Определение размера взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме при самоуправлении: тариф или решение общего собрания?

Обязательность муниципальных тарифов и право собственников самостоятельно устанавливать размер взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме

Анализ ситуации

В вашем многоквартирном доме из 26 квартир установлена форма самоуправления (ТСЖ или непосредственное управление). Ранее взносы на содержание и ремонт общего имущества рассчитывались по муниципальным тарифам, однако часть собственников настаивает на том, что размер взносов должен определяться решением общего собрания. Устав ТСЖ или протокол общего собрания не содержат прямых указаний о порядке определения размера взносов.

Применимые нормы права

1. Обязательность муниципальных тарифов

Муниципальные тарифы на содержание жилого помещения не являются обязательными для ТСЖ или собственников, выбравших непосредственное управление, при условии, что собственники приняли решение о способе управления и установили размер платы.

Законодательство устанавливает следующий порядок:

"Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 4)

"В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления... устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 36)

Таким образом, муниципальные тарифы применяются только в двух случаях:

• Если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом;
• Если собственники выбрали способ управления, но не приняли решение об установлении размера платы.

Поскольку в вашем доме установлена форма самоуправления (ТСЖ или непосредственное управление), способ управления выбран, следовательно, муниципальные тарифы не являются обязательными.

2. Право собрания устанавливать иной размер взносов

Да, общее собрание вправе самостоятельно утвердить размер взносов, отличный от муниципального тарифа.

Для ТСЖ:

"Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества" относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 145, часть 2, пункт 4)

"Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья... связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья... в соответствии с уставом товарищества..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 156, часть 8)

"Товарищество собственников жилья вправе:... устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 137, часть 1, пункт 3)

Для непосредственного управления:

"Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья... определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 156, часть 7)

Порядок установления:

1. Собрание должно быть проведено с соблюдением требований к кворуму (более 50% голосов от общего числа);
2. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих (для ТСЖ) или в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ (для непосредственного управления);
3. Размер взносов должен основываться на смете доходов и расходов на соответствующий год.

3. Риски при отклонении от муниципального тарифа

А) Если размер взносов ниже муниципального тарифа:

Риск	Описание
Недостаточность средств	Плата должна обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (статья 156, часть 1 ЖК РФ). Если взносы ниже экономически обоснованного уровня, может не хватить средств на текущий ремонт
Оспаривание решения собрания	Орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения общего собрания, принятого с нарушением требований ЖК РФ (статья 20, часть 12, пункт 1). Однако сам по себе размер ниже тарифа не является безусловным основанием для оспаривания
Претензии подрядчиков	Если услуги оказываются по договорам, а собранных средств недостаточно для их оплаты, могут возникнуть долги

Б) Если размер взносов выше муниципального тарифа:

Риск	Описание
Недовольство собственников	Собственники вправе обжаловать решение собрания в судебном порядке (статья 143.1, часть 1 ЖК РФ)
Требование обоснования	Размер платы должен быть экономически обоснован и соответствовать смете доходов и расходов
Жалобы в надзорные органы	Собственники могут обратиться в органы государственного жилищного надзора

Важно: В любом случае решение общего собрания должно быть обоснованным. Как указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491:

"17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования."

4. Основания для применения муниципальных тарифов

Муниципальные тарифы обязательны к применению только в следующих случаях:

"Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 4)

А также:

"В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 36)

Вывод: Поскольку в вашем доме выбран способ управления (ТСЖ или непосредственное управление), муниципальные тарифы не обязательны к применению. Собственники вправе самостоятельно установить размер взносов на общем собрании.

Рекомендации

1. Проведите общее собрание с включением в повестку дня вопроса об утверждении размера взносов на содержание и ремонт общего имущества на предстоящий год.

2. Разработайте смету доходов и расходов на год, которая должна обосновывать размер взносов. В смете должны быть отражены все необходимые расходы на содержание общего имущества.

3. Оформите решение собрания протоколом, в котором должны быть указаны:

   • Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества;
   • Размер платы (взносов) для каждого собственника;
   • Срок, на который устанавливается размер платы (не менее одного года).

4. Учтите, что размер взносов должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. При занижении размера существует риск недостаточности средств и, как следствие, ухудшения состояния дома.

5. При отклонении от муниципального тарифа в большую сторону будьте готовы обосновать такое решение экономически (например, повышенными расходами на текущий ремонт, необходимостью накопления средств на капитальный ремонт и т.д.).

6. Если возникнут споры между собственниками, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для детальной консультации с учетом конкретных обстоятельств вашего дома.