Восстановление демонтированного полотенцесушителя и устранение плесени в многоквартирном доме
На основании предоставленной информации я проведу юридический анализ вашей ситуации.
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры в многоквартирном доме. Предыдущие собственники демонтировали полотенцесушитель, подключенный к общедомовым системам, из-за его неисправности. Спустя длительное время в помещении из-за повышенной влажности образовалась плесень. Вы хотите восстановить полотенцесушитель, но управляющая компания (УК) отказывается выполнять работы, возлагая обязанность и расходы на вас. Ключевые вопросы: 1) является ли полотенцесушитель частью общего имущества; 2) кто обязан его восстановить; 3) кто должен устранить последствия (плесень).
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Полотенцесушитель как часть общего имущества многоквартирного дома
Согласно жилищному законодательству, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включает внутридомовые инженерные системы.
"В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 1)
Полотенцесушитель, подключенный к общедомовым стоякам системы отопления или горячего водоснабжения, является обогревающим элементом внутридомовой системы. Следовательно, он входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Его демонтаж без согласия всех собственников (путем реконструкции) не допускается.
2. Обязанности по содержанию и ремонту общего имущества
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возложена на собственников, однако на практике ее исполняет управляющая организация на основании договора управления.
"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) ... обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 162, пункт 2)
"Управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)
"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)
Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать содержание и ремонт общего имущества, включая внутридомовые системы отопления/ГВС. Восстановление демонтированного элемента этой системы (полотенцесушителя) является частью работ по содержанию для поддержания ее в рабочем и безопасном состоянии.
Важный момент: Демонтаж полотенцесушителя предыдущими собственниками, вероятно, является самовольным переустройством.
"Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического ... оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, пункт 1)
"Самовольно переустроившее ... помещение ... лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения ... которое было самовольно переустроено ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29, пункты 2, 3)
Однако, поскольку вы приобрели квартиру в таком состоянии, а демонтаж был вызван неисправностью, вопрос об ответственности за самовольные действия может быть сложным. Ключевое значение имеет то, что отсутствующий элемент входит в состав общего имущества, за содержание которого отвечает УК. Довод УК о "давности демонтажа" не освобождает ее от обязанности обеспечивать надлежащее состояние общего имущества.
3. Требования к условиям проживания и устранение плесени
Образование плесени свидетельствует о нарушении санитарно-гигиенических норм проживания.
"При эксплуатации жилых помещений требуется: своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем ... отопления ...), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания..." (Источник: СанПиН 2.1.2.2645-10, пункт 9.2)
"Системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений." (Источник: СанПиН 2.1.2.2645-10, пункт 4.1)
Отсутствие полотенцесушителя, который способствует поддержанию нормального температурно-влажностного режима в ванной комнате, может приводить к нарушению этих условий. Управляющая компания, отвечая за содержание общего имущества и обеспечение благоприятных условий проживания (ст. 161 ЖК РФ), должна принимать меры по устранению причин сырости.
Выводы и рекомендации
-
Кто должен восстановить полотенцесушитель? Управляющая компания. Поскольку полотенцесушитель, подключенный к общедомовым сетям, является частью общего имущества (внутридомовой системы), его восстановление (ремонт/замена) входит в обязанности УК по содержанию этого имущества. Отказ УК является незаконным.
-
Кто должен устранять плесень? Первичная причина плесени – нарушение температурно-влажностного режима, связанное с отсутствием штатного обогревающего элемента. Устранение причины (сырости) путем восстановления полотенцесушителя – обязанность УК. После восстановления оборудования вам, как собственнику, возможно, придется провести обработку поверхностей от плесени (текущий косметический ремонт), если это не связано с нарушением строительных конструкций по вине УК.
Рекомендуемый порядок действий:
-
Направьте в управляющую компанию письменную, мотивированную претензию (заявление). В ней:
- Подробно опишите ситуацию: факт демонтажа полотенцесушителя, образование плесени.
- Сослайтесь на то, что полотенцесушитель является частью общего имущества (сошлитесь на п. 6 Правил №491 и ст. 36 ЖК РФ).
- Укажите, что отсутствие данного элемента системы нарушает санитарные нормы (п. 9.2 СанПиН 2.1.2.2645-10).
- Требуйте в разумный срок (например, 30 дней) выполнить работы по восстановлению (установке) полотенцесушителя за счет средств на содержание общего имущества.
- Требуйте принять меры по проверке условий в помещении и устранению причин повышенной влажности.
- Направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите под подпись в двух экземплярах (один с отметкой о приеме оставьте у себя).
-
При отказе или бездействии УК обратитесь с жалобой в контролирующие органы:
- Государственная жилищная инспекция вашего региона. Это основной надзорный орган за деятельностью УК.
- Роспотребнадзор (в части нарушения санитарно-эпидемиологических требований).
-
Если досудебный порядок не даст результатов, обращайтесь в суд. Вы можете требовать понуждения УК к исполнению обязанностей по договору управления, возмещения убытков (если вы самостоятельно устраните неисправность) и компенсации морального вреда. Для подготовки иска целесообразно обратиться к адвокату.
Не рекомендую самостоятельно нанимать сантехника для установки полотенцесушителя, подключенного к общедомовым сетям, без согласования с УК. Это может быть квалифицировано как самовольное переустройство (ст. 29 ЖК РФ) и привести к новым проблемам, в том числе с ответственностью за возможные аварии.
