Принятие решений на общем собрании собственников по замене домофона и установке видеонаблюдения
На основе предоставленной информации даю развернутый юридический анализ вашей ситуации и ответы на вопросы.
Анализ компетенции собрания
Вопросы замены домофона и монтажа системы видеонаблюдения касаются содержания, обслуживания и возможного обновления общего имущества многоквартирного дома.
"В состав общего имущества включаются: ... механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2д)
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункт 4.1)
Таким образом, данные вопросы входят в компетенцию общего собрания собственников.
1. Требуемый процент голосов (кворум и решение)
Существует различие между кворумом для правомочности собрания и процентом голосов для принятия конкретного решения.
Кворум (правомочность собрания)
"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45, часть 3)
Это означает, что для того чтобы собрание вообще могло принимать решения, в нём должны участвовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома.
Принятие решения
Процент голосов, необходимый для принятия решения, зависит от вопроса повестки дня. В вашем случае речь идет о решениях, связанных с текущим ремонтом и обустройством общего имущества.
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением ... решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и ... решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)
Вопросы, указанные в п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (текущий ремонт), не входят в перечень исключений, требующих 50% или 2/3 голосов от общего числа. Следовательно, для их принятия действует общее правило:
Решение принимается простым большинством голосов (более 50%) от числа голосов собственников, принявших участие в данном собрании.
Вывод по пункту 1: Для утверждения замены домофона и монтажа видеонаблюдения не требовалось квалифицированного большинства (2/3). Достаточно было простого большинства голосов (более 50%) от числа голосов, представленных на собрании, при условии, что само собрание было правомочно (кворум более 50% от общего числа голосов дома). Ваши 61% "за" (от общего числа голосов участников) формально соответствуют этому требованию.
2. От какого показателя рассчитывается процент?
- Для кворума (правомочности собрания): рассчитывается от общего числа голосов всех собственников помещений в доме, независимо от количества человек. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное площади его помещения(ов).
- Для принятия решения (по вашему вопросу): рассчитывается от общего числа голосов собственников, принявших участие в данном собрании.
Важный нюанс: Если один собственник владеет несколькими квартирами, его общее количество голосов суммируется (исходя из суммарной площади этих квартир) и учитывается как единый блок голосов.
3. Корректность методики подсчета голосов
Используемая вами методика (1 кв.м = 1 голос) является абсолютно корректной и прямо предписанной законом.
"Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 48, часть 1)
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, часть 1)
Таким образом, голоса подсчитываются не "от квартиры" и не "от человека", а пропорционально доле в общем имуществе, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения. Метод "1 кв.м = 1 голос" является упрощенным отражением этой нормы.
4. Другие существенные нюансы
Даже при правильном подсчете голосов решение собрания может быть оспорено, если нарушен порядок его проведения. Ключевые требования:
- Надлежащее уведомление: Собственники должны быть извещены о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до его даты установленным способом (размещение на досках объявлений, в помещении дома и/или направление по почте).
"сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45, часть 4)
- Содержание уведомления: В сообщении должны быть указаны сведения об инициаторе, форма, дата, место, время, повестка дня и порядок ознакомления с материалами.
- Оформление решений: Решения и протокол собрания должны быть оформлены в соответствии с требованиями закона. В решении собственника должно быть четко указано "за", "против" или "воздержался".
"в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование ... должны быть указаны: ... решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался"." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 48, часть 5.1)
- Оглашение результатов: Итоги голосования должны быть доведены до сведения всех собственников путем размещения сообщения в определенном общим собранием месте в течение 10 дней.
Выводы и рекомендации
- По проценту голосов: Если общее собрание было правомочно (кворум >50% от всех голосов дома), то для принятия решений о замене домофона и установке видеонаблюдения достаточно простого большинства (>50%) голосов участников собрания. Ваши 61% "за" формально удовлетворяют этому требованию.
- По методике подсчета: Подсчет голосов, при котором 1 кв.м площади равен 1 голосу, полностью соответствует закону, так как отражает принцип пропорциональности голоса доле в общем имуществе, определяемой площадью помещения.
- Рекомендации:
- Проверьте соблюдение процедуры. Убедитесь, что все собственники были надлежащим образом уведомлены о собрании за 10 дней, а его решения и протокол оформлены правильно. Именно процедурные нарушения чаще всего становятся основанием для успешного оспаривания решений собрания в суде.
- Запросите документы. Собственники, не согласные с решением, вправе запросить у инициатора собрания или управляющей организации копии протокола, решений собственников и доказательства надлежащего уведомления.
- Срок обжалования. Если ваши права нарушены и процедура не соблюдена, решение можно обжаловать в суд в течение 6 месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о его принятии.
- Консультация специалиста. Если спор носит серьезный характер и есть подозрения в существенных нарушениях, для анализа перспектив судебного оспаривания рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
