Права нанимателя в отношении лиц, совместно прописанных в квартире по договору найма
Анализ ситуации
Вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору аренды (найма). В договоре указаны другие лица, зарегистрированные для совместного проживания. Вы хотите ограничить их доступ в квартиру по причинам неучастия в оплате и/или создания неудобств. Законодательство детально регулирует этот вопрос, и односторонние действия нанимателя могут быть признаны неправомерными.
Правовой статус нанимателя и совместно проживающих лиц
Согласно Гражданскому кодексу, наниматель по договору найма жилого помещения — это гражданин, которому предоставлено жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 671)
Важно, что лица, вселенные и зарегистрированные для совместного проживания с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
"В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем... Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 677)
Это означает, что с момента вселения и регистрации эти лица приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением. Их право не является производным от права нанимателя и существует независимо от его воли.
Возможность ограничения доступа и выселения
Вы не можете в одностороннем порядке запретить доступ в жилое помещение гражданам, которые имеют равные с вами права пользования. Жилище неприкосновенно, и произвольное лишение права пользования им не допускается.
"Жилище неприкосновенно. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем... иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены... настоящим Кодексом, другими федеральными законами." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 3)
Лишить таких лиц права пользования жилым помещением можно только через суд и при наличии установленных законом оснований. К ним относятся:
- Систематическое нарушение прав соседей, делающее совместное проживание невозможным.
- Использование жилого помещения не по назначению.
- Бесхозяйственное обращение с жильем, ведущее к его разрушению.
- Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение длительного срока (более 6 месяцев для социального найма).
"Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения... Если... после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя... выселяются в судебном порядке..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 91)
"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 687)
Обратите внимание: инициатором судебного процесса о выселении по этим основаниям обычно является наймодатель (собственник или уполномоченное лицо). Наниматель может обратиться к наймодателю с требованием предпринять такие действия, предоставив доказательства нарушений.
Обязанности по оплате и последствия их неисполнения
Обязанность по внесению платы за жилое помещение лежит на нанимателе. Закон прямо устанавливает, что наниматель обязан своевременно вносить плату.
"Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 678)
Если совместно проживающие лица не участвуют в оплате, это не лишает их права пользования жильем, но может являться основанием для взыскания с них в судебном порядке доли расходов, если между вами было соответствующее соглашение. Однако их неплатежи создают риски для вас как для нанимателя: при накоплении задолженности наймодатель может расторгнуть договор найма со всеми проживающими.
Значение условий договора
Условия договора имеют важное значение. Если в договоре прямо прописаны обязанности всех проживающих лиц по участию в оплате или правила совместного проживания, их нарушение может служить дополнительным аргументом в суде. Однако договор не может отменять императивные нормы закона, в том числе о равенстве прав пользования.
"Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам)..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 422)
Негативные последствия самовольных действий
Если вы самостоятельно (без решения суда) поменяете замки и не будете пускать зарегистрированных лиц в квартиру, ваши действия будут признаны неправомерными. Эти лица могут:
- Обратиться в суд с иском о пресечении действий, нарушающих их право.
"Защита гражданских прав осуществляется путем: ...пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 12)
- Потребовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права, то есть предоставления беспрепятственного доступа в жилое помещение.
- Взыскать с вас убытки (например, расходы на проживание в другом месте) и компенсацию морального вреда.
Выводы и рекомендации
- Самостоятельно запрещать доступ нельзя. Как наниматель, вы не вправе в одностороннем порядке лишать права пользования жильем лиц, которые были вселены и зарегистрированы на законных основаниях и имеют равные с вами права.
- Пути решения проблемы лежат в правовом поле:
- Договориться. Попытайтесь достичь письменного соглашения об условиях совместного проживания и участии в расходах.
- Обратиться к наймодателю. Если совместно проживающие лица систематически нарушают правила (шумят, портят имущество), соберите доказательства (жалобы соседей, фото, видео, акты участкового) и направьте официальное заявление наймодателю с требованием предупредить нарушителей, а в случае продолжения нарушений — обратиться в суд с иском о выселении.
- Обратиться в суд самостоятельно. Вы можете потребовать в судебном порядке определить порядок пользования жилым помещением или взыскать с сожителей долю расходов на оплату, если докажете наличие договоренности об этом. Однако выселить их по своему требованию вы не сможете — для этого требуется иск от наймодателя по основаниям, указанным в законе.
- Если нарушения серьезны и наймодатель бездействует, для подготовки иска и сбора доказательной базы рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
Крайне не рекомендуются любые самовольные действия по ограничению доступа (смена замков, вынос вещей), так как они приведут к осложнению ситуации и потенциальным судебным искам против вас.
