Как на законных основаниях проверить и ограничить проживание и въезд в ТСЖ при сомнениях в правомерности

Проживание третьих лиц в квартире, принадлежащей юридическому лицу, и пользование парковкой в доме под управлением ТСЖ

Анализ ситуации

Ваша ситуация затрагивает два самостоятельных, но связанных аспекта: 1) законность проживания третьих лиц в квартире, собственником которой является ООО, и 2) правомерность пользования этими лицами придомовой парковкой.

1. Законность проживания в квартире

Собственник жилого помещения (в том числе юридическое лицо) имеет широкие права по распоряжению своим имуществом.

"Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30)

"Жилые помещения предназначены для проживания граждан. ... Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 288)

Юридическое лицо также может передать жилое помещение гражданам для проживания.

"Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 671)

Ключевой вывод: Собственник (ООО) вправе предоставить квартиру для проживания гражданам. Для этого не требуется обязательная регистрация (прописка) этих лиц в квартире. Основанием может служить договор (найма, безвозмездного пользования и т.д.). Устное разрешение, по сути, может считаться согласием собственника на вселение, но для подтверждения законности проживания и защиты прав проживающих в идеале должен быть заключен письменный договор. Отсутствие такого договора не делает проживание автоматически незаконным, но создает правовую неопределенность и может осложнить доказывание законности владения в случае спора.

Что это значит для вас: Сам по себе факт проживания в квартире лиц, не являющихся собственниками, при наличии разрешения владельца (даже устного), не является прямым нарушением жилищного законодательства. Однако, если эти лица нарушают правила пользования жилым помещением или права соседей, собственник (ООО) несет за это ответственность.

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения ... Собственник жилого помещения обязан ... не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30)

2. Пользование парковкой (общим имуществом)

Этот вопрос регулируется иначе. Придомовая территория, включая места для парковки, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36)

"В состав общего имущества включаются: ... иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... коллективные автостоянки, ... расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

Право пользования общим имуществом, как правило, производно от права собственности на помещение в этом доме.

"Собственник помещения, машино-места не вправе ... совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 290)

Однако общее собрание собственников может устанавливать правила пользования общим имуществом, в том числе и предоставлять его в пользование иным лицам.

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им ... принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44)

"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36)

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) обязано обеспечивать соблюдение этих правил и защищать интересы собственников.

"Товарищество собственников жилья обязано: ... обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядке владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования ... собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 138)

Ключевой вывод: Пользование парковкой лицами, не являющимися собственниками помещений в доме, возможно только если это прямо разрешено решением общего собрания собственников. Если в правилах ТСЖ или в протоколах собраний установлено, что парковкой могут пользоваться только собственники, наниматели или зарегистрированные жильцы, то проживающие по устной договоренности с ООО лица такого права не имеют. Их пользование парковкой в этом случае будет нарушением прав остальных собственников.

Выводы и рекомендации

1. По проживанию: Проживание сына владельца фирмы и его сожительницы, вероятно, имеет законное основание — разрешение собственника (ООО). Оспорить его напрямую сложно, если только они не нарушают правила проживания (шум, антисанитария и т.д.). В этом случае жалобы следует направлять собственнику (ООО), а если реакции нет — в уполномоченные органы (Роспотребнадзор, прокуратура) или суд с требованием обязать собственника устранить нарушения.

2. По парковке: Это наиболее уязвимая с точки зрения законности часть. Действия указанных лиц по использованию парковки, скорее всего, неправомерны, если общим собранием не установлено иное.

Пошаговый план действий

Шаг 1: Сбор информации.
Обратитесь в правление ТСЖ с письменным запросом (под подпись или заказным письмом) о предоставлении для ознакомления:

• Действующих Правил пользования общим имуществом, особенно раздела о парковке.
• Протоколов общих собраний собственников, на которых утверждались эти правила или обсуждался порядок пользования парковкой.
• Списка лиц, которым на законном основании разрешено пользоваться парковкой (если такой ведется).

"Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами: ... протоколы общих собраний членов товарищества... техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 143.1)

Шаг 2: Обращение в ТСЖ.
Если правила действительно ограничивают круг пользователей парковки, подайте в правление ТСЖ письменную жалобу с требованием пресечь неправомерное пользование парковкой третьими лицами и обеспечить соблюдение решений общего собрания. ТСЖ обязано на это реагировать.

Шаг 3: Жалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖН).
Если ТСЖ бездействует, подайте жалобу в региональный орган ГЖН. Укажите, что ТСЖ не выполняет свои обязанности по защите прав собственников на общее имущество.

"Орган государственного жилищного надзора ... вправе обратиться в суд ... в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме ... в случае выявления нарушения обязательных требований." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 20)

Шаг 4: Обращение в суд.
Это крайняя мера. Вы как собственник вправе обратиться в суд с иском:

• К ТСЖ — о понуждении исполнить обязанности по содержанию общего имущества и пресечению действий третьих лиц.
• К собственнику квартиры (ООО) и/или непосредственно к проживающим лицам — об устранении нарушения вашего права как собственника на общее имущество (статья 304 ГК РФ), запрете пользоваться парковкой и возмещении убытков (если они есть).

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 304)

Обращение в полицию по такому вопросу малоперспективно, так как это гражданско-правовой спор, а не административное или уголовное правонарушение.

Рекомендация: Начните с шагов 1 и 2. Четкое понимание правил, установленных в вашем доме, — основа для любых дальнейших действий. Если ситуация осложнится или потребует сложных судебных процедур, целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.