Отсутствие проезда к земельным участкам и неправомерные требования об оплате взносов после ликвидации садового товарищества
Анализ вашей ситуации
Ситуация характеризуется несколькими взаимосвязанными проблемами:
- Отсутствие законного проезда к вашим земельным участкам после ликвидации садового товарищества и выкупа смежной земли другим объединением.
- Неправомерные финансовые требования от лица, действующего от имени вновь созданного объединения, с угрозами применения санкций.
- Фактическая невозможность пользоваться участками и общим имуществом (дорогами) из-за проблемы с доступом.
Рассмотрим правовые аспекты по порядку.
Правовые последствия ликвидации садового товарищества
При ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения как юридического лица сохраняются права его бывших членов на земельные участки.
"При ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения как юридического лица сохраняются права его бывших членов на земельные участки и другое недвижимое имущество." (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", статья 40, пункт 3)
Таким образом, ликвидация товарищества не лишает вас права собственности на земельный участок. Однако управление общим имуществом (дорогами, иными объектами инфраструктуры) переходит в сферу отношений между сособственниками.
Установление сервитута (права проезда)
Поскольку иной доступ к вашим участкам отсутствует, закон предусматривает механизм установления сервитута — права ограниченного пользования чужим земельным участком.
"Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок... а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 274, пункт 1)
Сервитут устанавливается по соглашению с собственником смежного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом. Тот факт, что уже ведется судебный процесс, — правильный путь решения проблемы доступа.
"В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 274, пункт 3)
Правомерность требований об оплате взносов на содержание общего имущества
Это ключевой вопрос. Ваша обязанность нести расходы на содержание общего имущества возникает при фактической возможности им пользоваться.
1. Основание для обязанности платить взносы.
В соответствии с Гражданским кодексом, собственники недвижимости, имеющие общее имущество, обязаны участвовать в расходах на его содержание.
"Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 259.4, пункт 1)
2. Невозможность пользования как основание для оспаривания требований.
Однако эта обязанность тесно связана с возможностью фактического использования общего имущества. Если у вас отсутствует правомерный и физический доступ к внутренним дорогам из-за отсутствия сервитута, вы лишены возможности пользоваться этим общим имуществом. Требование оплачивать содержание того, чем вы не можете пользоваться, может расцениваться как злоупотребление правом.
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 10, пункт 1)
3. Процедурные нарушения при создании объединения и установлении взносов.
Если новое объединение было создано, все ключевые решения, включая установление размера и порядка уплаты взносов, должны приниматься высшим органом управления (общим собранием) в установленном законом и уставом порядке.
"К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами... относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 123.14, пункт 1)
Если вас не уведомляли о собрании, не предоставляли возможность участвовать в голосовании, или решение было принято с нарушением кворума и большинства голосов, такое решение может быть признано недействительным в судебном порядке.
"Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение)..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 181.3, пункт 1)
Требование денег под угрозой пеней одним лицом, без оформленного решения легитимного органа управления, является неправомерным.
Куда можно обратиться и как действовать
1. Не производите платежи
До выяснения правомерности требований и законности существования нового объединения не вносите никаких денежных средств. В случае давления фиксируйте угрозы (аудио-, видеозапись, свидетели).
2. Обратитесь в органы прокуратуры
Прокуратура осуществляет надзор за соблюдением законов, в том числе некоммерческими организациями. Вы можете подать жалобу на действия лица, требующего деньги, и на возможные нарушения при создании и деятельности нового объединения.
"Предметом надзора являются: соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов... а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций..." (Источник: Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации", статья 21, пункт 1)
"В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов." (Источник: Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации", статья 10, пункт 1)
3. Подготовьтесь к судебной защите
- По вопросу сервитута: Активно участвуйте в уже идущем судебном процессе об установлении сервитута. Это первоочередная проблема, блокирующая все остальное.
- По вопросу взносов: Если вам будут предъявлять претензии о «долге», вы вправе обратиться в суд с иском:
- О признании недействительным решения общего собрания (если оно было) об установлении взносов.
- О признании требований о выплате неосновательными, так как вы не можете пользоваться общим имуществом.
- О пресечении действий, нарушающих ваши права (статьи 12 и 1065 ГК РФ).
4. Запросите информацию
Направьте письменный запрос лицу, требующему деньги, а также в предполагаемое «объединение» с требованием предоставить:
- Устав организации.
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Протокол общего собрания, на котором было принято решение о создании объединения, избрании органов управления и установлении размера взносов.
- Документ, подтверждающий полномочия лица, делающего вам требования.
Отказ предоставить эти документы или их отсутствие будет дополнительным аргументом в вашу пользу.
Выводы и рекомендации
- Ваше право собственности на землю сохранено, несмотря на ликвидацию товарищества.
- Решение вопроса с проездом через суд (сервитут) — приоритетная задача. Без его решения пользование участком невозможно.
- Требования об оплате взносов на содержание дорог в условиях отсутствия к ним доступа являются спорными и, вероятно, неправомерными. Их основанием может быть только решение законно созданного объединения, принятое с соблюдением процедуры.
- Угрозы пенями и «долгами» без правовых оснований — это давление. Такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство.
- Рекомендуемый порядок действий:
- Не платить до прояснения ситуации.
- Обратиться с жалобой в прокуратуру вашего района по месту нахождения земельного участка.
- Активно участвовать в судебном процессе об установлении сервитута.
- Собирать все доказательства неправомерных требований и угроз (письма, аудиозаписи разговоров, показания свидетелей).
- При получении официальных претензий или исков о взыскании «долга» обращаться в суд за защитой.
Для подготовки процессуальных документов и представления ваших интересов в суде и государственных органах рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и корпоративных спорах.
