Приватизация жилья сиротой: можно ли не включать несовершеннолетнего ребенка?
Анализ ситуации
Вы, как лицо из числа детей-сирот, получили жилое помещение по договору социального найма. Ваш несовершеннолетний ребенок указан в договоре как член семьи нанимателя и зарегистрирован в квартире. Вы хотите приватизировать квартиру только на себя, не включая ребенка в число собственников.
Ключевой вопрос: допускает ли закон приватизацию жилья без участия несовершеннолетнего члена семьи нанимателя, имеющего равное право пользования?
Применимые правовые нормы
1. Правовой статус ребенка в вашей ситуации
Согласно Жилищному кодексу РФ (далее — ЖК РФ):
"К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 69 часть 1)
"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 69 часть 2)
Ваш ребенок как член семьи нанимателя имеет равные с вами права на данное жилое помещение, включая право на участие в приватизации.
2. Право ребенка на жилище и его защита
"Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом" (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 56 часть 1)
"Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия" (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 64 часть 2)
В вашей ситуации налицо явное противоречие интересов: вы хотите приобрести квартиру в sole-собственность, лишив ребенка права собственности, которое он мог бы получить при приватизации.
3. Особенности жилья для детей-сирот
Обратите внимание, что ваше жилье относится к специализированному жилищному фонду:
"Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 92 часть 1 пункт 8)
"Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 92 часть 3)
Важный нюанс: закон прямо указывает, что такие жилые помещения не подлежат отчуждению (а приватизация — это форма отчуждения). Однако ваш вопрос предполагает, что приватизация возможна (вероятно, жилье уже исключено из специализированного фонда и переведено в социальный найм). Уточните этот статус.
4. Полномочия органов опеки и попечительства
"К полномочиям органов опеки и попечительства относятся: ... выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 8 часть 1 пункт 6)
"Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного... и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21 часть 1)
Хотя эта норма говорит об имуществе, уже принадлежащем подопечному, по аналогии закона и с учетом защиты прав детей, отказ от права на приватизацию (которое есть у ребенка как у члена семьи нанимателя) также требует контроля со стороны опеки.
Ответы на ваши вопросы
1. Есть ли законные способы не включать ребенка в приватизацию?
Прямых законных способов обойти право ребенка на участие в приватизации не существует. Ребенок как член семьи нанимателя имеет равное с вами право на жилье и, соответственно, на приватизацию.
Исключение: если бы вы смогли доказать, что у ребенка есть другое жилье, и его права не нарушаются — но даже в этом случае потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
"При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21 часть 4)
2. Нужно ли получать согласие органов опеки?
Да, обязательно. Орган опеки должен дать предварительное разрешение на приватизацию без участия ребенка. Без такого разрешения договор приватизации будет незаконным.
Однако получить такое разрешение практически невозможно, поскольку отказ от включения ребенка в приватизацию:
- Лишает его права собственности (уменьшает его имущество)
- Противоречит его интересам
- Не имеет разумного обоснования в его пользу
3. Что будет, если ребенок не участвует в приватизации? Сохранит ли он право проживания?
Если приватизация состоится без ребенка, он сохранит право пользования (проживания) как член семьи собственника:
"Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 31 часть 2)
Ваш ребенок будет иметь бессрочное право проживания в этой квартире, даже если вы станете единственным собственником.
4. Какие риски признания договора недействительным?
Риски крайне высоки. Договор приватизации, заключенный без включения ребенка и без разрешения органа опеки, может быть признан недействительным.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 168 часть 2)
Это означает, что:
- Сделку может оспорить любое заинтересованное лицо (прокурор, орган опеки, сам ребенок после 18 лет)
- Срок исковой давности по ничтожным сделкам — 3 года, но для не участвовавших лиц может составлять до 10 лет с момента исполнения сделки
- Суд может применить последствия недействительности, возвращая квартиру в муниципальную собственность
"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года... а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало... При этом срок... не может превышать десять лет" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181 часть 1)
Выводы и рекомендации
Законные варианты действий:
-
Приватизировать квартиру с включением ребенка — это наиболее законный и безопасный путь. Ребенок получит долю в праве собственности. Это не лишит вас прав, а напротив — защитит сделку от оспаривания.
-
Дождаться совершеннолетия ребенка — если ребенок достигнет 18 лет, он сможет самостоятельно принять решение об отказе от участия в приватизации. Однако это потребует его добровольного волеизъявления.
-
Попытаться получить разрешение органа опеки — практически нереально, но если вы докажете, что у ребенка есть другое равноценное жилье, и его интересы не ущемляются, теоретически возможно. Рекомендую немедленно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах с участием детей.
Категорически не рекомендуется:
- Не указывать ребенка в договоре приватизации без разрешения опеки — это ничтожная сделка, которую оспорят.
- Пытаться "выписать" ребенка или изменить договор соцнайма до приватизации — это нарушение прав ребенка и может повлечь уголовную ответственность за неисполнение обязанностей по воспитанию.
Краткий ответ на ваш вопрос:
Законных способов не включать ребенка в приватизацию при его регистрации и проживании в квартире, с сохранением стабильности сделки, не существует. Вы обязаны получить предварительное разрешение органа опеки, и крайне маловероятно, что оно будет выдано. Приватизация без ребенка приведет к признанию договора недействительным (ничтожным) с возвратом квартиры в муниципальную собственность.
Настоятельно рекомендую приватизировать квартиру с включением ребенка в договор передачи. Это защитит права вашего ребенка и обеспечит законность сделки. Если у вас есть особые обстоятельства, требующие иного решения, обратитесь за консультацией к адвокату с предоставлением всех документов по жилью.
