные требования, целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных вопросах, для подготовки искового заявления в суд о понуждении к исполнению обязанностей по содержанию общего имущества.