Процедура изменения назначения нежилого объекта с гостиничного на торговое или корректировка записи в выписке ЕГРН, штрафы и юридические нюансы

Использование нежилого помещения с назначением «гостиница» под продуктовый магазин: риски и порядок изменения вида разрешённого использования

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником нежилого помещения, вид разрешённого использования (ВРИ) которого в ЕГРН указан как «гостиница». Вы планируете сдать его в аренду под продуктовый магазин (розничную торговлю). Основные риски связаны с несоответствием фактического использования помещения установленному ВРИ, что является нарушением законодательства. Одновременно существует установленный порядок для изменения ВРИ на нужный вам.

1. Риски и ответственность за использование не по назначению (без изменения ВРИ)

Использование земельного участка (а в вашем случае — объекта капитального строительства на нём) не в соответствии с его разрешённым использованием является административным правонарушением.

Административная ответственность

"Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа... на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей." (Источник: КоАП РФ, статья 8.8, часть 1)

Примечание: Хотя в данной статье говорится о земельном участке, аналогичный принцип применяется к объектам капитального строительства, так как их разрешённое использование должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором они расположены. Ответственность может быть возложена как на собственника, так и на арендатора (юридическое лицо, осуществляющее торговлю).

Приостановление деятельности

Законодательство предусматривает возможность приостановления деятельности за нарушения, в том числе в области градостроительной деятельности.

"Административное приостановление деятельности заключается во временном прекращении деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, юридических лиц, их филиалов, представительств, структурных подразделений, производственных участков, а также эксплуатации агрегатов, объектов, зданий или сооружений... Административное приостановление деятельности применяется в случае угрозы жизни или здоровью людей... а также в случае совершения административного правонарушения... в области градостроительной деятельности... Административное приостановление деятельности назначается судьей." (Источник: КоАП РФ, статья 3.12, часть 1)

Таким образом, если использование помещения под магазин в здании, спроектированном и построенном под гостиницу, создаст угрозу жизни или здоровью людей (например, из-за несоответствия путей эвакуации, пожарной безопасности требованиям для торговых объектов), деятельность может быть приостановлена.

Иные возможные последствия

• Пожарный надзор: "Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности... несут: собственники имущества; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций" (Источник: Федеральный закон "О пожарной безопасности", статья 38). Использование под магазин может потребовать иных мер пожарной безопасности, чем для гостиницы. За их несоблюдение также предусмотрена административная ответственность.
• Запрет на использование: "В случае, если использование... объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких... объектов." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 36, часть 10).

Вывод по разделу: Сдача помещения с ВРИ "гостиница" под продуктовый магазин без изменения ВРИ является нарушением и влечёт риск привлечения к административной ответственности в виде крупного штрафа, а в отдельных случаях — приостановления деятельности магазина. Риск повышается, если такое использование создаёт опасность для людей.

2. Порядок изменения вида разрешённого использования (ВРИ)

Изменение ВРИ объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для территориальной зоны, в которой находится ваш объект.

Ключевые понятия и последовательность действий

1. Определите территориальную зону и градостроительный регламент. Всю необходимую информацию содержит Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

   "В градостроительном плане земельного участка содержится информация:... об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 57.3, часть 3, пункт 5).
   ГПЗУ выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка бесплатно в течение 14 рабочих дней (ст. 57.3 ГрК РФ).

2. Определите статус нужного вам ВРИ. В градостроительном регламенте для вашей территориальной зоны виды использования делятся на:

   • Основные (можно выбрать и использовать без дополнительных разрешений).
   • Условно разрешённые (требуется получение специального разрешения через публичные слушания).
   • Вспомогательные (допустимы только дополнительно к основному или условно разрешённому).

   "Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 1).
   "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 6).

Процедура изменения ВРИ

Если «торговля» является ОСНОВНЫМ видом использования в вашей зоне:

1. Получите ГПЗУ.
2. Подайте в орган регистрации прав (Росреестр) заявление о выборе основного вида использования.

