Могут ли собственники или арендаторы кладовок, не проживающие в доме, парковаться на закрытой территории многоквартирного дома?

Право пользования парковкой на придомовой территории владельцами и арендаторами кладовок, не являющихся жильцами дома

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда лица, приобретшие или арендовавшие кладовые помещения в подвале вашего многоквартирного дома (МКД), но не являющиеся собственниками жилых помещений в этом доме, используют парковку, расположенную на придомовой территории. Это вызывает конфликты из-за дефицита парковочных мест. Для анализа необходимо определить: 1) что входит в состав общего имущества МКД; 2) каковы права собственников нежилых помещений (кладовок) на общее имущество; 3) каков порядок пользования общим имуществом, включая парковку.

Применимые правовые нормы

1. Состав общего имущества МКД и статус парковки

Земельный участок с элементами благоустройства, на котором расположен дом, является частью общего имущества собственников помещений в МКД.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 4)

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 287.6, пункт 2)

Парковка, расположенная на этом земельном участке и предназначенная для обслуживания дома, входит в состав общего имущества.

"В состав общего имущества включаются: ... ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... коллективные автостоянки, ... расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

2. Права собственников нежилых помещений (кладовок) на общее имущество

Приобретая в собственность помещение (включая нежилое, такое как кладовая) в МКД, лицо автоматически становится участником общей долевой собственности на общее имущество дома.

"При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 38, часть 1)

"Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 289)

Таким образом, владельцы (собственники) кладовок действительно имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, включая земельный участок с парковкой. Однако это право не является абсолютным и безусловным в части конкретного порядка пользования.

3. Порядок владения и пользования общим имуществом (включая парковку)

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (к которым относится и общее имущество МКД), определяется соглашением всех её участников.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 247, пункт 1)

Более конкретно для общего имущества в МКД установлено, что решение о передаче общего имущества в пользование третьим лицам принимается общим собранием собственников помещений.

"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 4)

К компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами.

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 3)

4. Права арендаторов кладовок

Арендатор нежилого помещения (кладовая) не приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество. Его права ограничены условиями договора аренды конкретного помещения. Само по себе право аренды кладовки не дает автоматического права на пользование общим имуществом, таким как парковка.
Право пользования общим имуществом может быть предоставлено арендатору только если это прямо предусмотрено договором аренды, заключенным с собственником кладовки, и если такое предоставление одобрено решением общего собрания собственников помещений в МКД (как передача общего имущества в пользование иному лицу).

5. Полномочия администрации дома (управляющей организации)

Управляющая организация (администрация дома) не вправе самостоятельно распоряжаться общим имуществом, в том числе решать, кто может им пользоваться. Её деятельность должна осуществляться в рамках договора управления и решений общего собрания собственников.

"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать ... надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 1)

Распоряжение общим имуществом, включая решение о его передаче в пользование, — исключительная компетенция собственников помещений, реализуемая через общее собрание.

Выводы и рекомендации

1. Парковка является частью общего имущества. Парковка, расположенная на земельном участке, входящем в состав общего имущества вашего МКД, является объектом общей долевой собственности всех собственников помещений в доме (квартир и кладовок).

2. Права владельцев (собственников) кладовок. Лица, купившие кладовки, стали собственниками нежилых помещений и, следовательно, совладельцами общего имущества. Они имеют право на долю в праве общей собственности, что теоретически дает им основание претендовать на пользование парковкой. Однако конкретный порядок пользования парковкой (кто, где и сколько мест может занимать) должен быть установлен соглашением всех сособственников, то есть решением общего собрания.

3. Права арендаторов кладовок. Лица, арендующие кладовки, не имеют самостоятельного права пользоваться парковкой, если такое право специально не предоставлено им:

   • Собственником кладовки по договору аренды (что маловероятно, так как собственник сам не имеет исключительного права на конкретное парковочное место).
   • Решением общего собрания собственников помещений в МКД о передаче общего имущества в пользование.

4. Действия администрации дома были неправомерны. Продажа или сдача в аренду кладовок — это распоряжение конкретными помещениями. Однако администрация дома не имела права от своего имени разрешать новым владельцам или арендаторам пользоваться парковкой. Такое разрешение может дать только общее собрание собственников.

Конкретные рекомендации:

1. Инициируйте общее собрание собственников. Необходимо созвать общее собрание для решения вопроса о порядке пользования парковкой. В повестку дня следует включить вопросы:

   • Об определении порядка пользования парковочными местами на придомовой территории.
   • О возможном ограничении пользования парковкой только собственниками жилых помещений (квартир) или об установлении иных правил, устраняющих дефицит мест для жильцов.
   • О признании неправомерными любых действий по предоставлению права пользования парковкой лицам, не утвержденным решением общего собрания.

2. Требуйте от управляющей организации соблюдения закона. Направьте в адрес управляющей организации (администрации дома) письменное требование о прекращении допуска к парковке лиц, право которых не основано на решении общего собрания собственников. Управляющая организация обязана обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников.

3. Подготовьтесь к правовым действиям. Если общее собрание примет решение, ограничивающее пользование парковкой, а владельцы/арендаторы кладовок продолжат ей пользоваться, их действия будут считаться нарушением прав остальных собственников. В этом случае можно:

   • Требовать через управляющую организацию пресечения таких действий.
   • Обратиться в орган государственного жилищного надзора с жалобой на ненадлежащее управление общим имуществом.
   • Обратиться в суд с иском об устранении нарушений вашего права собственности (статья 304 ГК РФ) и установлении порядка пользования общим имуществом (статья 247 ГК РФ).

4. Обратитесь к адвокату. Для грамотной подготовки документов для общего собрания, претензий и, в случае необходимости, искового заявления в суд рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.

Итог: Владельцы кладовок как сособственники имеют формальное право на долю в общем имуществе, но порядок пользования парковкой должен быть установлен общим собранием. Арендаторы такого права не имеют. Администрация дома не могла в одностороннем порядке разрешить кому-либо пользоваться парковкой. Ключевой шаг — проведение общего собрания собственников для установления четких и справедливых правил.