Нарушения при проведении капитального ремонта многоквартирного дома без согласия собственников и противозаконные действия подрядчика

Нарушения при проведении капитального ремонта в многоквартирном доме: анализ и пути решения

Ваша ситуация характеризуется множественными нарушениями со стороны подрядной организации, регионального оператора/управляющей компании и, вероятно, несоблюдением процедуры принятия решения о ремонте.

Анализ ситуации и выявленные нарушения

1. Нарушение порядка принятия решения о капитальном ремонте

Согласно Жилищному кодексу, решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников помещений, за исключением строго определенных случаев.

"Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 189)

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о ... капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44)

Если решение общего собрания не проводилось или было проведено с нарушениями, оно может быть признано недействительным. В частности, решение собрания может быть ничтожным, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, или при отсутствии необходимого кворума.

"Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 181.5)

2. Нарушения в деятельности подрядной организации

А) Ненадлежащее поведение работников и угрозы
Действия работников подрядчика считаются действиями самого подрядчика (должника), и он несет за них ответственность.

"Действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 402)

Грубое и хамское поведение, а также угрозы в адрес жильцов могут квалифицироваться как административные правонарушения (например, мелкое хулиганство).

Б) Нарушение сроков выполнения работ
Подрядчик несет ответственность за нарушение сроков выполнения работ.

"В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. ... подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 708)

В) Порча имущества собственников
Подрядчик обязан возместить вред, причиненный имуществу собственников.

"Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 1064)

"Юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 1068)

За умышленное повреждение чужого имущества может наступать административная ответственность.

"Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, - влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.17)

Г) Проведение шумных работ в неположенное время
В предоставленном контексте отсутствуют прямые нормы, регулирующие допустимое время проведения шумных работ в многоквартирных домах. Эта сфера обычно регулируется региональными законами о тишине и санитарными нормами. Нарушение этих норм может подпадать под статьи КоАП о нарушении санитарных правил или правил содержания жилых домов.

Д) Ненадлежащее качество работ и материалов, отсутствие документов
Подрядчик обязан выполнять работы, соблюдая обязательные требования, и обеспечивать надлежащее качество.

"Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 721)

"Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 754)

Подрядчик также обязан передавать заказчику информацию, касающуюся использования результата работ.

"Подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 726)

Приемка выполненных работ должна оформляться актом.

"Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 753)

3. Бездействие и нарушения со стороны управляющей организации

Управляющая организация, получив жалобы от собственников, обязана рассматривать их и принимать меры. Игнорирование обращений является нарушением закона.

"Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению." (Источник: Федеральный закон "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", Статья 9)

"Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан ... - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 5.59)

Кроме того, управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

"Управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)

Рекомендации и порядок действий

1. Документирование нарушений

Соберите доказательства по каждому факту нарушения:

• Порча имущества: Фотографии поврежденных автомобилей, дверей подъезда. Составьте акты о причинении вреда с указанием даты, времени, описания повреждений. Желательно привлечь свидетелей (других жильцов).
• Нарушение тишины: Фиксация дат и времени шумных работ (например, записи в журнале, аудио- или видеозаписи, свидетельские показания).
• Хамское поведение и угрозы: Аудиозаписи разговоров (при условии информирования собеседника о записи), письменные объяснения свидетелей.
• Отсутствие документов: Письменные запросы к управляющей компании и подрядчику о предоставлении копий решения общего собрания о капремонте, сметы, актов выполненных работ, проектной документации, сертификатов на материалы. Отправляйте запросы заказными письмами с уведомлением.
• Бездействие УК: Сохраните все письменные жалобы (копии) и ответы на них (или факт отсутствия ответа). Рекомендуется направлять жалобы заказными письмами.

2. Обращение в надзорные и контролирующие органы (коллективные обращения имеют больший вес)

А) Орган государственного жилищного надзора субъекта РФ
Это основной контролер в сфере ЖКХ. Можно подать жалобу на:

• Проведение капремонта без решения собрания собственников (если это подтвердится).
• Ненадлежащее качество работ и материалов.
• Бездействие управляющей компании.
• Нарушение правил содержания общего имущества.

Б) Прокуратура
Можно обратиться с заявлением о проведении проверки по фактам нарушения жилищного законодательства, прав собственников, хамского поведения и угроз со стороны работников подрядчика.

В) Роспотребнадзор
В рамках защиты прав потребителей (услуги по ремонту) можно жаловаться на некачественное выполнение работ, недостоверную информацию о ходе работ, использование материалов, не соответствующих обязательным требованиям.

"За нарушение прав потребителей, установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, продавец (исполнитель, изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", Статья 43)

Г) Органы местного самоуправления (Администрация города/района)
Могут рассматривать обращения граждан и осуществлять муниципальный жилищный контроль.

Д) Полиция (участковый уполномоченный)
По фактам угроз, хамского поведения (мелкое хулиганство), порчи имущества.

3. Подготовка обращений

Обращения должны быть письменными, четкими, содержать описание фактов, ссылки на нормативные акты (можно использовать цитаты из этого ответа), перечень прилагаемых доказательств и конкретные требования (провести проверку, привлечь к ответственности, устранить нарушения, возместить ущерб).

Выводы

1. Начало капитального ремонта без надлежащего решения общего собрания собственников с высокой степенью вероятности является незаконным.
2. Подрядная организация допускает многочисленные нарушения договорных и законодательных обязательств: ненадлежащее качество работ, срыв сроков, порча имущества, неподобающее поведение персонала.
3. Управляющая компания, игнорируя жалобы, не исполняет свои обязанности по контролю за проведением ремонта и защите прав собственников.
4. Рекомендуется действовать активно и коллективно: собрать инициативную группу, задокументировать все нарушения, составить грамотные жалобы и направить их параллельно в несколько надзорных органов (жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор).
5. В случае причинения материального ущерба (повреждение автомобилей, дверей) вы вправе требовать его возмещения в полном объеме с подрядной организации в досудебном порядке, а затем и через суд.

Ввиду сложности ситуации и множества правовых нюансов, для подготовки судебных исков (например, о признании решения о ремонте недействительным, о взыскании ущерба, о расторжении договора с подрядчиком) настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.