Продажа доли в квартире, унаследованной, но не зарегистрированной в Росреестре
Анализ ситуации
Вы унаследовали долю в квартире, получили свидетельство о праве на наследство, но не зарегистрировали свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ваш родственник, который также является собственником второй доли, уже прошел регистрацию своего права. Вы желаете продать ему свою долю, но проживаете в разных городах. Свидетельство о наследовании выдавалось в городе родственника, где он впоследствии регистрировал свое право.
1. Обязательна ли государственная регистрация права собственности на унаследованную долю до продажи?
Краткий ответ: Нет, предварительная регистрация вашего права не обязательна. Закон допускает одновременную регистрацию вашего права собственности и перехода права к покупателю.
Подробное обоснование:
Ваше право собственности на унаследованную долю возникло с момента открытия наследства, независимо от государственной регистрации. Это прямо установлено законом:
"Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации" (Гражданский кодекс РФ, статья 1152, пункт 4)
Таким образом, вы уже являетесь собственником доли. Однако для того чтобы продать эту долю и передать право собственности покупателю, необходима государственная регистрация перехода права. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает возможность одновременной регистрации:
"Государственная регистрация права собственности наследника на недвижимое имущество, входящее в состав наследства, может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на такое имущество к другому лицу на основании сделки, совершенной наследником после принятия наследства" (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, часть 2)
Это означает, что вы можете подать заявление о регистрации вашего права собственника и одновременно о регистрации перехода этого права к покупателю (вашему родственнику) на основании договора купли-продажи. Сначала будет зарегистрировано ваше право, затем — переход права к покупателю.
2. Какие документы необходимы для сделки купли-продажи доли?
Поскольку вы продаете долю в праве общей собственности на недвижимое имущество, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению:
"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, часть 1)
Необходимые документы для нотариуса и регистрации:
- Паспорта сторон (продавца и покупателя) или их нотариально удостоверенных представителей.
- Свидетельство о праве на наследство — именно этот документ подтверждает ваше право собственности на долю (основание для регистрации).
- Выписка из ЕГРН на квартиру (для подтверждения статуса объекта, наличия зарегистрированных прав второго собственника). Нотариус может запросить её самостоятельно:
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина... Для совершения данного нотариального действия нотариус... запрашивает и получает... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)
- Договор купли-продажи — составляется и удостоверяется нотариусом. В договоре должны быть указаны:
- Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ);
- Цена продаваемой доли (ст. 555 ГК РФ);
- Сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
- Заявление о государственной регистрации прав — подается нотариусом в электронной форме в Росреестр.
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55, часть 2)
3. Допустимо ли проведение сделки, если стороны находятся в разных городах?
Да, это допустимо. Существует несколько вариантов оформления сделки:
Вариант 1: Личное присутствие обеих сторон у нотариуса
Удостоверение договора об отчуждении недвижимости производится нотариусом, который осуществляет деятельность в любом нотариальном округе в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира:
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56)
Таким образом, если квартира находится, например, в Москве, обе стороны могут приехать к любому нотариусу в Москве.
Вариант 2: Удостоверение сделки двумя нотариусами (без совместного присутствия сторон)
Если стороны не могут встретиться лично, закон предусматривает возможность удостоверения сделки двумя нотариусами:
"Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия... Каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью... и экземпляр сделки на бумажном носителе" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53.1)
При этом обязательно, чтобы хотя бы один из нотариусов осуществлял деятельность в субъекте РФ, где находится недвижимость.
Вариант 3: Нотариальная доверенность
Вы можете выдать нотариальную доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы при подписании договора:
"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами" (ГК РФ, статья 185, пункт 1)
Доверенность можно удостоверить у любого нотариуса по месту вашего проживания.
Электронная регистрация
Нотариус, удостоверивший сделку, в любом случае направит документы в Росреестр в электронной форме. Сторонам не нужно лично обращаться в Росреестр:
"При представлении нотариусом заявления о государственной регистрации прав в форме электронного документа прилагаемые к нему нотариально оформленные документы представляются в орган регистрации прав" (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 21, часть 11)
4. Имеет ли значение, что свидетельство о наследовании выдано в другом городе?
Нет, это не имеет юридического значения. Свидетельство о праве на наследство является действительным на всей территории Российской Федерации независимо от места его выдачи.
Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом по месту открытия наследства:
"По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 70)
Место открытия наследства — последнее место жительства наследодателя. Место нахождения недвижимости для этого значения не имеет. Поэтому то, что свидетельство выдано в городе родственника (покупателя), не препятствует его использованию для регистрации в Росреестре по месту нахождения квартиры.
5. Необходимо ли соблюдение преимущественного права покупки?
Поскольку вы продаете долю второму сособственнику (родственнику), а не постороннему лицу, преимущественное право покупки не нарушается. Закон устанавливает преимущественное право только при продаже постороннему лицу:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..." (ГК РФ, статья 250, пункт 1)
Поскольку покупатель уже является участником долевой собственности, уведомлять его о продаже не требуется — он и так становится покупателем.
Итоговые рекомендации
-
Обратитесь к нотариусу по месту нахождения квартиры. Вы можете приехать лично, выдать нотариальную доверенность представителю, либо воспользоваться удостоверением сделки двумя нотариусами (без вашего присутствия в городе нахождения квартиры).
-
Подготовьте документы: паспорта, свидетельство о праве на наследство (подлинник), выписку из ЕГРН (нотариус запросит самостоятельно).
-
Заключите нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр для одновременной регистрации:
- вашего права собственности,
- перехода права собственности к покупателю.
-
Учтите стоимость нотариальных услуг: размер федерального тарифа за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости близким родственникам (супругу, родителям, детям, внукам) составляет:
"до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки)" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22.1, пункт 1)
Если родственник не относится к указанной категории (например, брат/сестра или дядя/тетя), тариф будет выше.
-
Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом в случае возникновения споров или неясностей, особенно если доля является спорной или имеются иные обременения.
Вывод: Продажа вашей доли возможна без предварительной регистрации права в Росреестре. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и нотариус организует как регистрацию вашего права, так и переход права к покупателю. Разные города проживания и место выдачи свидетельства о наследовании не являются препятствием.