   "Государственный кадастровый учет в связи с выбором вида или видов разрешенного использования земельного участка осуществляется... на основании заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных основном виде или видах разрешенного использования земельного участка." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 60.3, часть 1).

Если «торговля» является УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫМ видом использования:

1. Получите ГПЗУ.
2. Подайте заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования в комиссию по землепользованию и застройке при местной администрации.
3. Проект решения по вашему заявлению пройдёт обязательные общественные обсуждения или публичные слушания.
4. По итогам слушаний глава местной администрации принимает решение о выдаче разрешения или об отказе.
5. После получения разрешения вы обращаетесь в Росреестр для внесения сведений об условно разрешённом ВРИ в ЕГРН.

О документах, сроках и стоимости

• Основной документ для начала процедуры: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
• Технический план/паспорт: Потребуется для внесения изменений в ЕГРН, если меняются характеристики объекта (что при простом изменении ВРИ без перепланировки не всегда нужно). Точный перечень документов вам назовут в Росреестре при подаче заявления.
• Согласования (пожарные и др.): В рамках процедуры получения разрешения на условно разрешённый вид использования (если он требуется) уполномоченные органы будут запрашивать необходимые заключения в порядке межведомственного взаимодействия. Вам, как заявителю, может потребоваться подготовить документы, подтверждающие соответствие объекта требованиям для осуществления торговой деятельности (например, после изменения ВРИ, перед открытием магазина).
• Сроки: Получение ГПЗУ — до 14 рабочих дней. Процедура публичных слушаний для условно разрешённого вида — до 1 месяца. Внесение изменений в ЕГРН — 5-12 рабочих дней.
• Стоимость: Госпошлина за регистрацию изменений в ЕГРН для физических лиц составляет 350 рублей, для юридических — 1000 рублей. Основные расходы связаны с изготовлением технического плана (если требуется) кадастровым инженером (от 5 до 15+ тыс. рублей в зависимости от региона и объекта) и возможными затратами на организацию публичных слушаний (если ВРИ условно разрешённый).

Можно ли «убрать» запись о назначении из ЕГРН?

Нет, это невозможно. Сведения о ВРИ являются обязательными сведениями об объекте недвижимости и подлежат внесению в ЕГРН.

"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 7, часть 6).
ВРИ устанавливается градостроительным регламентом и может быть только изменён на другой, предусмотренный для данной территориальной зоны.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Использование помещения под магазин без изменения ВРИ «гостиница» — рискованно. Вы и ваш будущий арендатор можете быть привлечены к административной ответственности (крупный штраф), а деятельность магазина может быть приостановлена. Рекомендуем легализовать деятельность.

2. Алгоритм действий по изменению ВРИ:

   • Шаг 1. Обратитесь в местную администрацию (через МФЦ или напрямую) для получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
   • Шаг 2. Изучите ГПЗУ. Определите, к какой территориальной зоне относится ваш земельный участок и является ли вид использования «магазины розничной торговли» (или подобный) для неё основным или условно разрешённым.
   • Шаг 3.
     • Если основной — подайте в Росреестр (через МФЦ) заявление о выборе данного основного ВРИ.
     • Если условно разрешённый — подайте в администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования и пройдите процедуру публичных слушаний.
   • Шаг 4. После получения права на использование нужного ВРИ (внесения записи в ЕГРН) можете заключать договор аренды под магазин.

3. Дополнительные мероприятия: После изменения ВРИ на «торговое», перед открытием магазина, арендатору необходимо будет привести помещение в соответствие с санитарными, пожарными и другими нормативами, установленными для объектов торговли, и получить все необходимые разрешения на ведение деятельности.

Рекомендация: Учитывая сложность градостроительного законодательства и возможные нюансы вашей территориальной зоны, для корректного оформления и минимизации рисков целесообразно обратиться за консультацией к адвокату или кадастровому инженеру, специализирующимся на вопросах землепользования и застройки.